Verpachtung/Betrieb Saunalandschaft Lichterfelde mit Sommerbad (Spucki)
Die Berliner Bäder-Betriebe (BBB) AöR möchten den Betrieb der Saunalandschaft Lichterfelde und des Sommerbades Spucki kurzfristig an einen neuen Pächter übertragen. Die Berliner Bäder-Betriebe (BBB) AöR (nachfolgend: „BBB“) haben das Objekt von der BBB Infrastruktur GmbH & Co. KG gepachtet. Formal juristisch geht es daher um den Abschluss eines Unterpachtvertrages.
Objektkurzbeschreibung: Die Saunalandschaft Lichterfelde mit Sommerbad (Spucki) befindet sich am Hindenburgdamm 9 in 12203 Berlin – Lichterfelde. Das Objekt besteht aus einem Hauptgebäude mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 830 m², einem Nebengebäude und einer parkähnlichen Anlage mit 3 Becken (Schwimmbecken, Nichtschwimmerbecken und Planschbecken). Das Schwimmbecken ist beheizbar und wird derzeitig auch im Rahmen des Saunabetriebs im Winter genutzt. Die Außenanlage verfügt über sehr große Rasenflächen, einen kleinen Kinderspielplatz und ist insgesamt gärtnerisch sehr schön angelegt. Die Parkanlage grenzt unmittelbar an einen neben dem Teltowkanal befindlichen Uferweg, der von Spaziergängern und Joggern sowie Fahrradfahrern überwiegend genutzt wird. Die gesamte Anlage wurde im Jahr 1999 baulich neu gestaltet bzw. umfassend instand gesetzt. Sie befindet sich derzeitig in Betrieb. Die notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen sind überschaubar und umfassend in einer Bauzustandsanalyse (BZA) zusammengefasst. Der Betrieb der Saunalandschaft und des Sommerbades kann ohne bauliche Veränderungen sofort fortgeführt werden.
Das Objekt stellt eine ruhige und grüne Oase unmittelbar am Teltowkanal dar, die nur wenige Autominuten von den pulsierenden Einkaufsstraßen in Berlin-Steglitz entfernt liegt. Das Umfeld wird geprägt durch eine lockere Bebauung mit alten Villen sowie Ein- und Mehrfamilienhäusern. Noch heute ist der Stadtteil durch die Gründung der "Villenkolonie Groß-Lichterfelde" im Jahr 1865 mit seinen vielen historisch bedeutenden Gebäuden geprägt. Ergänzt wird dies durch das neu entstandene Schweitzer Viertel, das gegenwärtig viele junge Familien anzieht. Das Objekt ist über den ÖPNV, insbesondere die S-Bahnhöfe Lichterfelde-West und Lichterfelde-Ost sowie über gute Busverbindungen angebunden.
Hauptgebäude: das Hauptgebäude hat 2 Etagen. Von der Straße aus erreicht man zunächst ebenerdig das Erdgeschoss, aufgrund des abschüssigen Grundstücks nach hinten, ist der hintere Teil des Untergeschosses ebenerdig mit der außen liegenden Parklandschaft. Das Gebäude wird derzeitig zu einem ganz überwiegenden Teil als Saunalandschaft genutzt, Flächen von sehr untergeordneter Bedeutung werden derzeitig für Gastronomie- und Massageangebote genutzt. Teilweise stehen auch Flächen leer, die in der Vergangenheit mit Solarien bestückt waren. Das Gebäude bietet vielfältige Möglichkeiten auch zur Integration bzw. den Ausbau weiterer Angebote, wie z.B.:
— Wellness (Massagen, Anwendungen und kosmetische Behandlungen),
— Fitness (hier könnten z.B. Geräteräume vorgesehen werden).
Ein Ausbau bzw. eine Umstrukturierung des Bereiches der Gastronomie dahingehend, dass eine Abtrennung von dem gegenwärtigen Nassbereich der Sauna erfolgt, erscheint günstig. Das Gebäude kann im jetzigen Zustand fortgeführt oder auch durch geringe bauliche Veränderungen an die vorbezeichneten Schwerpunktthemen angepasst werden.
Nebengebäude: Im Außenbereich befindet sich ein Nebengebäude mit einem großen Vordach und zwei Etagen. Gegenwärtig sind dort im Obergeschoss die Umkleideräume für das Sommerbad untergebracht. Im Erdgeschoss befinden sich Sanitärräume sowie ein Sanitätsraum. Weiterhin ist noch ein kleines Nebengebäude vorhanden, in dem sich insbesondere die Wasseraufbereitungsanlage befindet sowie kleinere Lagerflächen.
Saunalandschaft: Die Saunalandschaft befindet sich im Hauptgebäude. Hier befindet sich ein vielfältiges Angebot für die Saunagäste. Es sind zwei finnische Saunen (95°C und 80°C), eine Panorama-Biosauna mit Farbtherapie, ein Dampfbad mit drei kleinen Dampfkabinen und ein Tauchbecken sowie ein Duschtempel und verschiedene Ruhezonen für die Saunagäste vorhanden. Neben dem innen liegenden Ruhebereich im Erdgeschoss des Saunagebäudes stehen den Saunagästen ein weiterer Ruhebereich auf einer Terrasse im Erdgeschoss sowie ein abgetrennter Bereich in der Parklandschaft zum Entspannen zur Verfügung.
Parkanlage mit Sommerbad: Das an die Saunalandschaft angrenzende Sommerbad bietet den Badegästen insgesamt 3 verschiedene Beckenarten. Für die Schwimmer ist ein beheizbares 20 m-Becken, das von den Saunagästen im Winter genutzt werden kann, vorhanden. Die Nichtschwimmer können sich in dem daneben liegenden Becken mit 1,20 m Wassertiefe abkühlen. Für die kleinen Besucher steht ein Planschbecken zur Ver-fügung. Die Gesamtwasserfläche beträgt 679,00 m². Davon entfallen auf das Schwimmerbecken 240,00 m², das Nichtschwimmerbecken 414,00 m² und das Planschbecken 25,00 m².
Die Umkleideräume für das Sommerbad mit den Sanitäranlagen sowie der Schwimmbadtechnik befinden sich in dem separaten, vom Saunabetrieb getrennten, zweigeschossigen Nebengebäude.
Der Außenbereich ist neben den verschiedenen Becken für die Besucher durch eine einige tausend Quadratmeter große und gepflegte Parklandschaft mit ausgedehnten Liegeflächen geprägt. Dort ist ausreichend Platz für zahlreiche Besucher des Sommerbades vorhanden. Die Ausrichtung des Sommerbades zur Promenade und dem Teltowkanal verstärken das Wohlbefinden der Sommerbadbesucher.
Für Kinder befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Planschbecken ein gut überschaubarer Kinderspielplatz, mit zahlreichen Ausbaumöglichkeiten. Bisher umfasst dieser eine Schaukel, eine Wippe, zwei Schaukelpferde, eine Rutsche und einen Sandkasten.
Gastronomie: Die gastronomischen Einrichtungen liegen im Untergeschoss des Hauptgebäudes. Im Innenbereich befinden sich neben dem Tresenbereich und den Räumlichkeiten für die Zubereitung von Speisen zahlreiche Sitzmöglichkeiten für die Gäste. Durch die Ebenerdigkeit der gastronomischen Einrichtung mit der Parkanlage kann neben dem Innenbereich ebenfalls der Außenbereich mit dem Sommerbadbetrieb versorgt werden. Im Außenbereich besteht darüber hinaus die Möglichkeit, die Gäste auf einer ausgedehnten Sommerterrasse inmitten der Parkanlage zu bewirten. Entwicklungsmöglichkeiten könnten in einer Erweiterung und Aufwertung der gastronomischen Einrichtung bestehen, die durch eine klarere Trennung zwischen dem Restaurantbetrieb und dem Ruhe- und Saunabereich unterstützt werden könnte.
Wellness: Weitere Entwicklungsmöglichkeiten bestehen in einem ausgedehnten Wellnessangebot für die Gäste. Neben den üblichen Massagen könnten Anwendungen und kosmetische Behandlungen für die Gäste angeboten werden. Es sind ausreichend Flächen vorhanden, die auch für weitere Nebenangebote geeignet sind.
Fitness: Neben dem ausgedehnten Wellnessangebot besteht die Möglichkeit, die nicht genutzten Flächen im Hauptgebäude und der Parkanlage für ein erweitertes Fitnessangebot zu nutzen.
Die Verpachtung der Saunalandschaft Lichterfelde und des Sommerbades Spucki erfolgt in einem formalisierten mehrstufigen Verfahren:
Phase 1: Bewerbungsphase.
Folgende Unterlagen sind mit der Bewerbung bis zum 19.3.2012 um 12:00 Uhr einzureichen:
1. Konzeptionelle Betreibervorstellungen
Pflicht: Ausführungen zur Betreibung der:
— Saunalandschaft,
— Sommerbad mit Außenbereich,
— Gastronomie (Innenbereich, Außenbereich).
Fakultativ, nachfolgende Beispiele können verwendet werden, auch andere Bereiche sind denkbar:
— Wellness (Massagen, Kosmetik),
— Fitness (Innenbereich, Außenbereich),
— Kinder (Spielmöglichkeiten, Kinderbetreuung usw.).
2. Erklärung, dass nach den Betreibervorstellungen auch bei jährlich geschätzten Kosten (ohne Personal) in Höhe von ca. 250 000 EUR, den Kosten der Bauzustandsanalyse (für dringende Maßnahmen (sofort): 28 000 EUR, für kurz- bis mittelfristige Maßnahmen (3-5 Jahre): 125 000 EUR, für mittel- bis langfristige Maßnahmen (5-10 Jahre): 1 000 EUR) und bei der Verpflichtung, an die BBB einen noch zu vereinbarenden Pachtzins (jährlich gestaffelt oder umsatzbezogen) zu zahlen, den Betrieb der Saunalandschaft Lichterfelde und des Sommerbades (Spucki) durchführbar halten,
3. Selbstdarstellung des Bewerbers und Kurzvorstellung des für das Projekt vorgesehenen gesamtverantwortlichen Mitarbeiters (soweit schon bekannt),
4. Darlegung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit/ggf. Finanzierungszusagen von kreditfinanzierenden Banken,
5. Allgemeine vergaberechtliche Eigenerklärungen (siehe Bewerbungsformblatt).
Phase 2: Bewerbergespräche.
Im Bewerbergespräch sollen die Teilnehmer zu folgenden weiteren Aspekten Ausführungen machen können:
1. Betriebswirtschaftliches Grobkonzept:
— Geplante Einnahmen (gegliedert nach: Sauna, Sommerbad, Gastronomie und ggf. weitere Bereiche wie z.B. Wellness, Fitness u.s.w.),
— Geplante Ausgaben (Gliederungsstruktur kann vom Bewerber gewählt werden).
2. Personalgrobkonzept:
— Darstellung der grundsätzlich geplanten Personalstruktur (Anzahl der Mitarbeiter, zwingende Stellen, Art der Beschäftigung, Personalauswahl).
3. Bereitschaft Übernahme Betriebspflicht ab der Badesaison 2012:
— Darstellung der zeitlichen Übernahmemöglichkeiten.
Phase 3: Verhandlungsphase.
1. Darlegung der Gewährleistung der Hygiene, Sauberkeit und Wasserqualität des Objektes sowie der Sicherheit der Besucher,
2. Nachweis ausreichender Betriebshaftpflichtversicherung einschließlich einer Mietsachschadendeckung mit einer Mindestversicherungssumme für Personen- und Sachschäden in Höhe von 5 000 000 EUR und für Vermögensschäden in Höhe von 100 000 EUR.
Interessenten haben die Möglichkeit, sich selbst einen Eindruck von der Saunalandschaft und dem Sommerbad zu verschaffen und können die Anlage vor Ort besichtigen.
Weitere Einzelheiten können der Informationsbroschüre entnommen werden.
Deadline
Die Frist für den Eingang der Angebote war 2012-03-19.
Die Ausschreibung wurde veröffentlicht am 2012-02-17.
Anbieter
Die folgenden Lieferanten werden in Vergabeentscheidungen oder anderen Beschaffungsunterlagen erwähnt:
Wer?
Wie?
Wo?
Geschichte der Beschaffung
| Datum |
Dokument |
| 2012-02-17
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Auftragsbekanntmachung
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| 2012-08-03
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Bekanntmachung über vergebene Aufträge
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