Machbarkeitsstudie zur Bestandsaufnahme des baulichen Zustands von insgesamt 15 Schulen (43 Gebäude, 13 Sporthallen, 5 Außensportanlagen) sowie eine kostenmäßige Bewertung der notwendigen Sanierungsmaßnahmen
Der Auftraggeber will in diesem VOF-Verfahren die Erstellung einer Machbarkeitsstudie zur Bestandsaufnahme des baulichen Zustands seiner insgesamt 15 Schulen (43 Gebäude, 13 Sporthallen, 5 Außensportanlagen) sowie eine kostenmäßige Bewertung der notwendigen Sanierungsmaßnahmen beauftragen.
Details ergeben sich aus den in dem Informationsmemorandum (s. u.) enthaltenen Datenblättern.
Der Investitionsbedarf soll auf Grundlage einer Maßnahmenpriorisierung dargestellt sowie ein Projektablaufplan für die Umsetzung der Maßnahmen skizziert werden. Hier sind insbesondere eine dezidierte Aufgabenbeschreibung und Zielprojektion erforderlich.
Der Auftraggeber möchte die Erhebungen im Rahmen der Machbarkeitsstudie zur Erstellung einer Datenbank mit allen relevanten Informationen zur Einführung eines Computerprogramms zur Unterstützung des FM nutzen. Daher ist der Auftraggeber daran interessiert, eine detaillierte Erhebung in Form von Raumdatenblättern (Reinigungsdaten, Raumbasisinformation) zu beauftragen. Die ermittelten Daten sollen dem Auftraggeber digital übergeben werden mit der Möglichkeit, den Datenbestand zukünftig selbst zu pflegen und auszuwerten.
Generell soll also eine dynamische Fortführung der Ergebnisse der Machbarkeitsstudie durch den Auftraggeber möglich sein.
Die Bestandsunterlagen werden durch den Auftragnehmer gesichtet. Alle vorhandenen Unterlagen werden zentral bei dem Auftraggeber gelagert und können dort zur Sichtung zur Verfügung gestellt werden.
Der Auftraggeber soll in die Lage versetzt werden, notwendige Sanierungsmaßnahmen zu definieren und Schulstandort übergreifend abarbeiten zu können, dabei wenn möglich die Bauunterhaltungs- und Betriebskosten durch eine auf die Folgekosten ausgerichtete Planung der Sanierung der Schulen optimal zu senken.
Der Auftraggeber stellt entscheidend darauf ab, dass die Bauunterhaltungs- und Betriebskosten durch eine entsprechende Planung der Sanierung für die Zukunft gesenkt werden sollen. Dem ist Rechnung zu tragen.
Gegenstand zu erstellenden Machbarkeitsstudie sind die Möglichkeiten der energetischen Sanierung, die Überprüfung der Verfügbarkeit der Räume und Raumzuschnitte, sowie die Untersuchung der Realisierbarkeit der Sanierung, sowohl unter dem Gesichtspunkt der ökonomischen als auch der funktionalen Aspekte.
Die Erstellung einer Machbarkeitsstudie wird in 3 Stufen unterteilt:
1. Untersuchung funktionaler Aspekte zum Raumgefüge auch unter Betrachtung eventuell neu anstehender Schulbaurichtlinien, Schülerzahlentwicklungen, vorhandene und zu erwartende Auslastung der einzelnen Standorte.
2. Untersuchung der energetischen Sanierung unter Berücksichtigung der Brandverhütungsschau und den neusten technischen Standards.
a. Gebäudehülle,
b. Technische Einbauten,
c. Sicherheitstechnische Maßnahmen,
d. Aussage zur Umsetzung der Gesamtsanierung (z. B. Auslagerung von Gebäudeeinheiten/Sanierung während des laufenden Schulbetriebes usw.).
3. Abschätzung und Stellungnahme mit Aussage zu den Punkten 1 und 2 über die wirtschaftliche Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen unter Beachtung aller Aspekte wie neuen Schulbaurichtlinien, Realisierung, Eingriffe in die Gebäude, Sanierungsumfang unter Beachtung der Wirtschaftlichkeit etc.
Hier können konzeptionelle Ansätze und beabsichtigte Herangehensweisen von den Bewerbern dargestellt und die Qualität, Schlüssigkeit und Nachvollziehbarkeit der geschilderten Ansätze und Herangehensweisen in die Auswertung einfließen.
Der Auftraggeber fordert nach § 11 VOF die am besten geeigneten Bewerber zur Verhandlung auf. Mit der Aufforderung zur Verhandlung gibt er alle vorgesehenen Zuschlagskriterien sowie deren Gewichtung an, sofern dies nicht bereits in einem früheren Verfahrensschritt geschehen ist. Im Rahmen der Verhandlung werden Angebote abgefordert; hierzu werden von dem Auftraggeber eine Aufgabenbeschreibung und ein Vertragsentwurf zugrunde gelegt.
Bei der Entscheidung über die Auftragserteilung berücksichtigt der Auftraggeber nach § 11 Abs. 5 VOF auf die erwartete fachliche Leistung bezogene Kriterien. Hierzu gehören insbesondere Qualität, fachlicher oder technischer Wert, Ästhetik, Zweckmäßigkeit, Umwelteigenschaften, Kundendienst und technische Hilfe, Leistungszeitpunkt, Ausführungszeitraum oder -frist und Honorar.
Die Machbarkeitsstudie sollte umfassen verschiedene Objektplanungsleistungen der Leistungsphasen 1 (Grundlagenermittlung) und 2 (Vorplanung) des Leistungsbildes Gebäude und Innenräume nach § 34 i. V. m. Anlage 10 HOAI, nämlich insbesondere Ortsbesichtigung, Beraten zum gesamten Leistungs- und Untersuchungsbedarf, Bedarfsermittlung, Aufstellen eines Funktionsprogramms, Aufstellen eines Raumprogramms, Standortanalyse, Prüfen der Umwelterheblichkeit, Prüfen der Umweltverträglichkeit, Wirtschaftlichkeitsuntersuchung (Erstellung einer Kostenermittlung pro Bauteil, die die Investkosten, die Interimskosten und die Nutzungskosten abbildet, und die Schärfentiefe einer Kostenschätzung aufweisen muss (der Auftraggeber erwartet mindestens die Darstellung einer Kostenschätzung nach DIN 276 (für Planungs- und Baukosten) und GEFMA 200 Struktur (Kosten im Facility Management (FM): Betriebs-, Wartungs- und Instandhaltungskosten)), Projektstrukturplanung, Rahmenterminplan (Grobterminplan mit Meilensteinen, der insbesondere auch das Ablösekonzept abbildet), Abstimmen der Zielvorstellungen, Hinweise auf Zielkonflikte, Untersuchen, Darstellen und Bewerten von Varianten (konzepthafte zeichnerische Darstellungen, die insbesondere das Funktionszusammenspiel darstellen, und die für die Durchführbarkeitsprognose erforderlichen Kennwerte, z. B. BGF, BRI Abstandsflächen, Gebäudehöhe beinhalten), Klären und Erläutern der wesentlichen Zusammenhänge, Vorgaben und Bedingungen (zum Beispiel städtebauliche, gestalterische, funktionale, technische, wirtschaftliche, ökologische, bauphysikalische, energiewirtschaftliche, soziale, öffentlich-rechtliche).
Sie mündet in das Aufstellen eines Katalogs für die Planung und Abwicklung der Programmziele, das Zusammenfassen, Erläutern und Dokumentieren der Ergebnisse, die Entwicklung einer Prioritätenliste:
Vorrangige und nachrangige, eilige und weniger eilige, wichtige und weniger wichtige Maßnahmen über alle Standorte.
Für die Gesamtmaßnahme und ihre Bestandteile sollen die zeitlichen, baulichen, betriebsorganisatorischen, logistischen und wirtschaftlichen Abhängigkeiten aufgezeigt werden. Diese sind anhand graphischer Konzeptvarianten darzustellen und zu erläutern. Mögliche Konzeptvarianten/Lösungsmöglichkeiten sind zu entwickeln.
Die Konzeptvarianten/Lösungsmöglichkeiten sind im Rahmen der Machbarkeitsstudie auf die folgende Rahmenbedingungen zu prüfen und zu bewerten:
1) funktionale Strukturabfolge in Vorplanung mit Betriebsorganisation (Darstellung der Funktionsbereiche in Abhängigkeit zueinander);
2) Wirtschaftlichkeitsuntersuchung (Erstellung einer Kostenermittlung pro Bauteil, die die Investitionskosten, die Interimskosten und die Nutzungskosten abbildet);
3) a) Grundstück;
3) b) Städtebau;
4) Baurecht;
5) Denkmalschutz;
6) Finanzierungsmöglichkeiten und Förderfähigkeit;
7) Berücksichtigung der Naturschutzbelange;
8) Ver- und Entsorgung;
9) Erschließung (incl. Verkehrssituation, Parkraum, Logistik und Zufahrten).
Die Betriebsorganisation wird häufig durch die Schule selbst erbracht, eine entsprechende Zusammenarbeit ist erforderlich. Selbstverständlich sind die betrieblichen Belange der Schulen bei Planung und Bauausführung als besondere Randbedingungen und Vorgaben aus den Bebauungsplänen mit höchster Priorität zu beachten. Selbstverständlich muss die Sicherstellung im laufenden Betrieb unabdingbar gewährleistet werden, Störungen der angrenzenden Bereiche sind im Hinblick auf Schallschutz auf ein Minimum zu reduzieren.
Die Machbarkeitsstudie legt umfassend den Zustand der Schullandschaft dar, formuliert die Ziele, die mit den Baumaßnahmen verbunden sind, benennt Potenziale der Gebäude, bezieht den Entwurf der neuen Schulbaurichtlinien mit ein und endet mit einer Abwägung von bspw. vier Varianten, wie die Schulen fit für die Zukunft gemacht werden kann.
Die Machbarkeitsstudie muss zukunftsweisend sein. Ggf. eine Zukunft, die Schule an sich anders definiert: von der "belehrenden zur lernenden Schule", vom Halbtagsunterricht zur rhythmisierten Ganztagesschule, von der gegliederten zur inklusiven Schule. Dafür müssen der Schulbau zeitgemäß sein und die passenden Rahmenbedingungen zur Verfügung stellen – auch mit mehr Fläche. Und das alles abgesehen davon, wie dringend der Handlungsbedarf aufgrund des baulichen Zustands der Schulen ohnehin ist.
Die Lösungen, die die Gutachter für die Bautätigkeit entwickeln, können reichen von der „Variante 0“ als reiner Sanierung im Bestand über die „Variante 1“, die darüber hinaus lediglich eine räumliche Erweiterung vorsieht, bis hin zur „Variante 4“, dem kompletten Neubau. Dieser kann auch an anderer Stelle entstehen. Ein Neubau würde jedenfalls ebenso die neuen Schulbaurichtlinien berücksichtigen, wie die „Variante 2“. „Variante 0“ ist mit Blick auf ihre Zukunftstauglichkeit zu prüfen und ggf. sogar auszuschließen.
Jede Variante sieht bspw. x Bauabschnitte vor, die jeweils x Jahre in Anspruch nehmen würden. Der Unterricht muss unter Umständen in Container ausweichen. Die Kosten kalkuliert die Machbarkeitsstudie zwischen x Millionen Euro für „Variante 0“ und x plus y Millionen Euro für Neubau-Variante 4. Dazu kämen Beträge für etwaige Container-Provisorien.
Ziel ist es, von geeigneten Interessenten aussagekräftige Darstellungen zu erhalten, die auch Rückschlüsse über die Möglichkeit einer einheitlichen Projektrealisierung „aus einer Hand“ zulassen.
Folgende Zeitabläufe sind vorgesehen:
— VOF-Verfahren Machbarkeitsstudie 12 2014 und 1/2/3/4/5 2015.
Im September 2015 muss ein Zwischenbericht (Erstauswertung) zur Vorabinformation der politischen Gremien (KA-Sitzung 29.9.2015) vorliegen. Der Auftraggeber erwartet die Endergebnisse ca. 6 Monate nach Auftragserteilung.
— VOB-Verfahren Sanierungsleistungen 3/4/5/6 2016.
Deadline
Die Frist für den Eingang der Angebote war 2015-01-19.
Die Ausschreibung wurde veröffentlicht am 2014-12-18.
Wer?
Wie?
Geschichte der Beschaffung
| Datum |
Dokument |
| 2014-12-18
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Auftragsbekanntmachung
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