Vergabe eines Erbbaurechtes zur Errichtung eines 3-Sterne Hotels auf dem Flughafen BER

Menge oder Umfang

s. II.1.5 der BekanntmachungDie FBB stellt auf Basis eines Erbbaurechtsvertrages eine Grundstücksfläche zur Verfügung, die für eine Bebauung mit einem Hotel und ergänzender Nebennutzungen (Fitness/Wellness, Tagung, Büro o.ä.) durch einen Investor vorgesehen ist. Das Baufeld soll vollflächig für einen Hotelneubau mit mind. 200 Zimmern genutzt werden. Bezogen auf die Hotelnutzung sollen die Zimmergrößen mindestens 16 m² und maximal 26 m² je Zimmer betragen. Die Flächeneffizienz soll bezogen auf die Hotelnutzung und die zum Hotelbetrieb gehörenden Nutzungen (z.B. Gastronomie) maximal 45 m² BGF je Zimmer betragen.Das Grundstück ist bereits voll erschlossen. Der Investor wird an den Erschließungskosten beteiligt. Mit der Bautätigkeit des Investors kann voraussichtlich ab Januar 2013 begonnen werden.Es wird eine Betriebsverpflichtung vereinbart. Die Errichtung hat unter Beachtung der Rahmenbedingungen des Planfeststellungsbeschlusses für den Flughafen, des Gestaltungshandbuches des Flughafens sowie der Logistik- und Baustellenordnung für Airport City (LoBO-Airport City) der FBB zu erfolgen. Wegen der weiteren Rahmenbedingungen siehe Ziff. VI.3).Als Nachweis für die Nachhaltigkeit des Projektes wird nach Errichtung eine Zertifizierung nach DGNB oder ein vergleichbarer Standard und eine Auszeichnung des Hotelobjektes in Silber oder besser, gefordert.Die FBB beabsichtigt, dem Investor ein Erbbaurecht für die Dauer von 60 Jahren einzuräumen.Die Gebäudehöhe beträgt ca. 21,40 m. Die Anzahl der Vollgeschosse ist auf 6 Geschosse festgelegt. Weitere Einzelheiten kann der Bewerber einer "Projektinformation" entnehmen, die unter der Internetadresse https://secure.berlin-airport.de/evergabe-extern/ zur Verfügung gestellt wird.

Zusätzliche Informationen

Zu Ziffer I.1).

Die Teilnahmeunterlagen und deren Anlagen sind in deutscher Sprache einzureichen.

Die Teilnehmer werden gebeten, ihren Teilnahmeantrag (Formular Nr.1) inkl. der Unterlagen in einem verschlossenen Umschlag bei der unter Ziff. I.1 genannten Kontaktadresse einzusenden/abzugeben. Für die vorbenannten Kennzeichnungen ist der von der Vergabestelle vorbereitete „Kennzettel“ (Formular Nr.8) zu verwenden, der ebenfalls auf der benannten Internetseite allen Bewerbern zur Verfügung steht.

Die Übersendung per Telefax oder in elektronischer Form, z.B. mittels E-Mail, ist nicht zulässig. Ferner sollen die Teilnahmeanträge und deren Anlagen 3-fach schriftlich (nicht auf Datenträger) eingereicht werden. Die Vergabestelle ist berechtigt, bei etwaigen notwendigen Aufklärungen oder Nachforderungen, die seitens der Vergabestelle abgeforderten Informationen oder Unterlagen per Telefax oder E-Mail durch die Bewerber einreichen zu lassen.

Die Bewerber haben zu beachten, dass der Teilnahmeantrag unterzeichnet ist. Der Teilnahmeantrag ist entweder von allen Mitgliedern einer Bewerbergemeinschaft oder dem benannten Vertreter (Formular Nr.1) zu unterzeichnen.

Die Übermittlung von Bewerberfragen hat ausschließlich per E-Mail unter Angabe des Aktenzeichens (vgl. Ziff. IV.3.1) und des Betreffs.

„Erbbaurecht 3-Sterne Hotel.“ an die E-Mailadresse einkauf@berlin-airport.de zu erfolgen. Die Fragen müssen bis spätestens volle 10 Kalendertage vor Schlusstermin der Bewerbungsfrist vorliegen. Der letzte Tag der Bewerbungsfrist wird bei der Berechnung der vorstehend aufgeführten 10 Tagesfrist nicht mitgezählt. Die Vergabestelle wird etwaige Informationen und die Beantwortung von Fragen zum Teilnahmewettbewerb auf der folgenden Internetseite veröffentlichen: https://secure.berlin-airport.de/evergabe-extern/. Die Vergabestelle empfiehlt daher allen Bewerbern, sich täglich über aktuelle Informationen insbesondere über die Antworten oder Klarstellungen der Vergabestelle zum Ausschreibungsverfahren über den vorbenannten Link zu informieren.

Die Vergabeunterlagen werden erst nach Abschluss des Teilnahmewettbewerbs an die ausgewählten Bewerber versandt. Der Auftraggeber wird voraussichtlich nicht mehr als 5 Bewerber/Bewerbergemeinschaften für das weitere Verfahren auswählen. In Abhängigkeit von der geforderten Qualifikation der Bewerber/Bewerbergemeinschaften können jedoch weniger oder auch mehr Bewerber/Bewerbergemeinschaften zur Angebotsabgabe aufgefordert werden. zu Ziff. III.2) Teilnahmebedingungen und zur Wertung der Teilnahmeanträge:

Es ist zu beachten, dass sämtliche in der Bekanntmachung geforderten Angaben, Erklärungen und Nachweise vollständig - und zwar für jedes Mitglied der Bewerbergemeinschaft - beigefügt werden. Ein Verweis auf frühere Bewerbungen ist nicht ausreichend. Bei den geforderten Angaben, Erklärungen und Nachweisen handelt es sich grundsätzlich nicht um Mindestanforderungen. Zwingende Angaben, d.h. Angaben und Erklärungen, die zwingend bis zum Ablauf der Bewerbungsfrist vorzulegen sind, sind als "Mindestanforderung" gekennzeichnet.

Die nicht rechtzeitige Vorlage der als "Mindestanforderung" gekennzeichneten Angaben kann zum Ausschluss aus dem Verfahren führen bzw. die Vergabestelle kann den Bewerbern eine angemessene Nachfrist zur Beibringung der fehlenden Unterlagen oder Informationen setzen. Das Fehlen sonstiger Angaben und Erklärungen hat keinen zwingenden Ausschluss des Bewerbers zur Folge, sondern kann zum Ausschluss oder zur Abwertung des Teilnahmeantrages im Rahmen der Bewertung des Teilnahmeantrages führen.

Abgeforderte Erklärungen sind dem Teilnahmeantrag schriftlich beizufügen. Bestätigungen Dritter oder sonstige Urkunden können in Kopie beigefügt werden. Die Vergabestelle ist berechtigt, bei Bedenken hinsichtlich der Eignung des Bewerbers die Vorlage von Originalen oder weiteren Unterlagen zu verlangen. Die geforderten Erklärungen und Nachweise sollen geordnet nach der unter Ziff. III.1.3), III.2.1) bis III.2.3) aufgeführten Nummerierung und Reihenfolge beim Auftraggeber eingereicht werden. Der Auftraggeber stellt eine Übersicht der vom Auftraggeber bereitgestellten Formulare bzw. Checkliste der ggf. einzureichenden Unterlagen (als Arbeitshilfe) auf der Internetseite zur Verfügung.

Der Auftraggeber prüft den Teilnahmeantrag/Unterlagen in einem dreistufigen Verfahren:

1. Stufe: Prüfung auf Vorliegen der abgeforderten Nachweise und Erklärungen (Ziff. III.1.3), III.2.1), III.2.2), III.2.3)).

2. Stufe: Prüfung auf Vorliegen von Ausschlussgründen und Einhaltung der Mindestanforderungen.

3. Stufe: Prüfung der persönlichen Lage, der wirtschaftlichen und finanziellen sowie technischen Leistungsfähigkeit gemessen an der ausgeschriebenen Leistung.

Eine Bewertung der Teilnahmeanträge/Unterlagen wird nach folgenden Maßstäben durchgeführt:

Sollte die Prüfung ergeben, dass mehr als 5 Bewerber die Mindestanforderungen (siehe dazu Ziff. III.1.3 und III.2.3 - Referenzangaben) erfüllen, behält sich die Vergabestelle vor, die zur Abgabe eines Angebots aufzufordernden Bewerber auswählen, die die Eignungsvoraussetzungen am besten erfüllen. Um dies zu ermitteln, wird die Vergabestelle die Eignungsvoraussetzungen gewichten und bewerten. Hierzu wird die Vergabestelle eine Bewertungsmatrix mit nachfolgend benannten Punkten und Gewichtungen verwenden, bei der ein Bewerber max. 1 000 Punkte erreichen kann. Von diesen 1 000 Punkten entfallen:

— max. 450 Punkte auf die Bewertung der wirtschaftlichen und finanziellen Leistungsfähigkeit gem. Ziff. III.2.2) - bewertet wird die schriftliche Bankauskunft (vgl. Ziff. III.2.2, Pkt.1a)) mit dem Gewichtungsfaktor 10, die durchschnittliche Umsatzrentabilität mit einem Gewichtungsfaktor von 40, die durchschnittliche Fremdkapitalquote mit einem Gewichtungsfaktor von 40.

Für die Bewertung der Umsatzrentabilität und der Fremdkapitalquote wird die Vergabestelle im Falle von Bewerbergemeinschaften bzw. benannter Dritten/Nachunternehmer/konvernverbundenen Unternehmen für beide Kennzahlen jeweils einen Mittewert über alle seitens des Bewerbers/der Bewerbergemeinschaft errechneten vorgelegten Beträge ermitteln. Somit ergibt sich pro Bewerber/Bewerbergemeinschaft jeweils ein für die Bewertung maßgeblicher Betrag für die Umsatzrentabilität und die Fremdkapitalquote.

— max. 550 Punkte auf die Referenzen für die Planung, Errichtung und Hotelbetrieb sowie Angaben zu ergänzenden Nebennutzungen (Fitness/Wellness und/oder Tagung und/oder Büro), bezogen auf die vergleichbaren Leistungen gemäß III.2.3) Pkt. 1 - bewertet wird die Aktualität der Referenzen mit einem Gewichtungsfaktor von 10, die Art der vergleichbaren Leistungen mit einem Gewichtungsfaktor von 50, der Umfang der vergleichbaren Leistungen mit einem Gewichtungsfaktor von 50.

Die vorgenannten Bewertungskriterien zur wirtschaftlichen und technischen Leistungsfähigkeit werden mit 0 - 5 Punkten bewertet und mit den vorgenannten Gewichtungen multipliziert.

Der Bewerber erhält:

— 0 Punkte, wenn die Erklärungen/Nachweise des Bewerbers zur jeweiligen Eignungsvoraussetzung in allen Belangen ungenügend bzw. unzureichend sind und/oder der Teilnahmeantrag keine wertungsfähige Aussage enthält,

— 1 Punkt, wenn die Erklärungen/Nachweise des Bewerbers zur jeweiligen Eignungsvoraussetzung insgesamt bzw. schwerwiegend Defizite und Schwächen aufweisen,

— 2 Punkte, wenn die Erklärungen/Nachweise des Bewerbers zur jeweiligen Eignungsvoraussetzung weitreichende bzw. gewichtige Defizite und Schwächen aufweisen oder der Teilnahmeantrag nur wenige wertungsfähige Aussagen enthält,

— 3 Punkte, wenn die Erklärungen/Nachweise des Bewerbers zur jeweiligen Eignungsvoraussetzung mehrere bzw. nicht lediglich geringfügige Defizite und Schwächen aufweisen,

— 4 Punkte, wenn die Erklärungen/Nachweise des Bewerbers zur jeweiligen Eignungsvoraussetzung vereinzelte bzw. geringfügige Defizite und Schwächen aufweisen,

— 5 Punkte, wenn die Erklärungen/Nachweise des Bewerbers die jeweiligen Eignungsvoraussetzungen vollständig und uneingeschränkt erfüllt.

Für die v. g. durchschnittliche Umsatzrentabilität ergeben sich die Punkte wie folgt:

Der/die Bewerber/Bewerbergemeinschaft mit der höchsten Umsatzrentabilität erhält die Höchstpunktzahl von 5 Punkten. Die Punktzahl für den/die Bewerber/Bewerbergemeinschaft mit einer niedrigeren Umsatzrentabilität wird ins Verhältnis gesetzt und wie folgt ermittelt:

Punktzahl Bewerber/Bewerbergemeinschaft XY = höchste Umsatzrentabilität x 5 / Umsatzrentabilität des Bewerber/Bewerbergemeinschaft XY.

Für die v. g. durchschnittliche Fremdkapitalquote werden folgende Punkte vergeben:

5 Punkte bei 0 bis ≤ 60 %; 4 Punkte bei > 60 bis ≤ 70 %; 3 Punkte bei > 70 bis ≤ 80 %; 2 Punkte bei > 80 bis ≤ 90 %; 1 Punkt bei > 90 % bis ≤ 96 % und 0 Punkte > 96 %. zu Ziff. II.3) Vertragslaufzeit:

Die Dauer des Erbbaurechts beträgt nach Vertragsschluss 60 Jahre.

Verbotene Nutzungen:

Der Erbbaurechtsnehmer ist nicht berechtigt, eine Tiefgarage oder Stellplätze zu errichten. Er hat die benachbarten Parkhäuser der FBB zu benutzen. Die konkreten Konditionen für die Nutzung der Parkhäuser werden in den Vergabeunterlagen und Bieterverhandlungen festgelegt. In dem errichteten Gebäude darf kein Einzelhandel betrieben werden, es sei denn, dieser wird ausdrücklich durch den Auftraggeber gestattet. Gastronomie ist nur in Form von Hotelgastronomie zulässig. zu Ziff. IV.2) Zuschlagskriterien und zur Bildung einer Projektgesellschaft:

Bei der Wertung nach dem Zuschlagskriterium "1." wird der Gesamterbbauzins und ggf. eine variable Erlösbeteiligung bewertet (ohne Indexierung). Bei der Wertung werden die über die in den Vergabeunterlagen von der Vergabestelle fest vorgegebenen Erbbauzinsen in kapitalisierter Form hinausgehenden Zusagen des jeweiligen Bieters in Bezug auf den Erbbauzins berücksichtigt. Bei dem Zuschlagskriterium "Sicherheiten und Akzeptanz des Erbbaurechtsvertrages" ist zu berücksichtigen, dass der spätere Bieter voraussichtlich bereits mit der Aufforderung zur Angebotsabgabe den Entwurf eines Erbbaurechtsvertrages erhält. Die Verhandlungsangebote für Vertragsklauseln werden hinsichtlich der sich auf die FBB auswirkenden wirtschaftlichen und rechtlichen Risiken bewertet.

Die konkreten Angaben bzw. Details zu den Zuschlagskriterien ergeben sich aus den Vergabeunterlagen.

Die Vergabestelle wird den Eintritt einer Projektgesellschaft (Objektgesellschaft) für die Durchführung ermöglichen, der unter folgenden Voraussetzungen steht:

1. Gründung der Objektgesellschaft durch den Bewerber bzw. Mitglieder der Bewerbergemeinschaft.

2. Nachweis des Abschlusses eines Betreiber-/Managementvertrages oder Hotelpachtvertrages, aufschiebend bedingt lediglich durch den Abschluss des Erbbaurechtsvertrages vor Beurkundung.

3. Endgültige Finanzierungsbestätigung des Investors bzw. Finanzierungsinstitutes im Hinblick auf die Durchführung der Maßnahme gemäß den Vergabeunterlagen.

Will der Bewerber bzw. Bieter eine entsprechende Projektgesellschaft (Objektgesellschaft) einsetzen und bringt er die entsprechenden Nachweise nicht innerhalb von 14 Kalendertagen nach Aufforderung durch die Vergabestelle bei, kann die Vergabestelle die Endverhandlung mit dem zweitplatzierten Bieter aufnehmen und den Bieter nicht weiter berücksichtigen. zu II.1.2) und VI.4) zum Verfahren:

Die Auftraggeberin betreibt einen Flughafen und ist daher auf dem Gebiet des Verkehrs i.S.d § 98 Nr. 4 GWB tätig.

Das Verfahren wird als Freihändige Vergabe in Anlehnung eines Verhandlungsverfahrens mit vorgeschaltetem Teilnahmewettbewerb ausgestaltet, da die Vergabe eines Erbbaurechtsvertrages nach Auffassung der Vergabestelle als Immobilienvertrag oder Bau- oder Dienstleistungskonzession i.S.d. §§ 100 Abs. 2 h),100 Abs. 2 s) GWB, rechtlich einzuordnen ist und daher nicht den Regelungen des GWB und der Sektorenverordnung unterliegt.

Nur vorsorglich und nur für den Fall, dass nach der konkreten Ausgestaltung entgegen der Auffassung der Vergabestelle das Vergabenachprüfungsverfahren zulässig ist, wird die zuständige Stelle nachfolgend (gemäß Ziffer VI. 4) benannt.

Die Vergabestelle behält sich zur Erzielung eines größtmöglichen Wettbewerbs nach Abschluss des Teilnahmewettbewerbs oder während der Phase des Teilnahmewettbewerbes und der Angebotsphase vor, weitere geeignete Bewerber oder Bieter zur Angebotsaufforderung zuzulassen, sofern die Anzahl der Bewerber- oder Bieter unter 5 sinkt.

Mit der Zusendung der Aufforderung zur Abgabe der Angebote werden den Bewerbern, die sich qualifiziert haben, weitergehende Projektinformationen u.a. in der Form einer ausführlichen Aufgabenbeschreibung zur Verfügung gestellt. Die Vergabeunterlagen werden ggf. neue Mindestanforderungen und Konkretisierungen der Zuschlagskriterien enthalten. Die Bieter werden auch die Gelegenheit haben, mit dem Auftraggeber Verhandlungen zu führen und dabei ihr Angebot zu präsentieren. Sie werden alsdann aufgefordert werden, rechtsverbindliche Angebote ggf. auch in notarieller Form gem. § 311b BGB abzugeben.

Die Vergabestelle behält sich vor, den Bieterkreis oder die Anzahl der Bieter während des Verfahrens einzuschränken oder zu reduzieren. Die Vergabestelle behält sich des Weiteren vor, die Benennung des annehmbarsten Angebots zurückzunehmen, wenn der entsprechende Bieter nach der Auswahlentscheidung nicht innerhalb von einem Monat die Voraussetzungen für eine notarielle Beurkundung des abzuschließenden Vertrages schafft oder das Verfahren zum Abschluss der Vergabe verzögert, insbesondere auch bei Einschaltung einer Objektgesellschaft die vorstehend benannten Voraussetzungen nicht rechtzeitig beschafft.

Verhandlungsangebote:

Den Bietern ist es gestattet, Verhandlungsangebote für alternative Realisierungsformen und weitere Details zu nicht als Mindestanforderung benannten Anforderungen der Vergabeunterlagen zu unterbreiten. Die Vergabestelle ist in diesem Verhandlungsverfahren nicht verpflichtet, diese Angebote aufzugreifen. Nur soweit die Vergabestelle Verhandlungsangebote akzeptiert, werden diese bei der Bewertung (Zuschlagsentscheidung) berücksichtigt. Die Vergabestelle wird jeweils prüfen, ob und inwieweit Verhandlungsangebote auch von den übrigen Bietern abgefordert werden.

Infrastruktur:

Die Baumaßnahme findet in einem besonderen infrastrukturellen Umfeld statt, entsprechend sind diverse Rahmenbedingungen für die Bauerrichtung zu beachten. Hierzu gehört insbesondere die Einhaltung einer Logistik- und Baustellenordnung für die Airport City (LoBO-Airport City) durch alle auf dem Baufeld beteiligten Unternehmen.

Im Rahmen einer zu treffenden gesonderten Absprache zur Herstellung der Erschließungsmaßnahmen für das Bauvorhaben werden die Anschlüsse für die Medien bereitgestellt und die Kosten für deren Herstellung vom Investor übernommen. Der Bezug von Medien nach Errichtung des Hotels erfolgt grundsätzlich über die FBB oder eine von dieser eingeschalteten Tochtergesellschaft für sämtliche Bauten der Airport City. Nähere Informationen hierzu enthält die Projektinformation. Für die Beibringung der Baugenehmigung ist der Bieter selbst verantwortlich. Die FBB wird ihn hierbei unterstützen. Die Rahmenbedingungen und Auflagen des Planfeststellungsbeschlusses nebst Fortschreibungen sind zwingend einzuhalten.

Weitere Hinweise:

— Der Bewerber / die Bewerbergemeinschaft wird darauf hingewiesen, dass alle mit dem Teilnahmeantrag eingereichten Angaben auch für das ggf. einzureichende Angebot Geltung haben müssen. Sofern sich im weiteren Verfahren Änderungen gegenüber dem Teilnahmewettbewerb ergeben, muss die Vergabestelle zu späterer Zeit ggf. erneut in eine Beurteilung der Eignung eintreten. Die Versendung der Aufforderung zur Angebotsabgabe an die ausgewählten Bewerber / Bewerbergemeinschaften erfolgt nach Abschluss des Teilnahmewettbewerbes,

— Bewerbungsunterlagen werden nicht zurückgesandt und verbleiben im Besitz des Auftraggebers,

— Der Auftraggeber weist darauf hin, dass allein der Inhalt der vorliegenden EU-weiten Veröffentlichung maßgeblich ist, wenn die Bekanntmachung in zusätzlichen weiteren Bekanntmachungsmedien verlautbart wird und der Bekanntmachungstext in dieser zusätzlichen Bekanntmachung nicht vollständig, unrichtig verändert oder mit weiteren Angaben wiedergegeben wird,

— Die Vergabestelle behält sich überdies vor, das Verfahren aufzuheben bzw. einzustellen, wenn eine angemessene Vergütung für die Grundstücksüberlassung nicht erzielt und die gestalterischen Anforderungen nicht erreicht werden oder weniger als 3 Bewerber im Teilnahmewettbewerb oder im Angebotsverfahren sich beteiligen bzw. wertbare Teilnahmeanträge oder Angebote abgeben.

Kurze Beschreibung

Die Flughafen Berlin Brandenburg GmbH (FBB) errichtet derzeit den Flughafen Berlin Brandenburg (BER), der am 3.6.2012 seinen Betrieb aufnehmen wird. Vor dem neuen zentralen Terminal des Flughafens ist eine Airport City geplant, welche ein Dienstleistungsviertel beinhalten soll. Die FBB beabsichtigt, einem Investor auf einem dem Terminal östlich vorgelagerten Baufeld von ca. 2 800 m² auf Basis eines Erbbaurechtsvertrages das Recht zur Bebauung mit einem Hotel und ergänzender Nebennutzungen (Fitness/Wellness, Tagung, Büro o.ä.) einzuräumen. Das Hotel soll der Kategorie 3-Sterne nach DEHOGA oder einem vergleichbaren Standard entsprechen. Die Errichtung und der Betrieb des Hotels erfolgen auf eigenes Risiko des Investors.

Sonstige besondere Bedingungen

Bezogen auf die Hotelnutzung sollen die Zimmergrößen mindestens 16 m² und maximal 26 m² je Zimmer betragen. Die Flächeneffizienz soll bezogen auf die Hotelnutzung und die zum Hotelbetrieb gehörenden Nutzungen (z.B. Gastronomie) maximal 45 m² BGF je Zimmer betragen.