Entwicklung von Hotel und Tagungshaus am Standort Abteiberg in Mönchengladbach

Kurze Beschreibung

Ziel des zweistufigen, wettbewerblichen Vergabeverfahrens (s. Ziff. 4 der Informationsunterlage) ist der Verkauf der Liegenschaften Haus Erholung und des Grundstücks „Altes Haus Zoar" mit einer Bebauungspflicht für das Grundstück Altes Haus Zoar zur Errichtung eines Hotelneubaus. Für den Hotelneubau ist ein Gesamtkonzept zu entwickeln, das die Integration des Haus Erholung vorsieht. Dabei ist ein kombiniertes Gesamtangebot, das sich aus Architektenleistungen und einer Projektentwicklung einschließlich der Projektfinanzierung zusammensetzt, einzuholen.
Im Rahmen des Vergabeverfahrens wird ein Konzept gesucht, welches der besonderen Bedeutung sowohl des Gebäudes Haus Erholung als auch des Standortes gerecht wird. Ziel ist es, das denkmalgeschützte Gebäude Haus Erholung zu erhalten und gleichzeitig dessen Funktionen durch die Angliederung eines modernen, architektonisch anspruchsvollen Hotelkomplexes gehobener Kategorie zu erweitern und neu zu positionieren.

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Die Gestaltung des Baukörpers obliegt im benannten Rahmen weitgehend der planerischen Freiheit der Bieter. Durch die exponierte Lage von Haus Erholung und dem zu errichtenden Hotelkomplex auf dem Kulturhügel legt der Auftraggeber einen besonderen Wert auf die architektonisch-gestalterische Integration in das Umfeld. Die Unterordnung der Kubatur und der Traufhöhe des zu errichtenden Baukörpers gegenüber Haus Erholung und innovative Lösungen für die Anbindung wird in den Entwurfsplanungen im Rahmen des Verhandlungsverfahrens vorausgesetzt. Eine harmonische, der innerstädtischen Lage entsprechende, hochwertige städtebauliche Gestaltung unter Berücksichtigung von Denkmalschutz und Topografie wird gefordert.
Im Verhandlungsverfahrens sind Ideen für den Nachweis der Stellplätze zu entwickeln. Es sind Lösungen für die störungsfreie Erschließung des Ensembles sowohl für die Andienung des Hotels als auch für die Hotelgäste zu entwickeln. Hierzu besteht die Möglichkeit einerseits eine eigene Tiefgarage unter dem künftigen Neubau mit Anbindung an die bestehende Tiefgarage (mittels Durchstich) zu errichten oder Stellplätze in der Tiefgarage am Johann-Peter-Boelling-Platz einzubeziehen (vgl. Ziff. 2.2). Ein konkreter Stellplatznachweis im Sinne von § 51 BauO NRW ist im Rahmen der Beantragung des Bauvorhabens zu führen.
Maßnahmen zur Energieeffizienz werden ebenso positiv bewertet wie die Verwendung ressourcenschonender, gesunder Materialien. Sollten im Hinblick auf Nachhaltigkeit anerkannte Zertifizierungssysteme angestrebt werden, sollte dies im Angebot angegeben werden. Das Nutzungskonzept sollte sowohl die Nutzung des Haus Erholung als Veranstaltungsort für Tagungen und private Events aufzeigen, als auch die Ausrichtung des Hotels im Hinblick auf die Kategorie. Die exponierte Lage und die besondere Bedeutung des Haus Erholung verlangt ein Hotelkonzept der gehobenen Kategorie (d.h. Umsetzung der wesentlichen Merkmale der Kategorien upscale bis upper-upscale gemäß TREUGAST bzw. First Class bis Luxus gemäß DEHOGA). In dem Konzept ist nachzuweisen, wie der geforderte hohe Standard gewährleistet wird. Dies kann gemäß einem einheitlich anerkannten Hotelklassifizierungssystem (z. B. Sterne) oder sonstigen Nachweisen erfolgen.
Der Betrieb als Hotel und Veranstaltungsort im geforderten Standard wird auf mindestens 30 Jahre (= 360 Monate) festgelegt.
Um die Bedeutung des Hauses Erholung auch für die Zukunft zu sichern, verpflichten sich die Bieter gegenüber der Stadt Mönchengladbach und ihren Gesellschaften, die mietfreie Nutzung der Räumlichkeiten (gegen Zahlung anfallender Kosten für Food & Beverage) für 10 Veranstaltungen pro Jahr zu gewähren bzw. den zukünftigen Betreiber hierzu zu verpflichten.
Die Erwartung an das Nutzungskonzept zielt auf eine vielfältige Veranstaltungsstruktur hinsichtlich Art, Qualität und Anzahl der geplanten Veranstaltungen, wodurch eine langfristige erfolgreiche Bewirtschaftung des geplanten Hotels und Tagungshauses sichergestellt werden soll. Es wird erwartet, dass zusätzliche Serviceleistungen eine höhere Attraktivität bedeuten und insofern höher bewertet werden.
Auf Grundlage des Guthabens der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Stadt Mönchengladbach wird ein Mindestkaufpreis in Höhe von insgesamt 2 050 000 EUR gefordert. In der Bewertung führen höhere Kaufpreisangebote für die verfahrensgegenständlichen Grundstücke inkl. Haus Erholung zu höheren Punktzahlen.
Mit einem Finanzierungskonzept ist darzustellen, wie die Finanzierung des Gesamtprojektes sichergestellt wird. Mit der Abgabe des ersten Angebotes sind hinsichtlich des Finanzierungskonzeptes Angaben zu den erwarteten Gesamtkosten, über Eigen- und Fremdkapital, potenzielle Investoren und Verbleib des Objektes im eigenen Besitz zu machen.
Die einzelnen Phasen der Projektrealisation sind beginnend mit dem Zuschlag in einem nach Monaten gegliederten Bauzeitenplan im Angebot darzustellen. (vgl. Ziff. 3.1 bis 3.6 der Informationsunterlage)

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Im Hinblick auf die Eignungsanforderungen des Teilnahmewettbewerbs wird zwischen Anforderungen an die zu erbringenden Architektenleistungen und Anforderungen an die (sonstige) Projektentwicklung unterschieden. Innerhalb der Anforderungen an die zu erbringenden Architektenleistungen und den Anforderungen an die sonstige Projektentwicklung wird weiter in Mindestanforderungen (K.O.-Kriterien), die jeder Bewerber erfüllen muss und deren Nichteinhaltung zum Teilnahmeausschluss führt, und weiteren Eignungskriterien, die zwecks Auswahl der 3 bis fünf Verhandlungsteilnehmer auf Grundlage der eingereichten Unterlagen bewertet werden, unterschieden.
Eignungsnachweise für die Architektenleistungen (s. Ziff. 4.2.1 der Informationsunterlage):
Mit den Anforderungen an die Architektenleistungen soll sichergestellt werden, dass die 3 bis 5 ausgewählten Verhandlungsteilnehmer aus architektonischen Gesichtspunkten tatsächlich in Lage sind, die unter Ziff. 1 bis 3 der Informationsunterlage dargestellte anspruchsvolle „Entwicklung Hotel Abteiberg“ zu leisten. Denn das denkmalgeschützte Haus Erholung zählt zu den zentralen architektonischen Elementen des Kulturhügels und ist damit eines der identitätsstiftenden Bauwerke der Mönchengladbacher Innenstadt. Der Erbringer der Architektenleistungen muss in der Lage sein, dieser herausragenden Bedeutung des Haus Erholung gerecht zu werden, in dem er bei einer Erhaltung der denkmalgeschützten Gebäudeteile und einer Wahrung des Bedeutungskontextes des Baudenkmals dessen Funktion durch die Angliederung eines modernen, architektonisch anspruchsvollen Hotelkomplexes aufwertet.
Die bezüglich der Architektenleistungen zu erfüllenden K. O.-Kriterien lauten wie folgt:
a) Beibringung eines aktuellen Nachweises (nicht älter als 3 Monate bezogen auf den Tag der Auftragsbekanntmachung) des Bewerbers bzw. eines Mitglieds des Bewerberkonsortiums, das die Architektenleistung übernimmt, über die Eintragung (eines verbindlich benannten Verantwortlichen) in der Architektenliste Fachrichtung Architektur des jeweiligen Bundeslandes. Bewerber die Ihren Sitz oder Wohnsitz nicht in der Bundesrepublik Deutschland, sondern einem EU-Mitgliedsstaat haben und nicht in einer Architektenliste der Bundesländer eingetragen sind, müssen eine entsprechende Qualifikation nach dem geltenden Recht ihres Sitzes oder Wohnsitzes vorlegen.
Eignungsnachweise für die (sonstige) Projektentwicklung (s. Ziff. 4.2.2 der Informationsunterlage):
Mit den Anforderungen an die (sonstige) Projektentwicklung soll sichergestellt werden, dass die 3 bis 5 ausgewählten Verhandlungsteilnehmer tatsächlich dazu in der Lage sind die koordinativen Leistungen für die unter Ziff. 1 bis 3 der Informationsunterlage dargestellte anspruchsvolle „Entwicklung Hotel Abteiberg“ zu leisten. Denn die „Entwicklung Hotel Abteiberg“ findet inmitten der Innenstadt Mönchengladbachs statt, so dass im Hinblick auf eine zeitlich straffe und in Bezug auf die Nachbarn rücksichtsvolle Realisierung des Bauvorhabens ebenso hohe Anforderungen zu stellen sind, wie an die finanzielle Leistungsfähigkeit der Bewerber. Insbesondere muss der Bewerber bzw. das Bewerberkonsortium finanziell ausreichend leistungsfähig sein, die „Entwicklung Hotel Abteiberg“ ggf. bis zur Erteilung der Baugenehmigung auf Basis des noch zu entwickelnden Bauplanungsrechts ohne externe Investoren zu betreiben.
Die bezüglich der Projektentwicklung zu erfüllenden K. O.-Kriterien lauten wie folgt:
a) Beibringung eines aktuellen Handelsregisterauszugs (nicht älter als 3 Monate bezogen auf den Tag der Auftragsbekanntmachung) des Bewerbers bzw. der Mitglieder des Bewerberkonsortiums. Bewerber, die ihren Sitz oder Wohnsitz nicht in Deutschland haben, müssen eine entsprechende Bescheinigung gemäß dem Anhang XI zur Richtlinie 2014/24/EU vorlegen.

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Eignungsnachweise für die Architektenleistungen (s. Ziff. 4.2.1 der Informationsunterlage):
Beibringung eines aktuellen Nachweises (nicht älter als 3 Monate bezogen auf den Tag der Auftragsbekanntmachung) des Bewerbers bzw. eines Mitglieds des Bewerberkonsortiums über das Bestehen einer den Berufspflichten nach den einschlägigen landesgesetzlichen Regelungen genügenden Berufshaftpflichtversicherung für Architekten mit einer Deckungssumme von mindestens 2,0 Mio. EUR für Personenschäden und bis zu 500 000 EUR für andere Schäden. Bewerber, die nicht Mitglied einer Architektenkammer in der Bundesrepublik Deutschland sind, müssen einen Nachweis über eine den grundsätzlichen Anforderungen des § 22 Abs. 2 Ziff. 5 Baukammerngesetz (BauKaG NRW) i. V. m. § 19 DVO BauKaG NRW bzw. § 8 Abs. 3 BaukaG NRW i. V. m. § 20 DVO BauKaG NRW genügende Haftpflichtversicherung mit einer Deckungssumme von mindestens 2 Mio. EUR für Personenschäden und bis zu 500 000 EUR für andere Schäden beibringen.
Eignungsnachweise für die (sonstige) Projektentwicklung (s. Ziff. 4.2.2 der Informationsunterlage):
Vorlage einer Erklärung über den Umsatz des Bewerbers jeweils bezogen auf die letzten 3 abgeschlossenen – sofern möglich – Geschäftsjahre, soweit er Bauleistungen und andere Leistungen betrifft, die mit der zu vergebenden Leistung vergleichbar sind, unter Einschluss des Anteils bei gemeinsam mit anderen Unternehmen ausgeführten Aufträgen. Der Umsatz des Projektentwicklers darf 30 000 000 EUR insgesamt in den letzten 3 Geschäftsjahren nicht unterschreiten. Für Bewerberkonsortien gilt, dass der Umsatz eines jeden Mitglieds entsprechend zu erklären ist und das Bewerberkonsortium im Ganzen einen Umsatz von 30 000 000 EUR insgesamt in den letzten 3 Geschäftsjahren nachweisen muss. Die Mindestumsätze sind über Jahresabschlüsse nachzuweisen.
Der Bieter bzw. das Bieterkonsortium, der bzw. das den Zuschlag erhalten hat, muss vor Abschluss des Kaufvertrages eine Bauherren-Haftpflichtversicherung oder eine All-Risk-Versicherung nachweisen. Die Höhe der abzuschließenden Versicherung wird – ggf. unter Anrechnung einer bestehenden Berufshaftpflichtversicherung für Architekten – im Kaufvertrag vereinbart.
Vorlage einer aktuellen Bankenerklärung mit allgemeiner Aussage zur Bonität des Bewerbers oder eines jeden Mitglieds eines Bewerberkonsortiums und die bestehenden Geschäftsverbindungen zur Bank (nicht älter als 3 Monate).
Ausschlussgründe:
Bewerber, auch Mitglieder eines Bewerberkonsortiums, werden ohne Prüfung weiterer Eignungskriterien ausgeschlossen, wenn Ausschlussgründe im Sinne des § 123 Abs. 1 bis 3 GWB i. V. m. § 6e VOB/A-EU vorliegen. Zum vorläufigen Nachweis des Fehlens solcher Ausschlussgründe haben die Bewerber bzw. jedes einzelne Mitglied des Bewerberkonsortiums zunächst die in der Anlage 1 befindliche Einheitliche Europäische Eigenerklärung (EEE) über Ausschlussgründe nach § 50 VgV abzugeben. Diese Eigenerklärungen dienen nur als vorläufiger Nachweis für die Bewerber, deren Bewerbungen in die engere Wahl kommen. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass im Rahmen des Teilnahmewettbewerbs die Unterlagen zur Prüfung der Eignung gemäß Teil IV vollständig vorzulegen sind und das Ankreuzen des Feldes „ja“ in Teil II d) für die Prüfung der Eignung nicht ausreicht. Auf Anforderung werden die Bewerber, die in die engere Wahl für das Verhandlungsverfahren kommen, vom Auftraggeber aufgefordert, weitere Nachweise gemäß § 48 Abs. 4 ff. VgV beizubringen, die Gegenstand der Eigenerklärungen sind. Zur Einreichung wird dann eine Frist gesetzt (vgl. Ziff. 4.2).

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Eignungsnachweise Architektenleistungen und (sonstige) Projektentwicklung (s. Ziff. 4.2.1 bzw. 4.2.2 Informationsunterlage):
Nachweis von mindestens 3 in den letzten 10 Jahren vor dem Tag der Auftragsbekanntmachung realisierten architektonischen Referenzprojekten bzw. Referenzprojektentwicklungen, die in Umfang und Qualität mit der „Entwicklung Hotel Abteiberg“ vergleichbar sind. Eine Vergleichbarkeit in diesem Sinne liegt dann vor, wenn die Referenzleistung der „Entwicklung Hotel Abteiberg“ so ähnelt, dass sie einen tragfähigen Rückschluss auf die architektonische Leistungsfähigkeit des Bewerbers bzw. die Leistungsfähigkeit des Bewerbers als Projektentwickler ermöglicht.
Auswahlkriterien für Architektenleistungen:
a) Vergleichende Bewertung: Die Bewertung der mit der „Entwicklung Hotel Abteiberg“ vergleichbaren Referenzprojekte erfolgt im Vergleich zu den Referenzprojekten der Mitwettbewerber. Ziel dieser Bewertung ist es, herauszuarbeiten, welche 3 bis 5 Bewerber besonders hochwertige und/oder der „Entwicklung Hotel Abteiberg“ besonders ähnliche Bauwerke entworfen haben.
Der Auftraggeber wird insbesondere betrachten, unter welchen städtebaulichen Gesichtspunkten die Referenzprojekte realisiert wurden, um Rückschlüsse auf die architektonischen Fähigkeiten des Bewerbers im Vergleich zu seinen Mitwettbewerbern zuziehen (städtebauliche Qualität, Einfügung in bestehende Strukturen des Projektumfeldes im Sinne der Gestaltung öffentlich zugänglicher Räume, Fassadengestaltung, Materialauswahl, Einbeziehung von ggf. vorhandener denkmalgeschützter Bausubstanz, Berücksichtigung ökologischer und energetischer Kriterien);
b) Leistungsfähigkeit des ausführenden Personals:
Zwecks Beurteilung der beruflichen und technischen Leistungsfähigkeit der ausführenden Personen ist eine vollständige Darstellung der Vita des bzw. der Vitae der verbindlich zu benennenden ausführenden Architekten inkl. Studiennachweisen, Bescheinigungen und ggf. Darstellungen von weiteren relevanten Qualifikationen, einzureichen. Bezüglich der Bewerber, die Ihren Sitz oder Wohnsitz nicht in der Bundesrepublik Deutschland, sondern einem EU-Mitgliedsstaat haben gilt, dass vergleichbare Nachweise nach dem Recht des Sitzes oder Wohnsitzes ebenfalls gewertet werden. Für den Fall, dass die bzw. eine im Teilnahmeantrag benannte ausführende Person nachträglich wegfällt, verpflichten sich die Bewerber einen mindestens vergleichbar oder besser qualifizierten Nachfolger zu stellen.
Sofern die Entwurfsplanungen hinsichtlich voneinander abgrenzbarer Leistungen, durch unterschiedliche Architekten bzw. Architekturbüros erbracht werden soll, sind jeweils die vorgenannten Nachweise zu erbringen.
Auswahlkriterien für die (sonstige) Projektentwicklung:
a) Vergleichende Bewertung: Die Bewertung der mit der „Entwicklung Hotel Abteiberg“ vergleichbaren Referenzprojekte erfolgt im Vergleich zu den Referenzprojekten der Mitwettbewerber. Ziel dieser Bewertung ist es, herauszuarbeiten, welche 3 bis 5 Bewerber besonders hochwertige und/oder der „Entwicklung Hotel Abteiberg“ besonders ähnliche Projekte entwickelt haben.
Der öffentliche Auftraggeber wird insbesondere betrachten: In welchen Zeiträumen die komplette Projektentwicklung durchgeführt wurde, inwieweit negative Auswirkungen für die nähere Umgebung verhindert bzw. in ihrem Umfang geringgehalten werden konnten;
b) Leistungsfähigkeit des ausführenden Personals:
Zwecks Beurteilung der beruflichen und technischen Leistungsfähigkeit der ausführenden Personen ist eine vollständige Darstellung der Vita des bzw. der Vitae der Mitglieder des verbindlich zu benennenden Projektentwicklungsteams inkl. Studiennachweisen, Bescheinigungen und ggf. Darstellungen von weiteren relevanten Qualifikationen, einzureichen.
Für den Fall, dass die bzw. eine im Teilnahmeantrag benannte ausführende Person nachträglich wegfällt, verpflichten sich die Bewerber, einen mindestens vergleichbar oder besser qualifizierten Nachfolger zu stellen.

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Weitere Anforderungen für die zu erbringenden Architektenleistungen:
Die Entwurfsplanungen sind von dem bzw. den Architekten oder Architekturbüros zu erbringen, deren Befähigung durch die geforderten Eignungsanforderungen des Teilnahmewettbewerbs nachgewiesen sind.
Der Erbringer der Architektenleistungen muss in der Lage sein, dieser herausragenden Bedeutung des Haus Erholung für die Mönchengladbacher Innenstadt gerecht zu werden, in dem er bei einer Erhaltung der denkmalgeschützten Gebäudeteile und einer Wahrung des Bedeutungskontextes des Baudenkmals dessen Funktion durch die Angliederung eines modernen, architektonisch anspruchsvollen Hotelkomplexes aufwertet.
Weitere Anforderungen des Verfahrens (vgl. Ziff. 4.2 der Informationsunterlage):
Sofern ein Bewerberkonsortium aus mehreren Unternehmen bzw. Unternehmern am Vergabeverfahren hat die Gemeinschaft eine Rechtsform zu wählen, welche die Haftung im Außenverhältnis nicht beschränkt. Diese Rechtsform muss bei Stellung des Teilnahmeantrags verbindlich gewählt sein und muss auch grundsätzlich im weiteren Vergabeverfahren beibehalten werden. Es wird darauf hingewiesen, dass der Wegfall oder die Feststellung der Ungeeignetheit eines einzelnen Mitglieds des Bewerberkonsortiums nach Stellung des Teilnahmeantrags zu einem zwingenden Ausschluss der Gemeinschaft aus dem Vergabeverfahren führt.
Solange und soweit der Bewerber bzw. das Bewerberkonsortium beabsichtigt, sich zum Nachweis seiner Eignung auf andere Unternehmen zu stützen – Nachunternehmer bzw. Eignungsleihe – (im Folgenden Unternehmer), wird darauf hingewiesen, dass zum einen bereits mit Abgabe des Teilnahmeantrages solche Unternehmen namentlich mit ihrem gesetzlichen Vertreter und Kontaktdaten (gemäß EEE) zu benennen sind, und auch sogleich für solche Unternehmer die in der Anlage 1 befindliche EEE unterzeichnet abzugeben ist.
Gleichfalls müssen etwaig benannte Unternehmer ebenfalls ihre Eignung anhand der nachfolgenden Kriterien, die für die Bewerber gelten, nachweisen.
Für den Fall einer solchen Eignungsleihe wird bereits bei Stellung der Teilnahmeanträge gefordert, dass der Bieter mit den Unternehmen bzw. den Personen deren Eignung er sich leiht, gemeinsam haftet. Ein hinreichender Nachweis – z. B. eine geeignete Verpflichtungserklärung – über die gemeinsame Haftung für die Auftragsausführung ist dem Teilnahmeantrag beizufügen.
Für den Fall, dass ein Bewerber aus einem berechtigten Grund die geforderten Unterlagen betreffend die wirtschaftliche und finanzielle Leistungsfähigkeit nicht beibringen kann, kann er diese durch Vorlage anderer, vom öffentlichen Auftraggeber als geeignet angesehener Unterlagen belegen.
Sollten Bewerber oder Bewerberkonsortien mit potenziellen Betreibern bereits Vereinbarungen getroffen haben, sind diese zu benennen und gegebenenfalls durch Absichtserklärungen nachzuweisen.