Wohnbebauung Kronberger Straße 26 – „Entwicklung Ehemaliges Reitplätzgelände“ in Bad Soden am Taunus

Kurze Beschreibung

Entwicklung und Realisierung des Projekts Wohnbebauung Kronberger Straße 26 – „Ehemaliges Reitplatzgelände“ in Bad Soden am Taunus auf der Grundlage eines abzuschließenden Kaufvertrages über das städtische Grundstück Kronberger Straße 26.

Beschreibung der Beschaffung

Die Stadt Bad Soden am Taunus beabsichtigt, das städtische Grundstück Kronberger Straße 26 an einen Investor zu veräußern, der eine Wohnbebauung auf der Grundlage des Bebauungsplans Nr. 74 „Kronberger Straße/Ecke Am Eichwald“ und des Kaufvertrages auf eigene Kosten sowie auf eigenes Risiko aus einer Hand planerisch entwickelt und baulich realisiert.
Das Grundstück mit einer Fläche von 5 841 m soll an den Höchstbietenden veräußert werden.
Die bestehende Reithalle auf dem Grundstück muss vom Käufer zurückgebaut werden.
Der Bebauungsplan sieht 7 dreigeschossige Baukörper im Allgemeinen Wohngebiet (WA) vor.
Von den zu errichtenden Wohngebäuden müssen die beiden nordöstlich gelegenen Gebäude mit subventioniertem Wohnraum errichtet werden. Damit entfallen 1 390 m auf subventionierten Wohnraum, der mit einer Nettokaltmiete von 9 EUR/m angeboten werden soll. Der Auftraggeber erhält ein 25-jähriges Belegungssrecht, um einem bestimmten Personenkreis aus sozialen Berufen, vergünstigten Wohnraum zur Verfügung zu stellen.
Die Gestaltung der Gebäude, die Raumaufteilung sowie die Raumgrößen im subventionierten Bereich richten sich nach den Vorgaben des Verkäufers, die im Detail im Kaufvertrag geregelt werden. Der Entwurf sieht eine aufgelockerte Bebauung mit sieben Gebäuden vor, die 3-geschossig mit jeweils einem zusätzlichen Staffelgeschoss ausgeführt werden sollen.
Die restliche Fläche von 4 451 m kann im Rahmen des Bebauungsplanes frei bebaut werden. Die aktuelle Stellplatzsatzung der Stadt Bad Soden ist zu beachten.
Folgende Investitionsverpflichtung ist Bestandteil des Kaufvertrags:
„Der Käufer verpflichtet sich, auf dem Grundstück Wohngebäude gemäß dem dieser Urkunde beigefügten Grundstücksaufteilungsplan (Anlage 1) sowie dem Gesamtflächenplan „Haustyp 1“ und „Haustyp 2“ (Anlage 2) zu errichten, und zwar unter Einhaltung des Bebauungsplans Nr. 74 Kronberger Straße / Ecke Am Eichwald vom 30.6.2018 und des geltenden Baurechts.
In dem im nördlichen Baufenster gelegenen mit „Haustyp 1“ bezeichneten Gebäude sind im Erdgeschoss, im 1. Obergeschoss und im zweiten Obergeschoss jeweils zwei 2-Zimmer-Wohnungen mit einer Größe von jeweils ca. 65 qm und je eine 3-Zimmer-Wohnung mit jeweils ca. 80 qm und im Staffelgeschoss zwei 3-Zimmer-Wohnungen mit jeweils ca. 78 qm zu errichten.
In dem im nördlichen Baufenster gelegenen mit „Haustyp 2“ bezeichneten Gebäude sind im Erdgeschoss, im 1. Obergeschoss und im zweiten Obergeschoss jeweils eine l-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von jeweils ca. 45 qm, je eine 2-Zimmer-Wohnung mit jeweils ca. 65 qm und je eine 4-Zimmer-Wohnung mit jeweils ca. 100 qm und im Staffelgeschoss eine 2-Zimmer-Wohnung mit ca. 60 qm und eine 4-Zimmer-Wohnung mit ca. 95 qm zu errichten.
Der Käufer verpflichtet sich, das gesamte Bauvorhaben gemäß der vorstehenden Verpflichtung binnen einer Frist von 3 Jahren auf eigene Kosten und Gefahr fertig zu stellen. Die Frist beginnt mit dem Tag des Besitzübergangs gemäß § 9 dieses Vertrags. Die Frist verlängert sich um die Zeiträume, die der Käufer aus Umständen, die er nicht zu vertreten hat, gehindert ist, mit dem Bau zu beginnen bzw. das Bauvorhaben fortzusetzen. Der Käufer kann sich auf eine derartige Fristverlängerung jedoch nur berufen, wenn er dem Verkäufer jeweils unverzüglich schriftlich den Eintritt und das Ende der Behinderung angezeigt hat. Maßgeblich für den Zeitpunkt der Fertigstellung ist der Tag der vollständigen Fertigstellung.“

Objektive Kriterien für die Auswahl der begrenzten Anzahl von Bewerbern

Die Auswahl der Bewerber erfolgt bei Vollständigkeit der nach Abschnitt III.1.1) bis III.1.3) vorzulegenden Nachweise und Erklärungen durch Bewertung der angegebenen Referenzen für vergleichbare Referenzen nach Maßgabe des Abschnitts III.1.3) Nr. 1.
— Referenzen der zurückliegenden 10 Jahre (Wichtung 70 %).
(Lph 1 ab Juli 2010):
Planung und Realisierung eines Gebäudes mit vergleichbaren Anforderungen an Gestaltungsqualität und Komplexität, Neubau von Wohnungen, mit mindestens 4,0 Mio. EUR Baukosten (KG300 / KG400 brutto).
Quantität der Referenzen:
≥ 3 Referenzen = 5 Punkte;
= 2 Referenzen = 3 Punkte;
= 1 Referenz = 1 Punkt.
Qualität der Referenzen:
A.
Neubau von subventioniertem Wohnbau = 5 Punkte;
Neubau eines anderen Gebäudes für Wohnzwecke = 3 Punkte;
B.
Gestaltung überdurchschnittlich = 5 Punkte;
Gestaltung durchschnittlich = 3 Punkte;
Gestaltung unterdurchschnittlich = 1 Punkt.
C.
≥ 8,0 Mio. EUR Baukosten = 5 Punkte;
≥ 7,0 Mio. EUR und < 8,0 Mio. EUR Baukosten = 4 Punkte;
≥ 6,0 Mio. EUR und < 7,0 Mio. EUR Baukosten = 3 Punkte;
≥ 5,0 Mio. EUR und < 6,0 Mio. EUR Baukosten = 2 Punkte;
≥ 4,0 Mio. EUR und < 5,0 Mio. EUR Baukosten = 1 Punkt.
Die Punktwerte zu A. bis C. werden je Referenz addiert.
Faktoren: A x 0,25, B x 0,5 und C x 0,25. Das Gesamtergebnis aller eingereichten Referenzen wird arithmetisch aus den Einzelergebnissen gemittelt.
— Bestehendes Vermietungskonzept (Wichtung 30 %)
Angaben zur bestehenden Aufbau- und Ablauforganisation des Bieters bei Vermietung von Wohnungen.
— Eigene Vermietungsabteilung = 2 Punkte;
— Technische Betreuung von Wohnungen = 1 Punkt;
— Eigene Mieterberater = 1 Punkte;
— eigene Mitarbeiter zur Betreuung von Gemeinschafts- und Betreuungsangeboten = 1 Punkt.
Die Punktwerte werden addiert.
Der Auftraggeber wird eine differenzierende Eignungsprüfung gemäß der oben beschriebenen Wertungsmatrix vornehmen und die Bewerber/Bewerbergemeinschaften zur Angebotsabgabe auffordern, die die höchste Punktzahl erreicht haben. Im Falle von Punktgleichheit entscheidet das Los. Die aufgeforderten Bieter geben auf der Grundlage der Vergabeunterlagen ein verbindliches Kaufpreisangebot ab.

Liste und kurze Beschreibung der Bedingungen

Alle geforderten Nachweise und Erklärungen gemäß Abschnitt III.1.1) bis III.1. ) sind innerhalb der Bewerbungsfrist nach Abschnitt IV.2.2) mit dem Teilnahmeantrag vorzulegen. Ausländische Bewerber haben statt der geforderten amtlichen Nachweise nach deutschem Recht gleichwertige Bescheinigungen nach den Vorschriften ihres Herkunftslandes vorzulegen. Die Vergabestelle stellt für die nachfolgend aufgeführten Nachweise und Erklärungen ein Bewerber-Formblatt zur Verfügung, welches interessierte Unternehmen als Anlage zum (ersten) Verfahrensbrief über die unter Abschnitt I.3) genannte elektronische Adresse abrufen können.
Bei Bewerbergemeinschaften sind die geforderten Nachweise für alle Mitglieder vorzulegen, wobei jedes Mitglied seine Eignung für den Leistungsbestandteil nachweisen muss, den es übernehmen soll. Ferner hat die Bewerbergemeinschaft dem Teilnahmeantrag eine Erklärung beizulegen, in der die Bildung einer Arbeitsgemeinschaft im Auftragsfall erklärt ist, in der alle Mitglieder aufgeführt sind, der für die Durchführung bevollmächtigte Vertreter bezeichnet ist und dieser die Mitglieder gegenüber dem Auftraggeber rechtsverbindlich vertritt und dass alle Mitglieder im Auftragsfall als Gesamtschuldner haften (Bewerbergemeinschaftserklärung). Beabsichtigt der Bewerber/die Bewerbergemeinschaft den Einsatz von Nachunternehmern, sind die von den Nachunternehmern zu erbringenden Leistungen gemäß § 6a EU Nr. 3 lit. i) VOB/A nach Art und Umfang mit dem Teilnahmeantrag zu benennen. Für Nachunternehmer, welche der Bewerber im Wege der Eignungsleihe nach § 6d EU VOB/A für wesentliche Teilleistungsbereiche unmittelbar nach Zuschlagserteilung einzusetzen beabsichtigt (Bereitstellung der Investitionen/Finanzierung, Planung), sind weiterhin die unter Abschnitt III. 1. 1) bis III. 1. 3) geforderten Nachweise und Erklärungen, soweit einschlägig und bezogen auf die zu erbringende Teilleistung, für den jeweiligen Nachunternehmer Bereits mit dem Teilnahmeantrag einzureichen sowie nach § 6d EU Abs. 1 Satz 2 VOB/A nachzuweisen, dass dem Bewerber die insoweit für den Auftrag erforderlichen Mittel tatsächlich zur Verfügung stehen werden. Geforderte Eignungsnachweise (gem. §§ 122 ff. GWB, §§ 6a, 6b EU VOB/A), die in Form anerkannter Präqualifikationsnachweise (u. a. HPQR) vorliegen, werden zugelassen und anerkannt, wenn die Präqualifikationsnachweise in Form und Inhalt den geforderten Eignungsnachweisen entsprechen.
— Eigenerklärung, dass keine Ausschlussgründe nach §§ 123 GWB i. V. m. § 6e EU VOB/A vorliegen oder andernfalls entsprechende Selbstreinigungsmaßnahmen nach § 125 GWB i. V. m. § 6f EU VOB/A getroffen wurden;
— Aussagekräftige Unternehmensdarstellung unter Angabe von Firma, Sitz, Gegenstand, Rechtsform, Geschäftsleitung des Unternehmens, kurzer Beschreibung des Tätigkeitsbereichs (Arbeitsbereiche, Leistungsspektrum), Benennung des Ansprechpartners für die Bewerbung sowie – soweit einschlägig;
— Darstellung und Erläuterung der Konzernstruktur, der Eigentums- und Beteiligungsverhältnisse und der Haftungsstruktur;
— Aktueller Nachweis der Eintragung in ein Berufs- oder Handelsregister oder eine gleichwertige Bescheinigung einer Gerichts- oder Verwaltungsbehörde des Ursprungs- oder Herkunftslandes.

Liste und kurze Beschreibung der Auswahlkriterien

— Erklärung über den Umsatz des Unternehmens jeweils bezogen auf die 3 abgeschlossenen Geschäftsjahre 2017 bis 2019;
— Die Darstellung der Bonität des Bewerbers durch Vorlage einer allgemeinen, aussagekräftigen Auskunft eines europäischen Bankinstituts ist vorzulegen;
— Eine Finanzierungsbestätigung in Höhe des Mindestkaufpreises von 5,4 Millionen EUR für das Grundstück ist abzugeben.

Liste und kurze Beschreibung der Auswahlkriterien

— Nachweis mindestens einer Referenz innerhalb der letzten 10 Kalenderjahre (August 2010 bis August 2020) mit Planung und Realisierung eines Gebäudes mit vergleichbaren Anforderungen an Gestaltungsqualität und Komplexität, Neubau von Wohnungen, mit mindestens 4,0 Mio. EUR Baukosten (KG300/KG400 brutto);
— Bei Bewerber-/Bietergemeinschaften und anderen Bewerberkooperationen (Nachunternehmerstrukturen): In einem Organigramm ist die Struktur der Bewerberkooperation nachvollziehbar darzustellen. Insbesondere ist dabei anzugeben, welche Person des Konsortiums die hauptverantwortliche Kommunikationsschnittstelle zwischen Auftraggeber und Konsortium ist;
— Bewerbererklärung, welche Teile des Auftrags das Unternehmen unter Umständen als Unteraufträge zu vergeben beabsichtigt.

— Teilnahmeanträge sind mindestens in Textform nach § 126b BGB über das Vergabeportal elektronisch zu übermitteln. Hinweis: Informationen zu den verwendeten elektronischen Mitteln, den technischen Parametern zur Einreichung elektronischer Teilnahmeanträge und Angebote sowie zu verwendeten Verschlüsselungs- und Zeiterfassungsverfahren sind den auf der Vergabeplattform der HAD hinterlegten Nutzungsbedingungen zu entnehmen.
Es wird dringend empfohlen, die technischen Voraussetzungen und Kompatibilitäten zur Einreichung des Teilnahmeantrages, der Lösungsvorschläge sowie zur Angebotseinreichung vor Ablauf der Teilnahme- und Angebotsfristen sowie übrigen Fristsetzungen zu überprüfen, damit eine ordnungsgemäße Übermittlung sichergestellt ist. Teilnahmeanträge und Angebote, die nach Ablauf der vorgenannten Fristen eingehen, werden von der Wertung ausgeschlossen.
— zu II.2.7): Die unter II.2.7) angegebene Laufzeit in Monaten entspricht der geschätzten Bauzeit der vom Investor in Eigenregie zu realisierenden Baumaßnahme.
5) Die weiteren Verfahrensschritte gliedern sich voraussichtlich wie folgt:
Voraussichtlich am 20.10.2020 werden die Einladungen an die ausgewählten Teilnehmer versendet (Ende des Teilnahmewettbewerbs/Beginn Angebotsphase). Rückfragen können voraussichtlich bis zum 30.10.2020 gestellt werden. Die Kaufpreisangebote sind voraussichtlich bis zum 16.11.2020 abzugeben.
Voraussichtlich Anfang Dezember 2020 entscheidet die Stadtverordnetenversammlung über den Zuschlag. Das Verfahren endet mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags.
7) Bitte beachten Sie folgenden wichtigen Hinweis:
Die Teilnahmeanträge sind ausschließlich elektronisch über die Vergabeplattform eHAD einzureichen.
Anlagen, die vom Bieter zur Kenntnis genommen wurden und beim Bieter verbleiben:
A.1 Kaufvertrags-Entwurf
Mit Anlagen Grundstücksaufteilungsplan (S. 19),
Gesamtflächenplan „Haustyp 1“ und „Haustyp 2“ (S. 20),
Und Planungsgrundlagen der Baumaßnahme (S. 21),
A.2 Auszug Bodenrichtwertkarte;
A.3 Bebauungsplan Nr. 74 „Kronberger Straße/Ecke am Eichswald“;
A.4 Stellplatzsatzung Stadt Bad Soden am Taunus;
Anlagen (Nachweise, die vom Bieter beizufügen sind):
E.1 Erklärung zu den Ausschlussgründen nach §§123, 124 GWB;
E.2 Verpflichtungserklärung HVTG;
E.3 Erklärung Vergabesperre;
E.4 Projektdatenblätter mit aussagekräftigen Abbildungen zu den Referenzen 3.1;
E.5 ggf. Erklärung Bietergemeinschaft;
E.6 Darstellung der Bonität durch Vorlage einer allgemeinen, aussagekräftigen Aussage eines europäischen Bankinstituts;
E.7 Finanzierungsbestätigung in Höhe des Mindestkaufpreises von 5,4 Mio. EUR;
E.8 Erklärung über den Umsatz des Unternehmens jeweils bezogen auf die 3 abgeschlossenen Geschäftsjahre 2017 bis 2019.

Genaue Informationen über Fristen für Überprüfungsverfahren

Ergeht eine Mitteilung des Auftraggebers, der Rüge nicht abhelfen zu wollen, kann der Bieter wegen Nichtbeachtung der Vergabevorschriften ein Nachprüfungsverfahren nur innerhalb von 15 Kalendertagen nach Eingang vor der Vergabekammer beantragen. Nach Ablauf der Frist ist der Antrag unzulässig. (§ 160 Abs. 3 Nr. 4 GWB)