Gutachten für eine vorbereitende (Sanierungs-) Untersuchung Chorweiler-Mitte gemäß § 141 Baugesetzbuch (BauGB) mit besonderer Abklärung der rechtlichen Interventionsmöglichkeiten in den Bestand der Großwohnanlagen und Erstellung eines integrierten Stadtumbaukonzeptes
Beschlusslage.
Am 14.7.2011 hat der Rat der Stadt Köln nach Vorberatung in der Bezirksvertretung 6 Chorweiler, im Stadtentwicklungsausschuss und im Ausschuss Soziales und Senioren die Einleitung vorbereitender (Sanierungs-) Untersuchungen gemäß § 141 Baugesetzbuch (BauGB) für das Untersuchungsgebiet Chorweiler-Mitte beschlossen. Das rund 34 Hektar große Untersuchungsgebiet mit rund 5 600 Einwohnern ist die Zentrenlage Chorweiler-Mitte in den Grenzen von Athener Ring, Merianstraße, Willi-Suth-Allee und Mercatorstraße. Mit der Veröffentlichung des Beschlusses im Amtsblatt der Stadt Köln am 3.8.2011 entfaltet der Beschluss nach BauGB seine planungsrechtlichen Wirkungen.
Zielsetzungen für einen Stadtteil Chorweiler im Gleichgewicht.
— Herstellung einer ausgewogeneren Bevölkerungsstruktur vor allem mittels eines,
— Wohnraumangebotes und -umfeldes, das von breiten Schichten der Bevölkerung akzeptiert wird und,
— hinreichenden vernetzten Bildungs-, Qualifizierungs- und Beschäftigungsförderungsangebotes sowie gesundheitsfördernder (Sport-) Aktivitäten zur nachhaltigen Stabilisierung benachteiligten Bevölkerungsgruppen.
Neue Handlungsprioritäten zum nachhaltigen Stadtumbau Chorweiler.
Das von 1989 bis März 2000 bestehende Sanierungsgebiet Köln-Chorweiler war entsprechend § 142 Absatz 4 BauGB nach dem sog. „vereinfachten Verfahren“ förmlich festgelegt mit Ausschluss der Genehmigungspflicht nach § 144 Absatz 2 BauGB. Im Rahmen der landesseitigen Anerkennung von Chorweiler als „Soziale-Stadt“-Gebiet wurden nachfolgend städtebauliche Einzelmaßnahmen fortgeführt und spezielle Jugendhilfemaßnahmen mit dem integrierten Handlungskonzept bis 2004 gefördert. Die Wirkung dieser Maßnahmen wie auch der weiteren Sozialraumkoordination hat aber die strukturelle Problemlage im Zentrum des Stadtteils nicht ausreichend beseitigt, weshalb unter anderem. die Neufestlegung eines Sanierungsgebietes im klassischen Verfahren dringend zu prüfen ist. Dabei werden folgende Handlungsprioritäten als dringlich angesehen:
— Größtmögliche Einflussnahme auf die Sozialstruktur der Bewohnerschaft öffentlich geförderten Wohnraums,
— Einflussnahme auf die Zwangsversteigerung der Großwohnanlagen Stockholmer Allee unter anderem durch Stadt und/oder lokale Kölner Akteure der Wohnungswirtschaft,
— Einleitung vorbereitender (Sanierungs-) Untersuchungen für ein nachhaltiges Stadtumbaukonzept entsprechend den oben genannten Zielsetzungen in Zusammenarbeit mit den Akteuren des Chorweiler Wohnungsmarktes (gegebenenfalls durch gutachterliche Beauftragung),
— Neufestlegung eines Sanierungsgebietes Chorweiler-Mitte im klassischen Verfahren,
— Erstellung eines strukturell wirksamen integrierten Stadtumbaukonzeptes, Klärung der Kosten und Finanzierungsmöglichkeiten geplanter Stadtumbau- beziehungsweise Rückbaumaßnahmen einschließlich zugehörigen Ersatzwohnraums sowie erforderlicher (organisatorischer) Umsetzungserfordernisse unter Einschluss vernetzter Bildungs-, Qualifizierungs- und Beschäftigungsförderungsangebote sowie gesundheitsfördernde (Sport-) Aktivitäten für benachteiligte Bevölkerungsgruppen,
— Vorlage, Öffentlichkeitsbeteiligung, Beratung und Beschlussfassung eines nachhaltigen Stadtumbaukonzeptes Chorweiler mit Zeit-Maßnahmen-Planung,
— Umsetzung des Stadtumbaukonzeptes entsprechend einem abgestimmten Zeit-Maßnahmen-Plan unter eindeutig geregelten Zuständigkeiten (gegebenenfalls mit einer spezifischen Trägergesellschaft),
— Änderung und Anpassung bestehender Bebauungsplan-Festsetzungen entsprechend den Notwendigkeiten eines Stadtumbaukonzeptes.
Im Zuge der weiteren Diskussion und Festlegung der oben genannten Handlungsprioritäten ist wesentlich zu klären, inwieweit über eine Bestandsverbesserung hinaus auch eine Umstrukturierung mit teilweiser Aufgabe von Wohnungsbeständen durch Rückbau möglich und gewollt ist. Neben dem Umbau und dem vollständigen oder teilweisen Abbruch von Großwohnanlagen ohne ausreichende Akzeptanz breiter und damit stabiler Mieterhaushalte ist auch die Errichtung frei finanzierter Ersatzneubauten in Chorweiler sowie öffentlich geförderter Ersatzwohnungsneubau an anderen unproblematischen Standorten im Stadtgebiet von erheblicher Bedeutung. Die Lage und Situation weiterhin ansässiger benachteiligter Bevölkerungsgruppen ist strukturell zu verbessern mit verstärkten Angeboten vor allem im Bildungs- und Ausbildungssektor.
Gutachtenvergabe.
Die Ausgangslage und der bestehende Zeitdruck begründen die Vergabe eines umfassenden breit angelegten Gutachtens, welches die Anforderungen des Baugesetzbuches an eine Vorbereitende Untersuchung gemäß § 141 BauGB erfüllt und im Ergebnis klarstellt, inwiefern Voraussetzungen zur förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebietes gemäß § 142 BauGB bestehen, welche Rechtsmittel bzw. -instrumente zur Zielerreichung struktureller Veränderungen herangezogen werden können und abgeleitet hieraus ein Stadtumbaukonzept Chorweiler-Mitte mit Zeit-Maßnahmen-Planung vorlegt. Insbesondere um das Besondere Städtebaurecht mit städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen kurzfristig rechtssicher zur Anwendung bringen zu können, sind gutachterliche Arbeiten zur Erstellung der VU zwingend erforderlich. Das Gutachten soll sich dementsprechend aus folgenden vier Modulen zusammensetzen:
Modul I: Vorbereitende Untersuchung gemäß § 141 BauGB.
Modul II: Klärung der Anwendungsmöglichkeiten bestehender Rechtsinstrumente, Verordnungen und Förderprogramme für Chorweiler-Mitte.
Modul III: Erneuerungsstrategie zur nachhaltigen Stabilisierung des Untersuchungsgebietes.
Modul IV: Entwurf eines integrierten Stadtumbaukonzepts Chorweiler-Mitte mit Zeit-Maßnahmen-Planung.
Stufenweise Beauftragung.
Derzeit sind die tatsächlichen Interventionsmöglichkeiten, insbesondere auch die notwendige Zusammenarbeit mit den privaten Akteuren im Untersuchungsgebiet, noch klärungsbedürftig. Deshalb sind die Gutachtenmodule im Einzelnen in einem interaktiven Abstimmungsprozess mit dem Auftraggeber und involvierten städtischen Dienststellen und Akteuren des Untersuchungsgebietes hinsichtlich Methodik und Vorgehen wie nachfolgend beschrieben auszugestalten. Dieser Klärungsbedarf wie auch die hierzu erforderliche Beratung und Beschlussfassung im Rat und seinen Fachausschüssen und in der Bezirksvertretung Chorweiler machen eine zweistufige Beauftragung der Leistungen erforderlich.
Die Leistungsstufe 1 mit den Bearbeitungsmodulen I bis III sind Gegenstand der unmittelbaren Beauftragung nach Ausschreibung dieser gutachterlichen Leistungen.
Die Beauftragung der Leistungsstufe 2 mit dem Modul IV zur Erstellung eines integrierten Stadtumbaukonzepts Chorweiler-Mitte mit Zeit-Maßnahmen-Planung steht in Abhängigkeit von der Beschlussfassung des Rates sowohl zur Festlegung einer Gebietsausweisung des Untersuchungsgebietes, vor allem hinsichtlich eines Sanierungsgebietes nach § 142 BauGB, und belastbaren Ergebnissen zur absehbaren Einbindung öffentlicher und privater Erneuerungsbemühungen einschließlich einer ausreichenden Zusicherung/Inaussichtstellung zu den Finanzierungserfordernissen. Das hier dargestellte Leistungsbild kann sich durch Beschlussfassung des Rates zum Abschluss der Vorbereitenden Untersuchung verändern.
Bei dem Modul IV handelt es sich daher um eine Eventualposition. Ein Anspruch auf die Beauftragung der Leistungsstufe 2 besteht seitens des Auftragsnehmers der Leistungsstufe 1 nicht.
Leistungsstufe 1.
Modul I: Vorbereitende Untersuchung nach § 141 BauGB.
I.1 Klärung der Bewertungskriterien und Anforderungen
I.2 Bestandsaufnahme und Gebietsanalyse mit Betrachtung und Bewertung der soziodemografischen Verhältnisse und Lebensbedingungen einschließlich Infrastrukturausstattung
I.3 Untersuchung der städtebaulichen Struktur, Ermittlung städtebaulicher und funktionaler Missstände einschließlich verkehrlicher und Freiraumdefizite
I.4 Bestandsaufnahme vorhandener Wohnbebauung, Untersuchung und Bewertung der Bausubstanz, der Akzeptanz und der Instandsetzungs- und Modernisierungserfordernisse und deren Wirtschaftlichkeit unter Beachtung heutiger bauaufsichtlicher Anforderungen und breiter Nutzeransprüche
I.5 Ermittlung und Bewertung der Eigentumsverhältnisse und Feststellung der Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer/Wohnungswirtschaft in Bezug auf alternative Erneuerungs- und Umbauerfordernisse.
I.6 Klärung der Nutzungsansprüche, Neuordnungs- und Sanierungserfordernisse und ggf. Vorschlag zur Abgrenzung eines förmlich festzulegenden Sanierungsgebietes
I.7 Durchführung einer vertieften Öffentlichkeitsbeteiligung und Abstimmung mit den wesentlichen Akteuren des Wohnungsmarktes, insbesondere im Untersuchungsgebiet
Modul II: Klärung der Anwendungsmöglichkeiten bestehender Rechtsinstrumente, Verordnungen und Förderprogramme für Chorweiler-Mitte.
II.1 Abklärung der Instrumente der Wohnungsaufsicht zur Sicherung gesunder Wohnverhältnisse entspr. Wohnungsgesetz NRW
II.2 Untersuchung und Abklärung von Möglichkeiten zur Belegungssteuerung im öffentlich geförderten Wohnungsbestand
II.3 Abklärung der bauaufsichtlichen und planungsrechtlichen Instrumente wie auch sonstiger hoheitlicher Instrumente zur Beseitigung baulicher und städtebaulicher Missstände.
II.4 Klärung der öffentlichen und privaten Finanzierungsmöglichkeiten von Stadtumbau- und Stabilisierungsmaßnahmen
II.5 Prüfung etwaiger Voraussetzungen zur Gründung einer Immobilien-Standort-Gemeinschaft
II.6 Darstellung von Fördermöglichkeiten für sozialpolitische und Jugendhilfe-Maßnahmen
II.7 Empfehlungen und Priorisierungen zum Instrumente-Einsatz
Modul III: Erneuerungsstrategie zur nachhaltigen Stabilisierung des Untersuchungsgebietes.
III.1 Darstellung der Strategie für einen nachhaltigen Stadtumbau in Chorweiler-Mitte
Leistungsstufe 2 (Eventualposition).
Modul IV: Entwurf eines integrierten Stadtumbaukonzepts Chorweiler-Mitte mit Zeit-Maßnahmen-Planung.
IV.1 Erstellung einer integrierten Stadtumbaukonzeption für Chorweiler-Mitte
IV.2 Intensivierung der Sozialraumkoordination in Verbindung mit einer Verbesserung und Vernetzung der sozialen Infrastrukturausstattung
IV.3 Entwicklung und Prüfung von Voraussetzungen zur Einrichtung eines Stadtteilmanagements
IV.4 Abstimmungsprozedere, Betroffenen- und Öffentlichkeitsbeteiligung mit Breitenwirkung zur Imageverbesserung des Stadtteils
Allgemeines.
Anregungen.
Sinnvolle Ergänzungen und Anregungen zu dem vorgenannten Aufgabenspektrum sind erwünscht.
Kooperation mit der Wohnungswirtschaft.
Der Kooperation mit der Wohnungswirtschaft und anderen wohnungspolitisch relevanten Akteuren wird im Rahmen der Auftragserledigung ein hoher Stellenwert beigemessen.
Flexibilität.
Aufgrund der erheblichen Komplexität der Aufgabenstellung und der damit verbundenen Vielzahl von Schnittstellen zu anderen Arbeitsbereichen und Akteuren sowie der Einbindung der politischen Gremien wird vom Auftragnehmer ein gewisses Maß an Flexibilität erwartet.
Darstellungsform der gutachterlichen Leistungen.
Die oben genannten inhaltlichen Anforderungen sind vom Auftragnehmer in angemessener Form darzustellen. Grundsätzlich sind alle zum Verständnis des Stadtumbaukonzeptes erforderlichen Angaben verständlich aufzubereiten.
Modul I – Vorbereitende Untersuchung.
Die Bearbeitung des Moduls I gemäß § 141 BauGB ist in Berichtsform im Format DIN A 4 vorzulegen mit grundsätzlicher Eignung (möglichst weitgehende schwarz-weiß Darstellung) für einen Umdruck als Drucksache im Ratsinformationssystem und im Beschlussvorlagensystem SESSION der Stadt Köln. Außerdem wird der Bericht digital in einer barrierefreien Fassung zur Einstellung in das städtische Internetportal benötigt.
Die im Original großmaßstäblichen Anlagepläne sind für diese Systeme entsprechend zu verkleinern.
Die Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchung sind zusätzlich in einer PowerPoint-Foliendarstellung (maximal 20 Folien) bereitzustellen.
Dem Auftraggeber sind 5 gebundene Druckexemplare der Vorbereitenden Untersuchung mit Anlagepläne (hier auch DIN A 3 möglich) sowie das zugehörige Dokument auf 3 CD’s zu übergeben.
Die Originalpläne zur Darstellung der Untersuchungsergebnisse sind mit angemessenen Maßstäben im Format DIN A 1, unter Umständen auch DIN A 0, abzugeben. Städtebauliche Darstellungen erfordern den Maßstab M 1: 500 bis M 1: 1 000, Orientierungspläne M 1: 2 500.
Für hochbauliche, architektonische Pläne ist für beispielhafte Ausschnitte zur Verdeutlichung der Maßstab M 1: 200 anzuwenden.
Module II und III.
Die Arbeitsergebnisse der Module II und III sind in Berichtsform mit den gleichen Anforderungen wie zum Modul I darzustellen.
Modul IV.
Der mit Modul IV zu erstellende Entwurf eines integrierten Stadtumbaukonzeptes Chorweiler-Mitte ist ebenfalls in einer Berichtsform entsprechend den zu Modul I dargestellten Anforderungen bereitzustellen. Das Konzept ist mit städtebaulichen, verkehrlichen und Freiraumplänen zu erläutern sowie mit Hochbauplänen in Bezug auf vorgeschlagene Eingriffe in die Bestandsbauten und ergänzende Neubauvorschläge. Die Originalpläne sind gleichfalls in den zu Modul I genannten Maßstäben zu bearbeiten.
Der Bericht aus textlichen Erläuterungen, Berechnungen und Plänen hat unter anderem die Konzeptleitlinie mit strukturellen Aussagen zur städtebaulichen Gesamtentwicklung sowie Aussagen zur Nutzungsverteilung, Bau- und Freiraumstruktur, zur Vernetzung und Erschließung wie auch die sozialen bzw. wohnungswirtschaftlichen Aspekte hinreichend auch in Präsentationsplänen zu verdeutlichen, einschließlich Darstellung strategischer Überlegungen zur Konzeptumsetzung (unter anderem Baustufen, kurz-, mittel- und langfristige Entwicklungsstufen). Erläuternd sind aussagekräftige Skizzen, Perspektiven bzw. 3-D-Darstellungen, veränderte Systemgrundrisse und Schnitte beizufügen. Die Veränderungen im Wohnungsangebot durch Umbau, Rückbau und Neubau sind in nachprüfbaren Berechnungen darzustellen und mit überschlägigen Kostenansätzen zu versehen.
Die Berichtsdarstellungen zu sozialintegrativen, Bildungs-, berufsqualifizierenden und sonstigen Jugendhilfe-, Sport- und Gesundheitsmaßnahmen sind mit ausreichendem Bezug auf die Zielgruppen umsetzungsreif zu konzipieren mit überschlägigen Kostenansätzen.
Bearbeitungszeiten.
Die ausgeschriebenen Leistungen sind dringlich zu erbringen, um unerwünschte Entwicklungen im Untersuchungsgebiet zu verhindern. Die Leistungsstufe mit den Modulen I bis III soll deshalb unverzüglich im Anschluss an die Ausschreibung und Bewertung der eingegangenen Angebote beauftragt werden. Es wird erwartet, dass der Auftragnehmer/die Bietergemeinschaft in der Lage ist, die Bearbeitung der Leistungen sofort nach Auftragserteilung zu beginnen. Für die Erledigung der Leistungen der Leistungsstufe 1 werden etwa 6 Monate veranschlagt. Dabei wird erwartet, dass die Bearbeitung der Module I und II parallel bearbeitet werden und die Ergebnisse des Moduls II möglichst frühzeitig dargestellt werden können.
Die Beauftragung der Leistungsstufe 2 (Eventualposition) bedingt eine separate Beschlussfassung durch den Stadtentwicklungsausschuss des Rates nach Vorberatung unter anderem in der Bezirksvertretung Chorweiler unter Würdigung der Ergebnisse und Planungs- und Handlungsempfehlungen der Leistungsstufe 1. Der mögliche Beauftragungszeitraum ist deshalb derzeit nicht terminierbar. Die Bearbeitungszeit der Leistungsstufe 2 (Modul IV) wird auf 3 bis 5 Monate veranschlagt.
Durchführung und Mitwirkung der Stadt.
Die Projektkoordination für die Leistungsstufe 1 mit den Modulen I bis III liegt im Amt für Stadtentwicklung und Statistik im Sachgebiet Teilräumliche Entwicklungsplanungen. Von hieraus ist die notwendige weitere Beteiligung städtischer Dienststellen unter anderem des Stadtplanungsamtes, des Amtes für Wohnungswesen, der integrierten Schulentwicklungs- und Jugendhilfeplanung, des Amtes für Weiterbildung und der Abteilung Kommunale Beschäftigungsförderung im Amt für Wirtschaftsförderung sicherzustellen. Der Auftragnehmer hat sein Vorgehen eng mit der Verwaltung abzustimmen. Die Abstimmung erfolgt je nach Bedarf nach keinem festgelegten Turnus, mindestens aber im monatlichen Rhythmus. Das Ergebnis der Abstimmungen ist jeweils schriftlich zu protokollieren. Bereits vorhandene oder in Arbeit befindliche städtische Analysen und Bestandsdaten werden vom Auftraggeber bereitgestellt. Vor Terminen mit einzubindenden Akteuren und/oder politischen Gremien stimmt sich der Auftragnehmer mit dem Auftraggeber ab. Die Raumbeschaffung und technische Ausstattung für die Öffentlichkeitsbeteiligung und Fachforen werden verwaltungsseitig organisiert und abgerechnet. Gleiches gilt für den Druck und die Verteilung von Einladungsschreiben und ähnlichem.
Deadline
Die Frist für den Eingang der Angebote war 2012-02-13.
Die Ausschreibung wurde veröffentlicht am 2012-01-04.
Wer?
Wie?
Wo?
Geschichte der Beschaffung
| Datum |
Dokument |
| 2012-01-04
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Auftragsbekanntmachung
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| 2013-01-30
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Ergänzende Angaben
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