Entwicklungsgesellschaft Neu-Ulm GmbH – Vergabe von Leistungen der umfassenden Bauherrenvertretung

Kurze Beschreibung

Gegenstand des vorliegenden Vergabeverfahrens sind Leistungen der Projektentwicklung, des Projektmanagements sowie der Projektsteuerung im Sinne einer umfassenden Bauherrenvertretung für die Neuentwicklung des im Sanierungsstatus befindlichen und im Eigentum der Stadt Neu-Ulm befindlichen LEW-Areal und „Heiner-Metzger-Platz".

Beschreibung der Beschaffung

Die Stadt Neu-Ulm (nachfolgend auch )Stadt" genannt) ist Eigentümerin der Grundstücke 230/32 (nachfolgend auch „LEW-Areal" genannt) und 230/34 (nachfolgend „Heiner-Metzger-Platz" genannt), zusammen „Entwicklungsflächen" genannt. Die Stadt plant seit geraumer Zeit die Neuentwicklung des im Sanierungsstatus befindlichen Areals. Hierzu wurden bereits seit dem Jahr 2013 durch externe Dienstleister diverse Projektstudien durchgeführt.
Die Entwicklungsflächen weisen aktuell im Bestand folgende Eckdaten auf:
— Grundstücksfläche LEW-Areal: ca. 3 923 m,
— Grundstücksfläche Heiner-Metzger-Platz: ca. 2 467 m,
— aktuelle Nutzungen: Verwaltungsflächen, Stadtbibliothek, Geschichtsbücherei, Arztpraxen, Gewerbe- und Wohneinheiten, Parken,
— Bruttogrundfläche ca. 6 800 m.
Zwischenzeitlich wurde ein Testentwurf erarbeitet, der auch dem Stadtrat vorgelegt wurde. Die wesentlichen Eckdaten des Entwurfs wurden als weitere Projektgrundlage einstimmig wie folgt verabschiedet:
— geplante Nutzungen: Stadtbibliothek, Flächen für Kultur und Begegnung (Generationentreff), Parken in Tiefgarage (inklusive öffentlicher Stellplätze), Gastronomie, Büroflächen, Wohnungen,
— Bruttogrundfläche ca. 15 000 bis 20 000 m,
— geplantes Investitionsvolumen ca. 55 bis 60 Mio. EUR (Basis aktueller Testentwurf).
Unter Abwägung unterschiedlicher Abwicklungsmodelle und der geplanten städtischen Nutzungen hat sich die Stadt entschieden, eine Eigenrealisierung des Vorhabens, insbesondere vor dem Hintergrund der Qualitätssicherung, durchzuführen.
Infolge dessen gründete die Stadt Neu-Ulm eine Projektgesellschaft für die Bebauung. Das Projekt wird somit durch die Entwicklungsgesellschaft Neu-Ulm GmbH in Eigenrealisierung umgesetzt, finanziert und mittel- bis langfristig im eigenen Bestand gehalten.
Die relevanten Grundstücke werden aktuell in die Entwicklungsgesellschaft Neu-Ulm GmbH (nachfolgend „Auftraggeber") eingebracht. Als 100 %-ige Tochter der Stadt unterliegt diese den Auflagen des Vergaberechts.
Somit müssen sämtliche im Zusammenhang mit dem Projekt stehenden Leistungen unter Beachtung vergaberechtlicher Vorgaben durchgeführt werden. Dies umfasst insbesondere auch ein vergabekonformes Architektenauswahlverfahren (Realisierungswettbewerb). Auf Basis des Siegerentwurfs wird anschließend umgehend das Baugesuch finalisiert und eingegeben.
Der Auftraggeber verfügt über keine eigenen Projektentwicklungs-/Projektmanagementkapazitäten. Zur Durchführung des Projekts sowie zur Erreichung seiner inhaltlichen, technischen und wirtschaftlichen Entwicklungsziele benötigt der Auftraggeber daher Dienstleistungen in Form einer ganzheitlichen Bauherrenvertretung. Diese soll die relevanten Aufgaben der Projektentwicklung, des Projektmanagements sowie der Projektsteuerung übernehmen und dem Auftraggeber zudem in allen Projektentwicklungsfragen zur Verfügung stehen.
Der künftige Auftragnehmer hat an bereits bestehende Ergebnisse und Dokumente des Auftraggebers anzuknüpfen. Der Auftraggeber legt besonderen Wert darauf, dass die Mitarbeiter des künftigen Auftragnehmers sowohl tiefgehende kaufmännische und immobilienwirtschaftliche Kompetenzen als auch umfassende bautechnische Kompetenzen mitbringen.
Gegenstand dieses Verfahrens ist die Vergabe von Leistungen der umfassenden Bauherrenvertretung. Die einzelnen Leistungsbestandteile ergeben sich aus Anlage 2 (Leistungsbild).
Der Auftragnehmer hat zur Erbringung der Leistungen dem Auftraggeber von diesem vorgegebene personelle Mindestkapazitäten bzgl. Geschäftsführung, Projektleiter, Projektmitarbeiter, Projektassistenz etc. zur Verfügung zu stellen.
Es ist eine stufenweise Beauftragung beabsichtigt.
Die vergabegegenständlichen Leistungen sind voraussichtlich ab November 2019 zu erbringen und erstrecken sich voraussichtlich bis April 2024.
Weitere Einzelheiten zum Leistungsumfang der zu erbringenden Leistungen erhalten die im Rahmen des Teilnahmewettbewerbs ausgewählten Bewerber mit Aufforderung zur Angebotsabgabe.

Objektive Kriterien für die Auswahl der begrenzten Anzahl von Bewerbern

Die Bewertung der Teilnahmeanträge und somit die Auswahl der Bewerber, die zur Abgabe eines ersten Angebots aufgefordert werden, erfolgt in einem dreistufigen Verfahren.
Stufe 1:
Zunächst wird (1.) geprüft, ob die Teilnahmeanträge den formalen Anforderungen genügen. Unvollständige Teilnahmeanträge, die trotz ggf. erfolgter Nachforderung von Unterlagen weiterhin unvollständig bleiben, können nicht berücksichtigt werden.
Stufe 2:
Anschließend wird (2.) beurteilt, ob der Bewerber nach den vorgelegten Angaben und Nachweisen grundsätzlich geeignet erscheint, die verfahrensgegenständlichen Leistungen ordnungsgemäß zu erbringen.
Stufe 3:
Schließlich wird (3.) unter den Bewerbern anhand der Referenzen gem. Ziffer III.1.3 (2) und (3) der Bekanntmachung beurteilt, wer unter den als grundsätzlich geeignet eingestuften Bewerbern im Vergleich zu den Mitbewerbern besonders geeignet erscheint und daher am weiteren Verfahren beteiligt werden soll.In diesem Zusammenhang wird sowohl die Qualität als auch die Aktualität der Referenzen berücksichtigt.

Liste und kurze Beschreibung der Bedingungen

Die Eignung ist für jedes Mitglied einer Bewerbergemeinschaft gesondert nachzuweisen. Soweit nachfolgend nichts Abweichendes geregelt wird, sind daher alle Eignungsnachweise von jedem Mitglied einer Bewerbergemeinschaft vorzulegen.
Ein Bewerber kann zum Nachweis seiner Eignung (wirtschaftliche und finanzielle sowie technische und berufliche Leistungsfähigkeit) die Kapazitäten anderer Unternehmen in Anspruch nehmen (Eignungsleihe). Diese Möglichkeit besteht unabhängig von der Rechtsnatur der zwischen dem Bewerber und den anderen Unternehmen bestehenden Verbindungen. In diesem Fall ist der Vergabestelle nachzuweisen, dass dem Bewerber die erforderlichen Mittel tatsächlich zur Verfügung stehen werden, indem beispielsweise eine entsprechende Verpflichtungserklärung dieses Unternehmens vorgelegt wird.
Die Unternehmen, auf die sich ein Bewerber zum Nachweis seiner Eignung stützt, müssen die Eignung nach Ziffer III.1.1 bis III.1.3 der europaweiten Vergabebekanntmachung hinsichtlich derjenigen Eignungskriterien erfüllen, zu deren Nachweis sich der Bewerber auf die Eignung des Unternehmens stützt. Zudem sind die Erklärungen über das Vorliegen von Ausschlussgründen nach § 123 Abs. 1 bis 4 GWB und § 124 Abs. 1 GWB auch für diese Unternehmen vorzulegen. Werden die vorstehend dargestellten Eignungsanforderungen nicht erfüllt oder liegen Ausschlussgründe gemäß § 123 Abs. 1 bis 4 GWB vor, so ist das Unternehmen auf Aufforderung der Vergabestelle innerhalb einer von dieser vorgegebenen Frist zu ersetzen. Liegen Ausschlussgründe nach § 124 Abs. 1 GWB vor, so kann die Vergabestelle verlangen, dass der Bewerber das Unternehmen ersetzt.
Nicht eignungsrelevante Unterauftragnehmer sind mit dem Teilnahmeantrag noch nicht zu benennen.
Mit dem Teilnahmeantrag sind folgende Unterlagen in Bezug auf Ausschlussgründe einzureichen:
1) Aktueller Auszug der Eintragung des Unternehmens in das Berufs- oder Handelsregister;
2) Eigenerklärung zu Ausschlussgründen gemäß § 123 GWB;
3) Eigenerklärung zu Ausschlussgründen gemäß § 124 GWB;
4) Eigenerklärung gemäß § 19 Abs. 3 Mindestlohngesetz (MiLoG).

Liste und kurze Beschreibung der Auswahlkriterien

1) Eigenerklärung über den Jahresumsatz in den vergangenen 3 abgeschlossenen Geschäftsjahren einschließlich des Jahresumsatzes mit vergleichbaren Leistungen;
2) Aktueller Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung mit einer Deckungssumme in Höhe von mind. EUR 2 Mio. für Personen- und Sachschäden sowie Vermögensschäden oder Erklärung einer Versicherungsgesellschaft, im Auftragsfall einen entsprechenden Versicherungsvertrag mit dem Auftragnehmer zu schließen.

Liste und kurze Beschreibung der Auswahlkriterien

1) Erklärung, aus der die durchschnittliche jährliche Beschäftigtenzahl des Unternehmens und die Zahl seiner Führungskräfte in den letzten 3 Jahren ersichtlich ist (2016, 2017, 2018);
2) Eigenerklärung über erbrachte vergleichbare Leistungen im Bereich immobilientechnische/-wirtschaftliche Projektentwicklung sowie Projektmanagement aus den letzten 5 Jahren..
Die Erklärung über Referenzleistungen muss jeweils folgende Angaben enthalten:
— Bezeichnung des Auftrags,
— Auftraggeber (Anschrift, Ansprechpartner, Telefonnummer),
— Zeitraum der Leistungserbringung,
— Projektvolumen,
— Inhalt und Umfang der erbrachten Leistungen,
— Angabe zur baulichen Fertigstellung/Inbetriebnahme der leistungsgegenständlichen Immobilie,
— kurze Projektbeschreibung in Wort und Bild (je Projekt max. 2 DIN A4 Seiten in Form von Text, Fotos oder Skizzen).
Die Vorlage von mehr als insgesamt 4 Referenzen ist nicht erwünscht.

Bedingungen für die Teilnahme (technische und berufliche Fähigkeiten)

Zu (2):
Nachweis mindestens einer Referenz über immobilientechnische/ wirtschaftliche Projektentwicklungsleistungen, die eine umfassende Bauherrenvertretung inkl. der Leistungen „Projektstrukturierung im Bereich Gewerbe-/Wohnimmobilien aus technischer und kaufmännischer Sicht", „Finanzierungsstrukturierung im Bereich Gewerbe-/ Wohnimmobilien aus kaufmännischer Sicht" sowie „Betreuung Realisierungswettbewerb zur Vergabe von Architektenleistungen" umfassen. Das Projektvolumen muss mindestens 15 Mio. EUR brutto betragen. Die Leistungen dürfen nicht vor dem 1.1.2014 abgeschlossen worden sein.
Der Nachweis der Mindestanforderungen kann durch eine einzelne Referenz erbracht werden, wenn diese alle vorgenannten Leistungen umfasst, oder durch mehrere Referenzen, die insgesamt die vorgenannten Leistungen umfassen.

Es wird darauf hingewiesen, dass das am 1.7.2013 in Kraft getretene Tariftreue- und Mindestlohngesetz für öffentliche Aufträge in Baden-Württemberg (LTMG) sowie das Gesetz zur Regelung eines allgemeinen Mindestlohns (Mindestlohngesetz) Anwendung finden. Die sich hieraus ergebenden Verpflichtungen, insbesondere auch bei dem Einsatz von Nach- und Verleihunternehmen, sind daher zu beachten.
Die Teilnahmeformulare sind unter der in Ziffer I.3) angegebenen Internetadresse abrufbar. Ebenfalls dort abrufbar ist ein Bewerbermemorandum. In diesen Teilnahmeunterlagen sind wesentliche Teile der ausgeschriebenen Leistung sowie der Verfahrensvorgaben bereits dargestellt. Unter der in Ziffer I.3) angegebenen Internetadresse werden auch Antworten auf Bewerberfragen sowie aktualisierte oder weitere Informationen und Unterlagen zu dem Verfahren zur Verfügung gestellt. Interessenten an dem Verfahren müssen sicherstellen, dass sie regelmäßig und insbesondere unmittelbar vor Abgabe ihres Teilnahmeantrags sowie vor Ablauf der Teilnahmefrist prüfen, ob seitens der Vergabestelle zusätzliche Informationen oder Unterlagen zur Verfügung gestellt wurden, welche für die Abgabe des Teilnahmeantrags zu beachten sind.
Bekanntmachungs-ID: CXP4YMZY1H7

Genaue Informationen über Fristen für Überprüfungsverfahren

Es gelten die Bestimmungen des Gesetzes gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB).
Hinsichtlich der Einleitung von Nachprüfungsverfahren wird auf § 160 GWB verwiesen. Dieser lautet:
1) Die Vergabekammer leitet ein Nachprüfungsverfahren nur auf Antrag ein;
2) Antragsbefugt ist jedes Unternehmen, das ein Interesse an dem öffentlichen Auftrag oder der Konzession hat und eine Verletzung in seinen Rechten nach § 97 Absatz 6 durch Nichtbeachtung von Vergabevorschriften geltend macht. Dabei ist darzulegen dass dem Unternehmen durch die behauptete Verletzung der Vergabevorschriften ein Schaden entstanden ist oder zu entstehen droht.
3) Der Antrag ist unzulässig, soweit:
1) Der Antragsteller den geltend gemachten Verstoß gegen Vergabevorschriften vor Einreichen des Nachprüfungsantrags erkannt und gegenüber dem Auftraggeber nicht innerhalb einer Frist von 10 Kalendertagen gerügt hat,
2) Verstöße gegen Vergabevorschriften, die aufgrund der Bekanntmachung erkennbar sind, nicht spätestens bis zum Ablauf der in der Bekanntmachung benannten Frist zur Bewerbung oder zur Angebotsabgabe gegenüber dem Auftraggeber gerügt werden,
3) Verstöße gegen Vergabevorschriften, die erst in den Vergabeunterlagen erkennbar sind, nicht spätestens bis zum Ablauf der Frist zur Bewerbung oder zur Angebotsabgabe gegenüber dem Auftraggeber gerügt werden,
4) Mehr als 15 Kalendertage nach Eingang der Mitteilung des Auftraggebers, einer Rüge nicht abhelfen zu wollen, vergangen sind.
Hinsichtlich der Information nicht berücksichtigter Bieter und Bewerber gelten die §§ 134, 135 GWB. Insbesondere gilt: Bieter deren Angebote für den Zuschlag nicht berücksichtigt werden sollen, werden vor dem Zuschlag gemäß § 134 GWB darüber informiert. Das gilt auch für Bewerber, denen keine Information über die Ablehnung ihrer Bewerbung zur Verfügung gestellt wurde, bevor die Mitteilung über die Zuschlagsentscheidung an die betroffenen Bieter ergangen ist.
Ein Vertrag darf erst 15 Kalendertage nach Absendung dieser Information durch den Auftraggeber geschlossen werden; bei Übermittlung per Telefax oder auf elektronischem Wege beträgt diese Frist 10 Kalendertage.