Ausschreibung Betreiberleistungen ehemaliges ENKA-Werkstatt- und Kantinengebäude - Dienstleistungsauftrag -
I. Vorbemerkung
Die Stadt Kelsterbach beabsichtigt, das ehemalige Werk der Fa. ENKA AG in Kelsterbach sowohl öffentlich als auch einer privaten Nutzung zuzuführen. Im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung entsteht in Kelsterbach in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof ein lebendiges Stadtquartier mit eigener Identität und Angeboten bezahlbaren, attraktiven Wohnraums für Familien, kombiniert mit Gastronomie sowie Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten.
Die Deutsche Reihenhaus AG ist Eigentümerin und Errichterin des neuen "Wohnparks Mainblick"; sie hat bereits erste Häuser an private Errichter verkauft. Der Investor für das geplante Fachmarkt-Zentrum, die ENKA FMZ GmbH & Co. KG, arbeitet derzeit an der Bauantragsplanung.
Die Stadt Kelsterbach hat für den neuen Quartiersplatz, der im Herzen des neuen Stadtquartiers entstehen soll, bereits einen Architekten-Wettbewerb ausgelobt (nicht Gegenstand des vorliegenden Verhandlungsverfahrens). Auf einer Fläche von ca. 6.500 m² soll dort ein urbaner Platz entstehen, der ein Scharnier zwischen dem neuen Gewerbegebiet, den neu geplanten Wohnflächen sowie der bestehenden Wohnbebauung entlang der Rüsselsheimer Straße für die Bewohner der angrenzenden Stadtteile und der neuen Bewohner des ENKA-Geländes bieten soll.
Eingerahmt wird dieser Platz - neben der angrenzenden Wohnbebauung und dem neuen Fachmarktzentrum (s. o.) - von den drei denkmalgeschützten Gebäuden der ENKA-Werke - dem historischen Sozialgebäude, dem ehemaligen Werkstatt- und Kantinengebäude und der alten Hauptverwaltung. Das Hauptverwaltungs-Gebäude wird bereits durch die Gemeinnützige Umwelthaus GmbH nachgenutzt; zum Sozialgebäude gibt es erste Überlegungen für eine Wohnnutzung.
Das ehemalige Werkstatt- und Kantinengebäude soll eine Nutzung aus kommunaler Nutzung, Vereinen und Gastronomie erhalten. Hierbei soll das Gebäude (= zentrales Hauptgebäude des ehemaligen ENKA-Werkes) zu einem lebendigen Kulturzentrum inmitten des neuen Baugebiets umgenutzt werden. Die Stadt Kelsterbach hat hierfür im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages das denkmalgeschützte Gebäude zu Eigentum übernommen, in dem sich repräsentative Räume, eine Küche, ein großer Veranstaltungssaal sowie im hinteren Teil eine Werkstatt befinden.
Durch das vorliegende Verhandlungsverfahren soll ein privater Betreiber gefunden werden, der den Betrieb des ehemaligen Werkstatt- und Kantinengebäudes entweder als Betreibermodell (Betrieb im eigenen Namen und auf eigene Rechnung ggfs. zuzüglich einer Zuschusszahlung) oder als Betriebsführungsmodell (Betrieb namens und im Auftrag der Stadt Kelsterbach) übernimmt.
Im Rahmen dieses Betreiber- bzw. Betriebsführungsmodells soll dem Betreiber die Planung und Finanzierung des Betriebs sowie die Nutzung, die Nutzungsüberlassung an Dritte und der Betrieb des ehemalige Werkstatt- und Kantinengebäudes übertragen werden, damit der Auftraggeber durch aufeinander abgestimmte Leistungen eine möglichst kostengünstige Gesamtkonzeption erhält. Die Stadt Kelsterbach stellt hierfür den Abschluss eines langfristigen (Miet-)Vertrages über das ehemalige Kantinengebäude bzw. Teilflächen davon in Aussicht.
Auch die Findung eines privaten Investors, der die hier ausgeschriebenen Betreiberleistungen an einen geeigneten Dritten untervergibt, ist möglich. Da ein solcher Investor jedoch ebenfalls in der Betreiberverantwortung gegenüber der Stadt Kelsterbach bleiben soll, wird im Folgenden einheitlich von einem "Betreiber" gesprochen.
Der Betreiber soll u. a. den multifunktionalen Veranstaltungsraum mit Bühne (Bühnensaal) für ca. 199 Personen) bespielen und verwalten. Ferner sollen alle erforderlichen Gebäude-/Facility Management-Dienstleistungen einschließlich Wartung und Instandhaltung der vorhandenen technischen Anlagen erbracht werden. Im bestehenden Werkstattgebäude soll der Betreiber auch eine Industriegastronomie (275 m²) betreiben, die - als privat/kommerziell betriebene Erlebnisgastronomie (mit Außenbestuhlung) zum Thema Industrie - den Außenbereich sowie den Quartiersplatz belebt. Hierfür sollen - aus Gründen des Denkmalschutzes sowie aus Kostengründen - so wenige Um- und Einbauten wie möglich erolgen. Das Casino im 1. OG soll ebenfalls in seiner vorhandenen Struktur erhalten bleiben. Weitere (denkmalschutzrechtliche) Restriktionen für den baulichen Umbau bestehen vorerst nicht. Die seitens der Stadt Kelsterbach verfolgten Ziele sind:
— ganzjährig nutzbare Kultur- / Veranstaltungsstätte,
— Stärkung der innerstädtischen Leitfunktionen (u. a. Einzelhandel, Gastronomie, Kultur).
Im Zuge diese Vergabeverfahrens ist zu klären, welche Möglichkeiten des Betriebs unter Einbeziehung eines privaten Betreibers im Wege eines Betreibermodells bzw. eines Betriebsführungsmodells bestehen. Vorschläge privater Betreiber oder Investoren sind im Rahmen des Vergabeverfahrens ausdrücklich erwünscht.
II. Nutzungskonzept/Nutzungsvorschlag der Stadt Kelsterbach
Die Stadt als Eigentümerin des ehemaligen Werkstatt- und Kantinengebäudes überträgt dem Betreiber.
1. für insgesamt mind. 60 Belegtage (1 Belegtag beinhaltet den Aufbau, die Veranstaltung und den Abbau) die Besorgung der mit dem gewöhnlichen Geschäftsbetrieb des multifunktionalen Veranstaltungsraums mit Bühne (Bühnensaal) verbundenen Managementaufgabenstellungen. Dazu zählen allgemein:
— die Nutzungsüberlassung der Veranstaltungsstätte,
— die Vertragsgestaltung mit den einzelnen Veranstaltern,
— die Terminkoordination,
— das Führen eines internen Veranstaltungskalenders,
— das Abrechnungswesen.
Soweit es sich um von dem Betreiber eingeworbene Veranstaltungen handelt.
Zum gewöhnlichen Geschäftsbetrieb im sinne der Durchführung von Veranstaltungen in der Veranstaltungsstätte vor Ort zählen insbesondere:
— die technische Betreuung sämtlicher Veranstaltungen in der Veranstaltungsstätte mit der vorhandenen Ausstattung, insbesondere Bestuhlung, Beleuchtung, Beschallung sowie Bühnenpodesterie,
— die Betreuung sämtlicher Veranstaltungen in organisatorischer Hinsicht,
— die Wahrnehmung aller Betreiberpflichten.
2. bezüglich der Industriegastronomie ein Bewirtungsrecht. Die Industriegastronomie soll eine profitable Gewerbeeinheit werden, deren Einnahmen (ggfs. aus Verpachtung durch den Betreiber an einen Pächter) dem Betreiber zustehen sollen. Ebenso sind für die flexibel zu nutzenden Räume (Saal, Gruppenräume im OG; insgesamt 455 m²) nutzungsabhängige Einnahmen zu erwarten, die ebenfalls dem Betreiber zustehen sollen.
3. sämtliche Funktionen aus dem Bereich Gebäudemanagement (z. B. Wartungen, Reparaturen, Investitionen). Der Betreiber ist verantwortlich für das operative, technische Gebäudemanagement einschließlich technischer organisatorischer Maßnahmen im Rahmen der durchzuführenden Veranstaltungen. Wesentliche Bestandteile sind somit die verantwortliche Übernahme der umfassenden Betriebsführung (inkl. Instandhaltung und Betrieb), der ordinären Haustechnik, der wesentlichen Veranstaltungstechnik sowie die technische und organisatorische Betreuung vor, während und nach sämtlichen Veranstaltungen. Schönheitsreparaturen, Neubeschaffungen u. a. können nur in Abstimmung mit der Stadt Kelsterbach vorgenommen werden. Bauliche Veränderungen durch den Anbieter / neuen Betreiber sind nur mit Zustimmung der Stadt möglich.
III. Der Betreiber hat hierfür zu gewährleisten:
a) Mindestens 8 Kulturveranstaltungen pro Jahr unterschiedlicher Formate (Comedy, Kindertheater, Konzerte, etc.) in Zusammenarbeit sowohl mit professionellen Künstlern und Agenturen als auch mit Akteuren der örtlichen und regionalen Kultur- und Künstlerszene. Diese Standards für die Programmgestaltung sollen durch Einrichtung eines Programmbeirates, der sich aus Vertretern des Anbieters/neuen Betreibers und der Stadt Kelsterbach zusammensetzt, sichergestellt werden.
b) Über diese Programmplanung und -realisierung hinaus ist es die Aufgabe des Betreibers, die technische Betreuung und Veranstaltungsleitung (60 Belegtage), zu gewährleisten.
c) Unabhängig davon erhält der Betreiber die Möglichkeit, an den noch freien Terminen entweder eigene Veranstaltungen durchzuführen oder die Spielstätten an Dritte zu vermieten. Alle Einnahmen aus dieser Tätigkeit verbleiben beim Betreiber.
IV.Nicht übertragen werden dem Betreiber
Sämtliche Geschäfte im Zusammenhang mit Veranstaltungen der Stadt Kelsterbach im ehemaligen Werkstatt- und Kantinengebäude. Die Stadt Kelsterbach wünscht außerdem, dass ein möglichst breit gefächerter Kreis an sozialen Organisationen und Vereinen in der Kantine ihr Quartier finden. Im Rahmen beabsichtigten Nutzung ist deshalb vorgesehen, dass die Stadt für den großen Veranstaltungssaal und für das Casino ein eigenes Belegungsrecht für eine noch zu vereinbarende feste Anzahl von Tagen im Jahr für eigene Veranstaltungen erhält. Im ehemaligen Kantinengebäude sollen zudem künftig auch standesamtliche Trauungen, in einem dafür vorgesehenen Raum im Casino, und anschließende Empfänge stattfinden. Ein Umzug des Jugendzentrums aus dem Unterdorf (405 m²) in die Kantine ist vorgesehen. Die Stadt erhält außerdem das Nutzungsrecht für Vereins- und Jugendräume in einer Größenordnung zwischen 4-8 Zimmer (ca. 300 m² Nutzfläche) innerhalb des Gebäudes. Die Bereitstellung dieser Vereinsräumlichkeiten wird in Kelsterbach traditionellerweise kostenfrei gewährt. Insowit sind lediglich die Nebenkosten durch die Vereine zu tragen. Der zukünftige Betreiber muss diese Nutzungen der Stadt Kelsterbach auch weiterhin entgeltfrei zulassen.
Die Mithilfe der Stadt Kelsterbach besteht in der garantierten und entgeltlichen eigenen Nutzung des Objekts durch den betreiber gemäß den oben genannten Vorgaben und in der Schaffung der rechtlichen Rahmenbedingungen (Genehmigungen, etc.). Die Refinanzierung des Projekts erfolgt durch die Einnahmen des Betreibers insbesondere für den Veranstaltungssaal (einschließlich des Verkaufs von Eintrittskarten) und aus dem gastronomiebereich (ggfs. einschließlich Unterpachtzins). Darüber hinaus sind auch finanzielle Zuschüsse durch die Stadt Kelsterbach an den Betreiber denkbar.
V. Verfahren
Im Zuge der Realisierung dieses Vorhabens soll - mit der vorliegenden Ausschreibung - zunächst ein geeigneter Betreiber/Investor gefunden werden. Mit diesem sollen - nach erfolgreicher Ausschreibung - in einer zweiten Beteiligungsrunde Ausbaustandards mit den späteren Benutzern des ehemaligen Kantinengebäudes festgelegt werden. Die notwendigen Baumaßnahmen selbst sollen zu einem späteren Zeitpunkt - in einem dritten Schritt (d. h. durch ein gesondertes Vergabeverfahren) - öffentlich ausgeschrieben werden. Die reinen Baukosten dieser Ausbaustufen im Bestand wurden durch die Nassauische Heimstätte (NH-Projekt-Stadt), beauftragt mit dem Stadtbaumanagement durch die Stadt Kelsterbach, mithilfe vergleichbarer Maßnahmen aus Baukostentabellen mit insgesamt EUR 2.750.000,00 ermittelt. Sie beziehen sich auf das gesamte ehemalige Werkstatt- und Kantinengebäude.
Das Verfahren ist als sog. Verhandlungsverfahren mit Teilnahmewettbewerb ausgestaltet. Das bedeutet, es findet ein zweistufiger Auswahlprozess statt. In der ersten Stufe werden im Wesentlichen Referenzen abgefragt, die der Feststellung dienen, ob der Bewerber für die Durchführung des Betriebs geeignet erscheint. Der Bewerber wird auf Basis eines selbst zu erstellenden Konzepts, dessen grobe Eckpunkte vorgegeben sind ("Grobkonzept"), einen Teilnahmeantrag erstellen. In der zweiten Stufe erhalten alle geeigneten Bewerber ein Schreiben, mit dem sie zur Abgabe eines Angebots aufgefordert werden. Diese Angebotsaufforderung wird die Abgabe eines Angebotsendpreises, die Abgabe einer selbst zu erstellenden Ausarbeitung ("Feinkonzept") und evtl. die Präsentation dieses Feinkonzeptes beinhalten. Im Rahmen seines Feinkonzepts bietet der Bewerber eine Konzeption zum Betrieb des ehemaligen Kantinengebäudes an, die sich an von der Stadt Kelsterbach vorgegebenen Eckpunkten orientieren muss. Diese Konzepte werden dann anhand der im Aufforderungsschreiben genannten Kriterien bewertet. Auch der Umfang der Ausschöpfung des zur Verfügung stehenden Finanzvolumens wird bei der Auswahlentscheidung eine Rolle spielen. In Einzelfällen bleiben Verhandlungen über den Inhalt des Konzepts oder den Preis vorbehalten. Die eingehenden Angebote und Konzepte werden von einem Auswahlgremium der Stadt Kelsterbach nach den nachfolgend genannten, festgelegten Zuschlagskriterien geprüft. Das Ergebnis des Auswahlverfahrens wird voraussichtlich im I. Quartal 2013 den städtischen Gremien zur Entscheidung vorgelegt.
Die Stadt Kelsterbach behält sich vor, die Anzahl der Teilnehmer im Auswahlverfahren (2. Stufe) zu reduzieren.
VI. Angebot:
Vom Anbieter wird ein Angebot erwartet, das folgende Einzelleistungen beinhaltet:
1. Entwicklung und Realisierung eines Veranstaltungskonzeptes für den Veranstaltungsraum (Bühnensaal) für die Vertragslaufzeit (Beginn: voraussichtlich 2014 oder 2015) unter Berücksichtigung der städtischen Interessen (so. o.)
2. Geschäftsbetrieb und Gebäudemanagement des ehemaligen Kantinengebäudes
3. Betrieb der Erlebnisgastronomie
Die Auftraggeberin behält sich vor, das Vergabeverfahren aufzuheben, wenn erkennbar ist, dass im Rahmen des Verfahrens keine Lösung gefunden werden kann, die unter Berücksichtigung der Risikoallokation einen wirtschaftlichen Betrieb des ehemaligen Werkstatt- und Kantinengebäudes erwarten lässt.
Deadline
Die Frist für den Eingang der Angebote war 2012-10-08.
Die Ausschreibung wurde veröffentlicht am 2012-09-04.
Wer?
Wie?
Wo?
Geschichte der Beschaffung
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Dokument |
| 2012-09-04
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Auftragsbekanntmachung
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