Planungsleistung Architektur Max II
Planungsleistung Architektur für eine energetische Modernisierung von fünf voll bewohnten Bestandsgebäuden mit ca. 270 Wohneinheiten in 80636 München.
Leistungsphasen 6 und 8 (optional) für Gebäude und raumbildende Ausbauten nach § 33 HOAI.
Die GEWOFAG Wohnen GmbH beabsichtigt in München, Stadtbezirk Neuhausen-Nymphenburg bei fünf Bestandsgebäuden im Postleitzahlengebiet 80636 eine umfassende energetische Modernisierungsmaßnahme durchzuführen. Die Gebäude sind im Eigentum der GEWOFAG Wohnen GmbH. Sämtliche Mietwohnblöcke befinden sich auch während der operativen Umsetzung in voll bewohntem Zustand.
Das Projektfeld umfasst nachfolgende Gebäude:
— Schachenmeierstraße 30- 34, mit 37 Wohneinheiten und ca. 1.800 qm Wohnfläche,
— Schachenmeierstraße 36- 40, mit 36 Wohneinheiten und ca. 1.950 qm Wohnfläche,
— Schachenmeierstraße 42- 46, mit 36 Wohneinheiten und ca. 1.950 qm Wohnfläche,
— Schachenmeierstraße 48- 56, mit 72 Wohneinheiten und ca. 4.000 qm Wohnfläche,
— Schachenmeierstraße 58- 66, mit 88 Wohneinheiten und ca. 6.300 qm Wohnfläche.
Zusätzlich befinden sich im Projektfeld zwei Gewerbeeinheiten mit ca. 150 qm Nutzfläche.
Die Gebäude wurden in den Jahren 1955 –1967 erbaut und stehen nicht unter Denkmalschutz.
Die Gebäude sind in bauzeittypischer Ziegelbauweise mit Ziegeldach oder Flachdach errichtet. Der gesamte Bestand ist mittlerweile an die Fernwärme angeschlossen.
Die Art und der Umfang der erforderlichen baulichen Maßnahmen ist bauseitig vorgegeben.
Dafür wurde bereits eine Voruntersuchung durchgeführt. Der Aspekt der Wirtschaftlichkeit steht dabei im Vordergrund. Folgende Arbeiten sind im Rahmen der Sanierungsmaßnahme durchzuführen (die Aufzählung ist nicht abschließend):
— Wärmedämmfassade,
— Malerarbeiten,
— Dämmung Unterseite Kellerdecke im Bereich der genutzten Mieterkellerabteile,
— Speicher Dämmung auf Fußboden,
— Fenstertausch,
— Betonsanierungsarbeiten an Balkonen und Loggien,
— Allgemeine Spengler-, Schlosser und Dachdeckungsarbeiten,
— Allgemeine Fliesen-, Naturstein- und Schreinerarbeiten,
— Umsetzung von allgemeinen QVS- und Verkehrsicherungsmaßnahmen o Brandschutz o Treppenhausgeländer / sonstige Umwehrungen,
— Ertüchtigung Treppenhäuser (Anstrich Wände, Überarbeitung / Ersatz Hauseingangs- und Wohnungstüren),
— Erneuerung oder Installation der Briefkastenanlagen,
— Sonstige Allgemeine Instandhaltungsarbeiten an den Balkonen, im Keller und im Treppenhaus.
Zeitgleich werden an den vorgenannten Gebäuden folgende weitere Arbeiten ausgeführt:
— Umfassende Elektroarbeiten, Erneuerung von Elektroleitungen und Verteilereinheiten,
— Erneuerung der Beleuchtung in allgemein zugänglichen Bereichen,
— Montage von Gegensprechanlagen,
— Umfassende Kanalsanierung – Umbau auf Trennsystem,
— Oberflächenwasserversickerung,
— Neuaufbau der gesamten Medienversorgung,
— Sonstige allgemeine Arbeiten im Bereich der Haustechnik.
Ziel der energetischen Sanierung ist der Energiestandard KfW Effizienzhaus 100 (EnEV 2009).
Die Wohnungen an sich werden nicht saniert.
Der administrative Baubeginn (Mietermanagement) erfolgt im August 2013.
Der operative Baubeginn erfolgt Anfang Januar 2014.
Der Abschluss der Gesamtbaumaßnahme und das Wiederherstellen der Außenanlagen hat bis Ende November 2014 zu erfolgen.
Die Auftragsvergabe der erforderlichen ausführenden gewerblichen Auftragnehmer erfolgt über Ausschreibungsverfahren im Sinne der VOB/A.
Unter Berücksichtigung des operativen Baubeginns ist eine Beauftragung der gewerblichen Auftragnehmer bis spätestens 06. Dezember 2013 erforderlich, damit ausreichend Zeit für die operative Bauvorbereitung vorhanden ist. Unter weiterer Berücksichtigung der erforderlichen Submissionszeiträume und sonstigen allgemeinen Bearbeitungszeiten ist es zwingend erforderlich, dass alle geforderten Leistungsverzeichnisse vergabefertig bis zum 12. Juli 2013 vom Auftragnehmer übergeben werden. Dieser Abgabetermin wird vertragsmäßig fixiert und kann als nicht als verhandlungsfähig angesehen werden. Der Auftraggeber behält sich bei Nichteinhaltung des Übergabetermins einen Gesamtprojektstopp und eine Projektverschiebung um ein Jahr ausdrücklich vor. Sich daraus ergebende monetäre Nachteile für den Auftraggeber werden vom Auftragnehmer getragen.
Das umfassende Mietermanagement für ca. 270 Mieteinheiten mit ca. 450 Bewohnern ist Teil der hier optional ausgeschriebenen Bauleitungstätigkeit.
Im Falle der Beauftragung mit den Leistungsphasen 6 und 8 (optional) stellt der AG folgende Anforderungen an den AN:
Da die Sanierung des Gebäudebestands in voll bewohntem Zustand erfolgen wird, kommt einer möglichen Konflikte von vorneherein minimierenden Vorgehensweise sowie einer ständigen Erreichbarkeit bei Problemen und täglicher vor-Ort-Präsenz während der Bauarbeiten besondere Bedeutung zu. Der Auftragnehmer spielt hier eine zentrale Rolle: Es ist vorauszusetzen, dass die örtliche Bauleitung ausreichende Erfahrung bei der Betreuung und Abwicklung vergleichbarer Projekte hat. An allen Arbeitstagen ist zwischen 7:00 Uhr – 18:00 Uhr (Montag bis Samstag) während der operativen Bautätigkeit eine permanente Anwesenheit der Bauleitung vor Ort zu gewährleisten. Unter Beachtung der maximalen Arbeitnehmerarbeitszeiten sind mindestens zwei Bauleiter vor Ort einzuplanen, so dass eine permanente vor-Ort-Präsenz gewährleistet werden kann. Beide vor Ort tätigen Bauleiter haben sich ausschließlich mit dem hier genannten Bauvorhaben zu beschäftigen. Die gleichzeitige Betreuung von Bauvorhaben von Dritten wird ausdrücklich untersagt.
Die Massenermittlungen – Grundlage für die auszuschreibenden Baumassen im Leistungsbeschrieb – sind real vor Ort am Objekt aufzunehmen.
Die Strukturierung der zu erarbeitenden Leistungsverzeichnisse – OZ Maske - ist an die AG-interne Projektsteuerungs- und Projektcontrollingstruktur, sowie an die interne SAP – Objektstruktur des AG anzupassen.
Sämtliche Arbeiten am Gebäude sind vorab rechtzeitig mit dem zugehörigen Mieterzentrum abzustimmen, so dass konform des deutschen Mietrechts gehandelt wird. Sämtliche diesbezüglichen Abstimmungen sind zu protokollieren.
Für Notfälle und für Sonn- und Feiertage ist eine permanent erreichbare Mieternotfallnummer anzugeben. Nach Eingang des Notrufs hat der Auftragnehmer binnen einer Stunde die Baustelle mit einem Bauleiter zu besetzen und Maßnahmen für die Abwendung eines Schadens zu ergreifen.
Es ist eine Allgemeine Mieterbetreuung, im dem Sinne, dass die örtliche Bauleitung die erste Anlaufstation für sämtliche Mieterbelange im Baufeld ist, einzusetzen. Dokumentation und Weiterleitung der vorgetragenen Mieteranliegen hat an die Projektleitung des AG zu erfolgen.
Der Auftragnehmer hat die Terminkoordination zur Ableistung der Arbeiten in den Wohnungen zwischen den Mietern und ausführenden Firmen zu erbringen. Je einzelner Mieteinheit (270 Mietparteien) ist ein gesondertes zeitnahes Leistungs- und Gesprächsprotokoll zu führen, welches zum Abschluss der Maßnahme dem Mieterakt zugeführt wird. Die Fenstertauscharbeiten in den einzelnen Wohnungen können nur außerhalb der Heizperiode stattfinden, Terminmanagement und Termintreue spielen deshalb eine herausragende Rolle.
Im Vorfeld der Baumaßnahme an den Bestandsgebäuden sind in ca. 10 % der 270 Wohnungen Begehungen mit den Mietern abzustimmen und durchzuführen, so dass eine Bestandaufnahme erarbeitet werden kann.
Im Zuge der Baumaßnahme sind je Mieteinheit, gesamt 270 Einheiten, drei separate Begehungen abzuleisten. Eine Woche bevor die Umbauarbeiten in den Wohnungen (Fenstertausch und Balkonsanierung) beginnen ist ein Aufklärungsgespräch mit jedem Mieter zu führen und bei Abschluss der Maßnahme ist eine Endkontrolle in jeder Mieteinheit durchzuführen, sowie je Mieteinheit ein Mängelprotokoll zu erstellen. Dieses ist keine Schlussabnahme im Sinne der VOB/B. Je Wohnung ist ein gesondertes Mieterabnahmeprotokoll für den Mieterakt zu erstellen.
Im Zuge der Dämmarbeiten auf den Unterseiten der Kellerdecken (Räumen der Kellerabteile) ist je Mieteinheit – 270 Einheiten - ein Aufklärungsgespräch vor Ort (Kellerabteil) zu führen und je Mieteinheit - 270 Einheiten – ein Protokoll zu erstellen. Diese Aufklärungsgespräche finden ab August 2013 statt. Die Begehungen erfolgen in Abstimmung mit der Projektleitung des AG bevorzugt an Samstagen, sowie in den Abendstunden (bis ca. 22:00 Uhr).
Das im optionalen Beauftragungsfall dem AN übertragene umfassende Mietermanagement beginnt ab August 2013. Die Mieter werden 3 Monate vor operativem Baubeginn vom AG über die Art und den Umfang der Baumaßnahme, sowie über die zu erwartende Modernisierungsmietzinsvariable informiert. Ab diesem Zeitpunkt ist eine telefonische Erreichbarkeit der Bauleitung zu gewährleisten, so dass anfragende Mieter Informationen über den Bauablauf und die Ausführungszeiträume erlangen können. Des Weiteren ist davon auszugehen, dass ca. 30 separate Mieterbesuche vor Ort zur Einzelerläuterung der Baumaßnahme erforderlich sind.
Für das Bauvorhaben werden je nach Auftragssumme alle erforderlichen Einzelgewerke separat ausgeschrieben. Der Auftragnehmer hat alle auf der Baustelle tätigen Gewerke, Hochbau- und Nebengewerke, wie Kanalsanierungs-, Elektro-, Landschaftsbauarbeiten, etc. im Sinne von Terminabstimmungen aller Gewerke untereinander, Terminabstimmungen mit allen Mietern und permanente Kontrolle der Leistungserbringung sowie lückenloser wöchentlicher Protokollierung zu koordinieren. Die Koordination mit den Ausführenden der Einzelgewerke sowie anderen beteiligten Planern ist vom AN sicher zu stellen. Sind im Zuge der Operative Bauzeitenverzögerungen absehbar, so sind diese rechtzeitig über geeignete Beschleunigungsmaßnahmen abzuwenden.
Es ist je Kalenderwoche eine Bausbesprechung mit allen Projektbeteiligten durchzuführen.
Das Protokoll der Baubesprechung ist binnen eines Arbeittages an alle Projektbeteiligte zu versenden. Wesentlicher Bestandteil des Baustellenprotokolls ist ein vollständiges Mieterprotokoll in welchem je Mieteinheit ein gesondertes fortlaufendes Unterprotokoll geführt wird.
Im Zuge der Bauleitungstätigkeit sind auf der Baustelle mehrere Kontrollen zur Einhaltung der Mindestlöhne bei den gewerblichen Firmen nach den Vorgabe des AG vorzunehmen.
Im laufenden Baubetrieb ist innerhalb der Baustellenbewegungsflächen (Treppenhäuser, Außenwege, Rettungswege, Zufahrten für Müllentsorgungsfahrzeuge, Postzustellung, etc.) die Verkehrssicherheit täglich für eine große Zahl von Mietern zu gewährleisten.
Die Prüfung der Abschlagsrechnungen (gewerbliche Auftragnehmer) hat innerhalb von 4 Arbeitstagen ab Eingang der Abschlagsrechnung beim AN zu erfolgen. Der Zeitpunkt des Erhalts der gewerblichen Abschlagsrechnungen vom AG, sowie der Zeitpunkt der Übergabe der geprüften Abschlagsrechnung an den AG ist in einer fortlaufenden Tabelle zu dokumentieren. Die Rechnungsprüfung hat über ein GAEB-konformes AVA-Programm zu erfolgen. Die Prüfergebnisse sind parallel zur händisch geprüften Originalrechnung über GAEB – Schnittstellen an den AG zu übermitteln.
Bei der Übergabe der geprüften Abschlagsrechnungen der gewerblichen AN an den AG ist jeder einzelnen Abschlagsrechnung ein Deckblatt beizufügen. Auf dem Deckblatt sind die Kosten massengenau auf jedes Einzelobjekt aufzuteilen, so dass jederzeit der Kostenstand je Einzelobjekt ersehen werden kann. Die Werkverträge der gewerblichen AN werden objektübergreifend abgeschlossen. Die einzelobjektbezogene Aufteilung des Deckblattes ist jeder einzelnen gewerblichen Abschlagszahlung beizufügen.
Das Bautagebuch ist dem AG wöchentlich zu übergeben. Die Übergabe hat per PDF-Datei zu erfolgen. Zum Abschluss der Baumaßnahme ist das vollständige Bautagebuch in Papierform an den AG zu übergeben.
Der AN hat in vierwöchigem Rhythmus dem AG unaufgefordert eine fortlaufend aktualisierte Schlussrechnungsprognose aller gewerblichen Auftragnehmer zu übergeben.
Der AN hat zum Abschluss der Baumaßnahme eine vollumfängliche Projektdokumentation über die verarbeiteten Baustoffe, Betriebs- und Bedienungsanleitungen sowie aktualisierte Werkplangrundlagen aller ausführenden Gewerke zu übergeben. Weiterhin sind der Dokumentation die üblichen bauhistorischen Dokumente, wie finale Projektbeteiligtenliste, Protokolle, Bautagesberichte, Gewährleistungsverfolgungslisten, Kopien aller vollständigen Abnahmeprotokolle, usw. beizufügen. Die Dokumentation hat in digitaler Form (pdf-Format, Pläne zusätzlich als dxf oder dwg), sowie nach Absprache mit dem AG 3x in Papierform zu erfolgen.
Der Auftragnehmer hat dem AG nach Abschluss der Baumaßnahme eine Bilddokumentation zu übergeben. Inhalt der Bilddokumentation sind vielfache tägliche digitale Fotoaufnahmen welche einzelne Baufortschritte und Materialverarbeitungsschritte aufzeigen. Die Dokumentation erfolgt über eine DVD. Auf jedem Bild sind Datum und Uhrzeit darzustellen. Die Dokumentation ist nach einzelnen Gebäudezeilen zu gliedern.
Deadline
Die Frist für den Eingang der Angebote war 2013-01-08.
Die Ausschreibung wurde veröffentlicht am 2012-11-20.
Anbieter
Die folgenden Lieferanten werden in Vergabeentscheidungen oder anderen Beschaffungsunterlagen erwähnt:
Wer?
Wie?
Wo?
Geschichte der Beschaffung
| Datum |
Dokument |
| 2012-11-20
|
Auftragsbekanntmachung
|
| 2013-03-25
|
Bekanntmachung über vergebene Aufträge
|