Vergabe eines Erbbaurechts mit vorhandenen Gebäuden zur Sanierung und zum Betrieb einer Unterkunft und Begegnungsstätte für Flüchtlinge
Gegenstand des Auftrags ist die Schaffung und der Betrieb einer Unterkunft und Begegnungsstätte für Flüchtlinge auf dem im Eigentum der Landeshauptstadt München stehenden und mit den Anwesen Müllerstraße 2, 4 und 6 in 80469 München bebauten Grundbesitz (Flurstück 1161 der Gemarkung Sektion 1) durch den Auftragnehmer. Die Anwesen werden dem Auftragnehmer auf Grundlage eines Erbbaurechts überlassen, das mit einer Laufzeit von 40 Jahren ab Beurkundung des Erbbaurechtsvertrages zugunsten des Auftragnehmers bestellt wird.
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a) Die Bestandsbebauung befindet sich in einem sanierungsbedürftigen Zustand. Bis Anfang dieses Jahres war der Abbruch der beiden Anwesen Müllerstraße 2 und 4 und Neubau eines vergrößerten Anwesens Müllerstraße 4 sowie eine Generalsanierung des Anwesens Müllerstraße 6 geplant. Dieser Plan ist zugunsten des vorliegenden Vorhabens nicht weiterverfolgt worden. Das Vorhaben greift die von einer Initiative aus der Flüchtlingshilfe und Sozial- und Kulturarbeit entwickelte Idee eines Projekts zur Integration von Flüchtlingen auf. Diesen soll durch eine Kombination aus kulturellen Angeboten, Beratung sowie konkreter Lebenshilfe eine Perspektive für ein selbständiges Leben geboten werden. Die Trägerin der Initiative ist potentielle Bieterin in dem vorliegenden Vergabeverfahren. Die Entwicklung des Vorhabens bis hin zur vorliegenden europaweiten Ausschreibung ist in den öffentlichen Beschlüssen des Stadtrats der Landeshauptstadt München vom 06./19.02.2014 (Sitzungsvorlage Nr. 08-14 / V 13896) und vom 29.07.2015 (Sitzungsvorlage Nr. 14-20 / V 02920) dargestellt.
Die Sitzungsvorlagen sind auf der Internetadresse
www.ris-muenchen.de abrufbar.
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b) Der Auftragnehmer verpflichtet sich in dem Erbbaurechtsvertrag, das Erbbaurechtsobjekt nach Maßgabe eines im Erbbaurechtsvertrag festgeschriebenen Nutzungskonzepts zu nutzen und zu bewirtschaften und hierfür zuvor entsprechend baulich zu sanieren. Das Nutzungskonzept weist im Wesentlichen die im Folgenden dargestellten Mindestanforderungen auf (Einzelheiten siehe Vergabeunterlagen). Mit dem Angebot reichen die Bieter jeweils ein auf Basis dieser Mindestanforderungen weiter konkretisiertes Nutzungskonzept ein, dessen Qualität mit einer Gewichtung von 2/3 in die Angebotswertung einfließt (Einzelheiten siehe Vergabeunterlagen):
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aa) Anwesen Müllerstraße 2:
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Wohnfläche 0 qm; Nutzfläche ca. 342 qm.
Energieausweistyp: Bedarfsausweis; Angaben: Baujahr Gebäude 1957; wesentliche Energieträger für Heizung des Gebäudes: Kraft-Wärme-Kopplung, fossil/Strom-Mix; Endenergiebedarf: 287,8 kWh/(qm a).
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Der Auftragnehmer stellt die Räume im ersten und zweiten Obergeschoß für freie Kulturschaffende und entsprechende Organisationen für kostenfreie Kunst- und Kulturprojekte für und mit Flüchtlingen zur Verfügung. Die nordöstlichen Räume sollen multifunktional nutzbar sein; beispielsweise kann einer der Räume auch als Beratungsraum (Ausweichmöglichkeit, wenn es in den im Erdgeschoss vorgesehenen Büros zu eng wird) genutzt werden. Im ersten Obergeschoss befinden sich auch die Toiletten. Im Erdgeschoss sind die nordwestlichen Räume als Multifunktionsbüros vorgesehen.Dort muss eine Vernetzung installiert werden. Es sind maximal vier Arbeitsplätze vorgesehen. Diese müssen von externen Sozialpädagoginnen und Sozialpädagogen im Falle nötiger Beratungen und von den Kulturschaffenden gemeinschaftlich betrieben werden. So sollen dort beispielsweise externe Bildungsträger kostenfreie Sprachkurse für Flüchtlinge anbieten. Im Untergeschoss ist gegebenenfalls ein Lager vorgesehen. Hinsichtlich der Situierung der vorgenannten Nutzungen in den vorgenannten Räumen darf der Auftragnehmer aber auch von den vorstehenden Vorgaben abweichen. Die Räume im Anwesen Müllerstraße 2 hat der Auftragnehmer kostenfrei zur Verfügung zu stellen, um kostenfreie Angebote für Flüchtlinge zu ermöglichen. Es geht um einen niederschwelligen Zugang für die Menschen, denen aufgrund ihrer finanzieller Möglichkeiten der Zugang zu diesen Angeboten ansonsten verwehrt bliebe.
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bb) Anwesen Müllerstraße 4:
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Wohnfläche ca. 411 qm; Nutzfläche ca. 129 qm.
Energieausweistyp: Bedarfsausweis; Angaben: Baujahr Gebäude 1918; wesentliche Energieträger für Heizung des Gebäudes: Kraft-Wärme-Kopplung, fossil/Strom-Mix; Endenergiebedarf: 198,3 kWh/(qm a).
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In dem Gebäude werden Familien und Alleinerziehende mit Fluchthintergrund, beispielsweise von der Regierung von Oberbayern zugewiesene Kontingentflüchtlinge oder Fehlbelegerfamilien, untergebracht und betreut. Hierbei erfolgt auch eine Integration der Bestandsmieteinnen und -mieter (derzeit vier Haushalte in den Anwesen Müllerstraße 4 und 6) beispielsweise durch gemeinsame Treffen und Aktionen ähnlich anderer Wohnprojekte der Landeshauptstadt München, in denen unbegleitete heranwachsende Flüchtlinge mit Flüchtlingsfamilien und Bestandsmieterinnen und Bestandsmietern Tür an Tür leben. Eine Anmietberechtigung oder ein Belegrecht der Landeshauptstadt München hinsichtlich des gesamten oder von Teilen des Anwesens Müllerstraße 4 ist nicht vorgesehen. Dem Auftragnehmer als Erbbauberechtigtem obliegt es, während der Sanierungsarbeiten für die Unterbringung der Bestandsmieterinnen und Bestandsmieter zu sorgen.
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cc) Anwesen Müllerstraße 6:
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Wohnfläche ca. 567 qm; Nutzfläche ca. 225 qm.
Energieausweistyp: Bedarfsausweis; Angaben: Baujahr Gebäude 1958; wesentliche Energieträger für Heizung des Gebäudes: Erdgas E, Strom-Mix, Kraft-Wärme-Kopplung, fossil; Endenergiebedarf: 257,7 kWh/(qm a).
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In diesem Gebäude werden insbesondere unbegleitete minderjährige und heranwachsende Flüchtlinge im Alter von 16 – 21 Jahren in Wohngemeinschaften untergebracht und von pädagogischem Fachpersonal betreut. Die Betreuung kann sowohl im Rahmen der Jugendhilfe – hier ist der Aspekt der benötigten Betriebserlaubnis zu berücksichtigen – als auch entsprechend der Betreuung Heranwachsender geleistet werden, wie sie etwa in städtischen Wohnformen erfolgt. Auch für das Anwesen Müllerstraße 6 ist im Erbbaurechtsvertrag kein Anmietrecht oder Belegungsrecht der Landeshauptstadt München vorgesehen. Nutzungen im Anwesen Müllerstraße 6 im Einzelnen:
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Erdgeschoss: Die derzeit als Fahrradladen vermietete Einheit wird in Form eines Beratungscafés betrieben. Es soll drei Toiletten geben (Gehandicapte, Frauen, Männer), von denen die für Gehandicapte einen behindertengerechten ebenerdigen Zugang benötigt. Die Toiletten werden an der Stelle beziehungsweise an der bestehenden angebaut. Vorgesehen sind weiterhin ein fest installierter Tresen an der westlichen Wand sowie Tische und Sitzgelegenheiten. Ein Wasseranschluss ist notwendig. Für Elektrogeräte wie Kaffeemaschine, Espressomaschine, Mikrowelle, Kühlschrank müssen Anschlüsse geschaffen werden. Das Beratungscafé dient als Angebot speziell für unbegleitete heranwachsende und sonstige Flüchtlinge. Zielgruppe ist nicht Laufkundschaft im Stadtzentrum und grundsätzlich auch nicht die Allgemeinheit. Ein Austausch und Kontakt mit den Nachbarinnen und Nachbarn sowie Bewohnerinnen und Bewohnern der Umgebung ist aber erwünscht, auch ihnen soll das Café offen stehen. Das Café ist vom Grundsatz her ein offenes Angebot. Sollte die geplante Zielgruppe von anderen (beispielsweise Laufkundschaft) verdrängt werden, hat der Auftragnehmer den Zugang über Öffnungszeiten und gezielte Angebote so zu steuern, dass die vorgesehene Zielgruppe dort ausreichend und angemessen Platz finden kann. Es sollen kostengünstig nichtalkoholische Getränke und Snacks angeboten werden (Getränke unter 2,- EUR und Snacks für etwa 3-5 EUR – Preisniveau 2015). Die Flüchtlinge haben die Möglichkeit, sich im Café zu treffen, auszutauschen und von einer anwesenden, vom Auftragnehmer zu stellenden sozialpädagogischen Fachkraft zu allen Fragen, die sie haben, beraten zu lassen. Hierzu gehören beispielsweise auch Hilfestellungen bei Schreiben an Behörden, Unterstützung bei Anrufen und dergleichen. Gegebenenfalls ist die Beratung in entsprechende Büroräume zu verlagern (beispielsweise Müllerstraße 2), sollte der Bedarf dazu bestehen.
1.- 5. Obergeschoss: Dort werden unbegleitete minderjährige und heranwachsende Flüchtlinge in Wohngemeinschaften untergebracht. Gegebenenfalls werden die Wohnungen an Träger der Jugendhilfe vermietet, die auch die nötige sozialpädagogische Betreuung stellen.
Untergeschoss: Hier ist eine öffentlich-rechtlich zulässige Nutzung vorgesehen.
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c) Für die Sanierung leistet die Landeshauptstadt München dem Auftragnehmer einen einmaligen Renovierungskostenzuschuss (Investitionszuschuss) gegen Nachweis der entsprechenden Aufwendungen, der maximal einen Betrag von 1.732.811,-- EUR erreichen kann. Mit dem Angebot erklärt der Bieter verbindlich und abschließend, ob und falls ja, in welcher Höhe er diesen Zuschuss in Anspruch nehmen will. Bei der Angebotswertung wird zu 1/3 gewichtet, in welcher Höhe der Bieter bei Angebotsabgabe auf die Inanspruchnahme verzichtet (Einzelheiten siehe Vergabeunterlagen). Aller Voraussicht nach wird auch der volle Betrag des Investitionszuschusses die anfänglichen und gegebenenfalls weiteren während der Laufzeit des Erbbaurechts erforderlich werdenden baulichen Maßnahmen nicht decken. Für Neuvermietungen sieht der Erbbaurechtsvertrag eine Mietobergrenze von 7,-- EUR/qm/Monat netto Kaltmiete vor, die erstmals nach Ablauf von drei Jahren nach Maßgabe des Erbbaurechtsvertrages erhöht werden darf (Einzelheiten siehe Vergabeunterlagen). Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, bei der Landeshauptstadt München für den laufenden Betrieb der drei Anwesen Zuschüsse zu beantragen. Für erforderlich erachtet wurden ein Betrag von bis zu 65.000,-- EUR/Jahr für die Gesamtleitung der drei Anwesen, ein Betrag von bis zu 45.000,-- EUR/Jahr Sachkosten für die Anwesen Müllerstraße 2 und 4 und für den Kulturbetrieb von bis zu 130.000,-- EUR/Jahr für die künstlerische und technische Leitung und bis zu 140.000,-- EUR/Jahr an Sachkosten für künstlerische Produktionen, Ausstattung, Technik und dergleichen. Hierbei handelt es sich um Finanzmittel, die von der Landeshauptstadt München gesondert bereitgestellt werden müssen. Allein aus dem Umstand, dass dem Auftragnehmer der Zuschlag erteilt und mit diesem der Erbbaurechtsvertrag geschlossen wird, erwächst diesem kein Rechtsanspruch auf Bewilligung oder Auszahlung der Zuschüsse für den laufenden Betrieb oder Teilbeträgen hiervon. Die Gewährung von jährlichen beziehungsweise laufenden Zuschüssen hängt von der Erfüllung der Voraussetzungen hierfür ab. Die Zuschüsse werden auf Antrag und per Bewilligungsbescheid genehmigt, also öffentlich-rechtlich geregelt. Eine Verankerung im Erbbaurechtsvertrag findet nicht statt.
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Für die Bestellung des Erbbaurechts hat der Auftragnehmer einen wertgesicherten Erbbauzins zu bezahlen, bei dessen Bemessung die von dem Auftragnehmer nach dem Erbbaurechtsvertrag übernommenen gemeinwirtschaftlichen Verpflichtungen berücksichtigt worden sind. Er beträgt vorbehaltlich der im Erbbaurechtsvertrag vorgesehenen Anpassungstatbestände derzeit 25.056,-- EUR/jährlich (Einzelheiten siehe Vergabeunterlagen).
Deadline
Die Frist für den Eingang der Angebote war 2015-12-01.
Die Ausschreibung wurde veröffentlicht am 2015-08-06.
Anbieter
Die folgenden Lieferanten werden in Vergabeentscheidungen oder anderen Beschaffungsunterlagen erwähnt:
Wer?
Wie?
Wo?
Geschichte der Beschaffung
| Datum |
Dokument |
| 2015-08-06
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Auftragsbekanntmachung
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| 2015-11-20
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Ergänzende Angaben
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| 2016-04-18
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Bekanntmachung über vergebene Aufträge
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