Investorenauswahlverfahren "Karl-Olga-Park" (Planungsfortschreibung, schlüsselfertige Errichtung inkl. Finanzierung eines Pflegeheims sowie einer Kindertagesstätte) im Verhandlungsverfahren nach VOB/A

Titel

Investorenauswahlverfahren "Karl-Olga-Park" (Planungsfortschreibung, schlüsselfertige Errichtung inkl. Finanzierung eines Pflegeheims sowie einer Kindertagesstätte) im Verhandlungsverfahren nach VOB/A
2022/2078

Kurze Beschreibung

Die "Stadt Friedrichshafen Zeppelin-Stiftung", eine unselbständige Stiftung in Trägerschaft der Stadt Friedrichshafen, sucht im vorliegenden Vergabeverfahren einen Investor, der ausgehend von einer bestehenden Planung (LPH 4) auf einem Grundstück der Stadt Friedrichshafen ein Pflegeheim sowie eine Kindertagesstätte baulich errichtet und anschließend an die Stadt Friedrichshafen Zeppelin-Stiftung für mindestens 30 Jahre verpachtet. Das zu bebauende Grundstück wird die Stadt Friedrichshafen dem Investor im Wege eines Erbbaurechts für 40 Jahre überlassen.

Beschreibung der Beschaffung

Die "Stadt Friedrichshafen Zeppelin-Stiftung", eine unselbständige Stiftung in Trägerschaft der Stadt Friedrichshafen, sucht im vorliegenden Vergabeverfahren einen Investor, der ausgehend von einer bestehenden Planung (LPH 4) auf einem Grundstück der Stadt Friedrichshafen ein Pflegeheim sowie eine Kindertagesstätte baulich errichtet und anschließend an die Stadt Friedrichshafen Zeppelin-Stiftung für mindestens 30 Jahre verpachtet. Das zu bebauende Grundstück wird die Stadt Friedrichshafen dem Investor im Wege eines Erbbaurechts für 40 Jahre überlassen.
Die Bieter sind an die bereits vorhandene Planung in Bezug auf Konstruktion, Baubeschreibung, Grundrisse, Abmessungen, Lage und Funktion der Räume grundsätzlich gebunden. Darüber hinausgehende Spielräume, insbesondere im Hinblick auf die bautechnische Qualität, können die Bieter im Rahmen ihres Angebots im Sinne einer möglichst wirtschaftlichen und nachhaltigen Umsetzung des Vorhabens ausgestalten.
Das zu errichtende Gebäude weist folgende Eckdaten auf:
1. BGF gesamt: ca. 10250m²
2. BRI gesamt: ca. 36200m³
3. Konstruktionsart: Pfahlgründung bis ca. 25m Tiefe, gemäß Baugrundgutachten
Tragende Bodenplatte mit Frostschürzen
Tragende Stahlbetonaußenwände, Innenstützen
Flachdecken über EG, 1.OG und 2.OG und Aufzugüber-fahrt
Aussteifende Treppenkerne aus Stahlbeton
4. Ausbau: Nichttragende Wände in Trockenbauweise (GKB in Nassbereichen Faserzementplatten)
Abgehängte Decken: Rasterdecken, GKB-Decken, teilweise akustisch wirksam, oder in Nassbereichen Faserzementplatten
5. Wärmeversorgung: Nahwärmeversorgung mit Übergabestation im Gebäude EG
6. Photovoltaikanlage
Folgende Nutzung ist vorgesehen:
1. Pflegeheim: 105 Dauerpflegeplätze, 7 Kurzzeitpflegeplätze, 15 Tages-pflegeplätze, Aufwärmküche für Pflegeheim, Personalräume für Pflegeheim, Cafeteria und Kapelle
2. Sechsgruppige Kita
In dem zweiflügligen Bau mit verglastem Zwischenbau ist folgende Nutzungsverteilung geplant:
Erdgeschoss:
- Die Eingangshalle ist mit ihrem Haupteingang von der Löwentaler Straße aus zugänglich, ebenso von der Parkseite aus mit ihrem nördlichen Eingang. Für die Durchführung von größeren Veranstaltungen kann eine gläserne Faltwand zwischen Kindertagesstätte und Eingangshalle geöffnet werden.
- Kapelle und Cafeteria grenzen an die Eingangshalle. Die Cafeteria ragt mit einem Teil in die Eingangshalle hinein. Sie ist damit schon von den Eingängen aus sichtbar und verfügt über eine Freiterrasse zum Park hin.
- Im Erdgeschoss des Westflügels ist die 6-gruppige Kindertagesstätte angesiedelt.
- Das Erdgeschoss Ost umfasst die Tagespflegeeinrichtung mit ihren 15 Plätzen. Die Wohn- und Esszimmer sind so ausgelegt, dass ein direkter Zugang zur davorliegen-den Terrasse und zum Außengelände möglich ist.
- Ebenfalls im Ostflügel des Erdgeschosses befinden sich die Verwaltung für die pflegerischen Einrichtungen sowie einige Funktionsräume wie z.B. die Verteilerküche, die Wäscheversorgung und die Hausmeisterei.
Obergeschosse:
- Im 1. und 2. Obergeschoss liegen die 105 Dauerpflegeplätze in 7 Gruppen á 15 Bewohnern
- Im 1. OG Ost befinden sich 7 solitäre, ganzjährig vorgehaltene Kurzzeitpflegeplätze. Die bauliche Gestaltung dieser Plätze ist die gleiche wie für die Dauerpflegeplätze.
- Da das Gebäude über kein Untergeschoss verfügt, wurden in das 1. OG auch einige Funktionsräume integriert wie z.B. die großen Umkleidebereiche für das Personal.
Außenanlagen:
- Die Planungen berücksichtigen auch die Wegeverbindungen aus dem Bebauungsplan, die im Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan angedacht waren.
- Im westlichen Bereich erhält die Kindertagesstätte eine "Themenwelt".
- Im Atrium Ost wird ein geschützter und attraktiv gestalteter Außenbereich für die Bewohnerinnen und Bewohner entstehen.
- Vor dem Gebäude werden 25 oberirdische Stellplätze angelegt. Für den baurechtlich erforderlichen Nachweis der übrigen erforderlichen Stellplätze wird die alte Tiefgarage des Karl-Olga-Hauses herangezogen.
Der Baubeginn soll spätestens im 1. Quartal 2024 erfolgen. Die Fertigstellung soll Ende 2025, spätestens jedoch im 1. Quartal 2026, erfolgen.

Objektive Kriterien für die Auswahl der begrenzten Anzahl von Bewerbern

Die Bewertung der Teilnahmeanträge und somit die Auswahl der Bewerber, die zur Abgabe eines ersten Angebots aufgefordert werden, erfolgt in einem dreistufigen Verfahren.
Stufe 1:
Zunächst wird geprüft, ob die Teilnahmeanträge den formalen Anforderungen genügen. Unvollständige Teilnahmeanträge, die trotz ggf. erfolgter Nachforderung von Unterlagen weiterhin unvollständig bleiben, können nicht berücksichtigt werden.
Stufe 2:
Anschließend wird beurteilt, ob der Bewerber nach den vorgelegten Angaben und Nachweisen grundsätzlich geeignet erscheint, die verfahrensgegenständlichen Leistungen ordnungsgemäß zu erbringen.
Stufe 3:
Für den Fall, dass mehr als drei grundsätzlich geeignete Bewerber vorliegen, unter den Bewerbern anhand der Referenzen gem. Ziffer III.1.3 der EU-Auftragsbekanntmachung, die die jeweiligen Mindestanforderungen erfüllen, beurteilt, wer unter den als grundsätzlich geeignet eingestuften Bewerbern im Vergleich zu den Mitbewerbern besonders geeignet erscheint und daher am weiteren Verfahren beteiligt werden soll.
Für die Auswahl werden bis zu max. drei Referenzen über die "Projektentwicklung und -realisierung" berücksichtigt. Diese Referenzen werden wie folgt bewertet:
(1) Kriterium "Bauvolumen"
Unter EUR 20 Mio. brutto anrechenbare Kosten (KG 200 - 500): 1 Punkt;
EUR 20 Mio. brutto bis EUR 30 Mio. brutto anrechenbare Kosten (KG 200 - 500): 2 Punkte;
Über EUR 30 Mio. brutto anrechenbare Kosten (KG 200 - 500): 3 Punkte.
Maximal erreichbare Punktzahl: 9 Punkte.
(2) Kriterium "Gebäudeart"
Wohnungsbau, Bürogebäude oder sonst. vergleichbare Bauten: 1 Punkt;
Pflegeheim, Wohnheim, Wohnungsbau mit Kita: 2 Punkte;
Maximal erreichbare Punktzahl: 6 Punkte.
(3) Kriterium "Zeitpunkt Fertigstellung"
Fertigstellung ab 01.01.2015 1 Punkt;
Fertigstellung zwischen dem 01.01.2017 bis 31.12.2018 2 Punkte;
Fertigstellung ab 01.01.2019 3 Punkte.
Maximal erreichbare Punktzahl: 9 Punkte.
Für den Fall, dass nach der vorstehend beschriebenen Vorgehensweise durch Punktegleichstand die vorgesehene Anzahl der zur Angebotsabgabe aufzufordernden Bieter überschritten wird, führt eine jüngere Referenz im Bereich "Projektentwicklung und Realisierung" (späterer Fertigstellungszeitpunkt) zur Bevorzugung eines Bewerbers. Bei gleichen Fertigstellungszeitpunkten entscheidet das Los.

Liste und kurze Beschreibung der Bedingungen

Auflistung und kurze Beschreibung der Bedingungen:
Die Eignung ist im Falle einer Bewerbergemeinschaft für jedes Mitglied einer Bewerbergemeinschaft gesondert nachzuweisen. Soweit nachfolgend nichts Abweichendes geregelt wird, sind daher alle Eignungsnachweise von jedem Mitglied einer Bewerbergemeinschaft vorzulegen.
Über die nachfolgend und in III.1.2 und III.1.3 geforderten Eignungsnachweise hinaus sind mit dem Teilnahmeantrag folgende Unterlagen in Bezug auf Ausschlussgründe einzureichen:
(1) Eigenerklärung zu den Ausschlussgründen des § 123 GWB / § 6e EU Abs. 1 bis Abs. 4 bzw. § 124 GWB / § 6e EU Abs. 6 VOB/A
(2) Eigenerklärung gemäß § 19 Abs. 3 des Mindestlohngesetzes (MiLoG).
(3) Eigenerklärung zu Artikel 5 k) Absatz 1 der Verordnung (EU) Nr. 833/2014 (Rußland-Sanktionen),
(4) Eigenerklärung über die Eintragung in ein Berufs- oder Handelsregister (Vorlage des Nachweises auf Verlangen der Vergabestelle).

Liste und kurze Beschreibung der Auswahlkriterien

(1) Eigenerklärung über den Umsatz des Unternehmens bezogen auf die letzten drei abgeschlossenen Geschäftsjahre inkl. Ausweisung des Umsatzes im Bereich "Projektentwicklung Wohnungs- und Pflegeheimbau"

Bedingungen für die Teilnahme (technische und berufliche Fähigkeiten)

Folgende Mindestanforderungen sind nachzuweisen:
Eigenerklärung von mindestens einer Referenz über die Projektentwicklung und -realisierung eines Wohnungs-, Büro- oder sonstigen vergleichbaren Gebäudes bzw. eines Wohnheim-,bzw. Pflegeheimbaus oder Wohnungsbau mit Kita mit einem Investitionsvolumen von mindestens 25 Mio. EUR brutto (KG 200 - 500 nach DIN 276) in den zurückliegenden acht Jahren (Abnahme nach dem 01.01.2015).
Die Erklärung über Referenzleistungen muss jeweils folgende Angaben enthalten:
- Projektbezeichnung,
- Bauherr/Auftraggeber mit Ansprechpartner und Telefonnummer,
- Angaben zur Gebäudeart,
- Beschreibung,
- Gesamtprojektvolumen,
- Angaben über erbrachte Leistungen,
- Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung der Leistung,
- ggf. weitere Beschreibung inkl. Bildern
Die Vorlage von mehr als drei Referenzen für "Projektentwicklung und Realisierung" ist nicht gewünscht.

Genaue Informationen über Fristen für Überprüfungsverfahren

Es gelten die Bestimmungen des Gesetzes gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB).
Hinsichtlich der Einleitung von Nachprüfungsverfahren wird auf § 160 GWB verwiesen. Dieser lautet:
(1) Die Vergabekammer leitet ein Nachprüfungsverfahren nur auf Antrag ein.
(2) Antragsbefugt ist jedes Unternehmen, das ein Interesse an dem öffentlichen Auftrag oder der Konzession hat und eine Verletzung in seinen Rechten nach § 97 Absatz 6 durch Nichtbeachtung von Vergabevorschriften geltend macht. Dabei ist darzulegen dass dem Unternehmen durch die behauptete Verletzung der Vergabevorschriften ein Schaden entstanden ist oder zu entstehen droht.
(3) Der Antrag ist unzulässig, soweit
1. Der Antragsteller den geltend gemachten Verstoß gegen Vergabevorschriften vor Einreichen des Nachprüfungsantrags erkannt und gegenüber dem Auftraggeber nicht innerhalb einer Frist von zehn Kalendertagen gerügt hat;
2. Verstöße gegen Vergabevorschriften, die aufgrund der Bekanntmachung erkennbar sind, nicht spätestens bis zum Ablauf der in der Bekanntmachung benannten Frist zur Bewerbung oder zur Angebotsabgabe gegenüber dem Auftraggeber gerügt werden,
3. Verstöße gegen Vergabevorschriften, die erst in den Vergabeunterlagen erkennbar sind, nicht spätestens bis zum Ablauf der Frist zur Bewerbung oder zur Angebotsabgabe gegenüber dem Auftraggeber gerügt werden,
4. mehr als 15 Kalendertage nach Eingang der Mitteilung des Auftraggebers, einer Rüge nicht abhelfen zu wollen, vergangen sind.
Hinsichtlich der Information nicht berücksichtigter Bieter und Bewerber gelten die §§ 134, 135 GWB. Insbesondere gilt: Bieter deren Angebote für den Zuschlag nicht berücksichtigt werden sollen, werden vor dem Zuschlag gemäß § 134 GWB darüber informiert. Das gilt auch für Bewerber, denen keine Information über die Ablehnung ihrer Bewerbung zur Verfügung gestellt wurde, bevor die Mitteilung über die Zuschlagsentscheidung an die betroffenen Bieter ergangen ist.
Ein Vertrag darf erst 15 Kalendertage nach Absendung dieser Information durch den Auftraggeber geschlossen werden; bei Übermittlung per Telefax oder auf elektronischem Wege beträgt diese Frist 10 Kalendertage.