Stadt Fellbach - Investorenauswahlverfahren für das Projekt "Wohnbebauung Eppingerstraße"

Beschreibung der Beschaffung

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die Auswahl eines Investors für die Fläche "Eppingerstraße 3ff." in Fellbach im Rahmen einer Konzeptvergabe. Der im vorliegenden Verfahren auszuwählende Investor soll die Fläche von der Stadt Fellbach im Kauf oder im Erbbaurecht übernehmen und nach näherer Maßgabe seines Konzepts bebauen.
Der ausgewählte Vorhabenträger (lnvestor) wird verpflichtet, in einem zweiten Schritt einen internationalen beschränkten Architektenwettbewerb durchzuführen. Grundlage dieses Wettbewerbs sollen die Vorgaben der Stadt Fellbach aus dem Konzeptvergabeverfahren und das ausgewählte Konzept des lnvestors sein. Die Organisation, Durchführung und Kostentragung des Architektenwettbewerbs erfolgen durch den lnvestor. Die Stadt Fellbach unterstützt den lnvestor und stellt die Einbeziehung und lnformation der gemeinderätlichen Gremien sicher.
Die Fläche "Eppingerstraße 3 ff." umfasst die Flurstücke 3523/3, 3524/1 und 3524 und ist insgesamt 2.125 m² groß. Der Abbruch der vormals vorhandenen Wohn-, Geschäfts- und Fabrikgebäude erfolgte im Rahmen der Bund-Länder-Sanierungsmaßnahme "Eisenbahnstraße". Der städtebauliche ldeenwettbewerb "Erneuerungsmaßnahmen Eisenbahnstraße, Fellbach" brachte 2010 für das Grundstück eine erste ldee für eine Bebauung mit Reihen-häusern. Die Machbarkeitsstudie "Eppingerstraße zum Sanierungsgebiet Eisenbahnstraße" von Mai 2017 zeigte unterschiedlich dichte Bebauungsvarianten z.B. mit Stadthäusern, Geschosswohnungsbau oder eine Mischung aus Geschosswohnungsbau und Doppelhaus. Es wurde nachgewiesen, dass bei reiner Wohnnutzung eine Realisierung von mindestens 25 - 35 Wohneinheiten möglich wäre. 2020 zeigte eine entsprechende Case Study, dass das Grundstück unter Berücksichtigung des Ziels einer verdichteten Bauweise vielfältige Bebauungsmöglichkeiten mit unterschiedlichen Typologien eröffnet, z.B. Zeilenbau, Blockbauweise oder Hofhäuser.
Diese Studie zur Bebauung Eppingerstraße war Bestandteil der Bewerbung der Stadt Fellbach für die IBA'27.
Folgende Rahmenbedingungen sind im weiteren Verfahren zu berücksichtigen:
Einzuhaltende städtebauliche Kennwerte und Vorgaben:
- GRZ: 0,45 (Mindestwert) bis 0,55 (Höchstwert)
- Anzahl der Vollgeschosse: II - IV (Höhenstaffelungen innerhalb des Projektes sind zulässig und gewünscht
- Es ist aktuell von einem Stellplatzschlüssel von 1 STP pro WE auszugehen, die auf dem Grundstück untergebracht werden müssen
- Eine über die gesetzlichen Vorgaben hinausgehende Dachbegrünung (mit Photovoltaik), Regenwassernutzung und weiteren Maßnahmen wie z.B. Fassadenbegrünung, etc.
- Eine hochwertige Begrünung/Gestaltung des nicht bebauten (bzw. mit TG unter-bauten) Teil der Fläche unter Berücksichtigung ökologischer und klimaschützender Maßnahmen. Hierzu empfiehlt die Stadt Fellbach den potentiellen Investoren im weiteren Verfahren die Einbeziehung einer fachlichen Begleitung.
Für das Grundstück/Gebiet wird durch die Stadt Fellbach einen vorhabenbezogenen B-Plan erstellt, der nach aktueller und unverbindlicher Planung von einer Rechtskraft zu Ende 2024 ausgeht. Die entsprechenden Gutachten etc. werden durch die Stadt Fellbach beauftragt. Basis für diesen B-Plan ist u.a. dann das Ergebnis aus diesem Verfahren.
Das Baufeld Eppingerstraße befindet sich in räumlicher Nähe zu einem produzierenden Gewerbe (Fa. ProMetall). Die diesbezügliche Lärmbelastung unter Einhaltung der TA Lärm wird nach aktueller Einschätzung in Teilbereichen entlang der Eppingerstraße bauliche Maßnahmen (z.B. nicht öffenbare Fenster) bedingen, die vom Bieter in seiner Konzeption zu berücksichtigen sind. Im weiteren Verfahren wird die Stadt Fellbach hier über den aktuellen Stand der Gutachten und Verhandlungen mit ProMetall unterrichten.
Die Grundstücke sind entsprechend erschlossen (siehe Anlage).
Die Konzeptvergabe der Fläche erfolgt unter Berücksichtigung der Grundlagenvereinbarung für die IBA'27 und deren projektspezifischer Ziele sowie der Zielsetzungen der Wohnbauoffensive 2020. Mit dem Ausschreibungsverfahren soll erreicht werden, dass ein Vor-habenträger (lnvestor) gefunden wird, der einen preisgünstigen, sozial orientierten, individuellen Miet- und/oder Eigentumswohnungsbau ermöglicht.
Das Grundstück kann dem Investor alternativ im Wege eines Erbbaurechts oder auf Grundlage eines Grundstückskaufs überlassen werden, wobei das Erbbaurechtsmodell im Rahmen der Angebotswertung entsprechend goutiert wird.
Der Kaufpreis für das Grundstück unterliegt nicht dem Wettbewerb. Vielmehr wird dieser orientiert am aktuellen Bodenrichtwert als Festpreis mit 940 Euro/m² vorgegeben. Der jährliche Erbbauzins wird daran orientiert mit einer Höhe von 2,5 % pro Jahr (das entspricht anfänglich 49.937,50 Euro/Jahr) vorgegeben, wobei die Stadt Fellbach eine Einmalzahlung in Höhe von 400.000,- Euro, fällig 4 Wochen nach Eingang der Eintragungsnachricht im Grundbuch und Anrechnung auf den Erbbauzins, erwartet. Die Laufzeit des Erbbaurechts beträgt 99 Jahre.
Seitens der Stadt Fellbach wird angestrebt, dass auf dem Grundstück ein Wohnungsbauprojekt mit voraussichtlich 30 - 50 Wohneinheiten bzw. bis zu 2.800 m² Wohnfläche, davon mindesten 30 % im geförderten Wohnungsbau, entstehen wird.
Dabei ist Ziel,
- ein zukunfts- und sozialorientiertes innovatives Wohnbauvorhaben mit
- unterschiedlichsten Wohnformen
- für eine breite soziale Mischung der Bewohnerschaft
- mit innovativen Energie- und Mobilitätskonzepten
- und einem hohen ökologischen Anspruch
zu errichten.

Objektive Kriterien für die Auswahl der begrenzten Anzahl von Bewerbern

Die Bewertung der Teilnahmeanträge und somit die Auswahl der Bewerber, die zur Abgabe eines ersten Angebots aufgefordert werden, erfolgt in einem dreistufigen Verfahren.
Stufe 1:
Zunächst wird geprüft, ob die Teilnahmeanträge den formalen Anforderungen genügen. Unvollständige Teilnahmeanträge, die trotz ggf. erfolgter Nachforderung von Unterlagen weiterhin unvollständig bleiben, können nicht berücksichtigt werden.
Stufe 2:
Anschließend wird beurteilt, ob der Bewerber nach den vorgelegten Angaben und Nachweisen grundsätzlich geeignet erscheint, die verfahrensgegenständlichen Leistungen ordnungsgemäß zu erbringen.
Stufe 3:
Schließlich wird für den Fall, dass mehr als fünf bis sieben grundsätzlich geeignete Bewerber vorliegen, unter den Bewerbern anhand der Referenzen gem. Ziffer III.1.3 der EU-Auftragsbekanntmachung beurteilt, wer unter den als grundsätzlich geeignet eingestuften Bewerbern im Vergleich zu den Mitbewerbern besonders geeignet erscheint und daher am weiteren Verfahren beteiligt werden soll.
Die nachzuweisende Mindestreferenz wird wie folgt bepunktet:
Kriterium 1 "Aktualität"
Fertigstellung ab 01.01.2020: 1 Punkt
Kriterium 2 "Wohnfläche"
2.000 m² - 3.000 m² Wohnfläche: 1 Punkt
Die Mindestreferenz sowie bis zu zwei weitere Referenzen werden darüber hinaus anhand folgender Kriterien bepunktet:
Kriterium 3 "Anforderungsmix"
Das Referenzprojekt umfasste:
- Preisgedämpften Wohnungsbau
Sozialen Mietwohnungsbau (Vermietung an Personen mit Wohnberechtigungsschein) im Umfang 1% bis 30% der Wohnfläche des Projekts: 1 Punkt
Sozialen Mietwohnungsbau (Vermietung an Personen mit Wohnberechtigungsschein) im Umfang > 30 % der Wohnfläche des Projekts: 2 Punkte
Sonstigen preisgedämpften Wohnungsbau: 1 Punkt
Neues Wohnen
Gemeinschaftsfördernde Konzepte: 1 Punkt
Wohnflächenmix (mind. 4 Wohnungstypen (Anzahl Zimmer) oder mind. 3 Gebäudetypen (Höhe, Struktur): 1 Punkt
Besonderes Quartierskonzept
Quartiersmanagement: 1 Punkt
Gemeinschaftsflächen (z.B. Urban Gardening, gemeinschaftliche Freiflächen für die Interaktion der Bewohnerschaft, Gemeinschaftsräume): 1 Punkt
Besonderes Mobilitätskonzept
Integration von Carsharing: 1 Punkt
Besondere Berücksichtigung von Radverkehr (z.B. Lastenradstellplätze, Radsharing, gute Erreichbarkeit Fahrradstellplatz, e-Bike-Ladestation): 1 Punkt
Sonstige Maßnahmen zur Reduktion des motorisierten Individualverkehrs (z.B. Gemeinschaftstickets ÖPNV): 1 Punkt
Besonderes ökologisches Konzept
Umfangreiche erneuerbare Energieversorgung (z.B. Solar, Photovoltaik, Wasser, Wind, Biogas, Erdwärme, Nahwärme): 1 Punkt
umfangreiche Berücksichtigung ökologischer Baustoffe: 1 Punkt
besonderes Begrünungskonzept für die Gebäude (Fassadenbegrünung oder intensive Dachbegrünung): 1 Punkt
- Nutzerbeteiligung in der Planungsphase: 2 Punkte
- Wettbewerb zur Auswahl des Architekten (RPW-Wettbewerb oder Mehrfachbeauftragung): 1 Punkt
max. erreichbare Punktzahl: 18 Punkte
Die vorstehenden Unterkriterien können durch eine Referenz erfüllt werden oder kumuliert durch bis zu drei Referenzen. Wird eines der vorstehenden Unterkriterien durch mehr als eine Referenz erfüllt, führt dies nicht zur mehrfachen Bepunktung, d.h. der vorstehend dargestellte Punktwert ist der Maximalwert je Unterkriterium.
Somit können durch die Bepunktung von bis zu drei Referenzen maximal 18 Punkte erlangt werden.
Es wird darauf hingewiesen, dass es sich bei den vorstehenden Kriterien nicht um Mindestanforderungen handelt und im Rahmen der Bewerberauswahl kein "Mindestpunktwert" erzielt werden muss. Vielmehr werden anhand der vorstehend dargestellten Bepunktung die fünf bis sieben Bewerber mit den meisten Punkten für die Angebotsphase ausgewählt.
Für den Fall, dass nach der vorstehend beschriebenen Vorgehensweise durch Punktegleichstand die vorgesehene Anzahl der zur Angebotsabgabe aufzufordernden Bieter überschritten wird, führt eine jüngere Mindestreferenz zur Bevorzugung eines Bewerbers. Bei gleichen Fertigstellungszeitpunkten entscheidet das Los.

Liste und kurze Beschreibung der Bedingungen

Die Eignung ist für jedes Mitglied einer Bewerbergemeinschaft gesondert nachzuweisen. Soweit in der EU-Auftragsbekanntmachung oder in den Teilnahmeformularen nichts Abweichendes geregelt wird, sind daher alle Eignungsnachweise von jedem Mitglied einer Bewerbergemeinschaft vorzulegen. Die geforderten Eignungsnachweise sind den Ziffern III.1.1) bis III.1.3) der EU-Auftragsbekanntmachung zu entnehmen.
Ist ein Unternehmen - sei es als Bewerber, Mitglied einer Bewerbergemeinschaft oder im Wege der Eignungsleihe - an mehreren Bewerbungen beteiligt, so kann dies zum Verfahrensausschluss aller Bewerber/Bewerbergemeinschaften, bei denen das jeweilige Unternehmen beteiligt bzw. im Wege der Eignungsleihe einbezogen ist, führen.
Ein Bewerber kann sich zum Nachweis seiner Eignung auf andere Unternehmen stützen, ungeachtet des rechtlichen Charakters der zwischen ihm und diesem Unternehmen bestehenden Verbindungen (Eignungsleihe, vgl. § 6d EU VOB/A). In diesem Fall ist der Vergabestelle mit Einreichung des Teilnahmeantrags nachzuweisen, dass dem Bewerber die erforderlichen Kapazitäten zur Verfügung stehen, indem beispielsweise die diesbezüglichen verpflichtenden Zusagen der Unternehmen vorgelegt werden.
Die Unternehmen, auf die sich ein Bewerber zum Nachweis seiner Eignung stützt, müssen die Eignung nach Ziffer III.1.1) bis III.1.3) der EU-Auftragsbekanntmachung hinsichtlich derjenigen Eignungskriterien erfüllen, zu deren Nachweis sich der Bewerber auf die Eignung des Unternehmens stützt. Zudem sind die Erklärungen über das Vorliegen von Ausschlussgründen nach § 6e EU Abs. 1 bis Abs. 4 VOB/A und § 6e EU Abs. 6 VOB/A vorzulegen. Werden die vorstehend dargestellten Eignungsanforderungen nicht erfüllt oder liegen Ausschlussgründe gemäß § 6e EU Abs. 1 bis 4 VOB/A vor, so ist das Unternehmen auf Anforderung der Vergabestelle innerhalb einer von dieser vorgegebenen Frist zu ersetzen. Liegen Ausschlussgründe nach § 6e EU Abs. 6 VOB/A vor, so kann die Vergabestelle verlangen, dass der Bewerber das Unternehmen ersetzt.
Nicht eignungsrelevante Unterauftragnehmer sind mit dem Teilnahmeantrag noch nicht zu benennen:
Mit dem Teilnahmeantrag sind folgende Unterlagen in Bezug auf Ausschlussgründe einzureichen:
1. Eigenerklärung, dass die Ausschlussgründe des § 6e EU Abs. 1 bis Abs. 4 VOB/A nicht vorliegen.
2. Eigenerklärung, dass die Ausschlussgründe des § 6e EU Abs. 6 VOB/A nicht vorliegen.
3. Eigenerklärung gemäß § 19 Abs. 3 Mindestlohngesetz (MiLOG).
4. Aktueller Nachweis über die Eintragung des Unternehmens in das Berufs- oder Handelsregister oder in die Handwerksrolle.

Liste und kurze Beschreibung der Auswahlkriterien

Auflistung und kurze Beschreibung der Eignungskriterien:
1. Eigenerklärung über den Umsatz des Unternehmens bezogen auf die letzten drei abgeschlossenen Geschäftsjahre inkl. Ausweisung des Umsatzes im Bereich "Projektentwicklung Wohnungsbau".
2. Unverbindliche Auskunft eines Kreditinstituts zur finanziellen Leistungsfähigkeit bezogen auf das vorliegende Projekt.

Liste und kurze Beschreibung der Auswahlkriterien

Eigenerklärungen zu Referenzen über vergleichbare Immobilienprojektentwicklungsleistungen aus den letzten sieben Jahren.
Die Erklärung über Referenzleistungen muss jeweils folgende Angaben enthalten:
- Projektbezeichnung,
- Angaben zur Gebäudeart/Nutzung,
- Beschreibung,
- Gesamtprojektvolumen,
- Wohnfläche,
- Angaben zu "Anforderungsmix" (preisgedämpfter Wohnungsbau, Neues Wohnen, Besonderes Quartiertskonzept, Besonderes Mobilitätskonzept, Besonderes ökologisches Konzept, Nutzereinbindung in der Planungsphase und Architektenwettbewerb),
- Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung der Leistung (Inbezugnahme),
- ggf. weitere Beschreibung inkl. Bildern
Die Vorlage von mehr als drei Referenzen ist nicht gewünscht.

Bedingungen für die Teilnahme (technische und berufliche Fähigkeiten)

Folgende Mindestanforderungen sind mit einer Referenz ("Mindestreferenz") nachzuweisen:
Angabe von mindestens einer Referenz über die im eigenen Namen und auf eigene Rechnung realisierte Projektentwicklung/-vermarktung eines Wohnungsbaus mit einer Wohnfläche von mindestens 2.000m² in den zurückliegenden sieben Jahren (Fertigstellung nach dem 01.01.2017).

Genaue Informationen über Fristen für Überprüfungsverfahren

Es gelten die Bestimmungen des Gesetzes gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB).
Hinsichtlich der Einleitung von Nachprüfungsverfahren wird auf § 160 GWB verwiesen. Dieser lautet:
(1) Die Vergabekammer leitet ein Nachprüfungsverfahren nur auf Antrag ein.
(2) Antragsbefugt ist jedes Unternehmen, das ein Interesse an dem öffentlichen Auftrag oder der Konzession hat und eine Verletzung in seinen Rechten nach § 97 Absatz 6 durch Nichtbeachtung von Vergabevorschriften geltend macht. Dabei ist darzulegen dass dem Unternehmen durch die behauptete Verletzung der Vergabevorschriften ein Schaden entstanden ist oder zu entstehen droht.
(3) Der Antrag ist unzulässig, soweit
1. Der Antragsteller den geltend gemachten Verstoß gegen Vergabevorschriften vor Einreichen des Nachprüfungsantrags erkannt und gegenüber dem Auftraggeber nicht innerhalb einer Frist von zehn Kalendertagen gerügt hat;
2. Verstöße gegen Vergabevorschriften, die aufgrund der Bekanntmachung erkennbar sind, nicht spätestens bis zum Ablauf der in der Bekanntmachung benannten Frist zur Bewerbung oder zur Angebotsabgabe gegenüber dem Auftraggeber gerügt werden,
3. Verstöße gegen Vergabevorschriften, die erst in den Vergabeunterlagen erkennbar sind, nicht spätestens bis zum Ablauf der Frist zur Bewerbung oder zur Angebotsabgabe gegenüber dem Auftraggeber gerügt werden,
4. mehr als 15 Kalendertage nach Eingang der Mitteilung des Auftraggebers, einer Rüge nicht abhelfen zu wollen, vergangen sind.
Hinsichtlich der Information nicht berücksichtigter Bieter und Bewerber gelten die §§ 134, 135 GWB. Insbesondere gilt: Bieter deren Angebote für den Zuschlag nicht berücksichtigt werden sollen, werden vor dem Zuschlag gemäß § 134 GWB darüber informiert. Das gilt auch für Bewerber, denen keine Information über die Ablehnung ihrer Bewerbung zur Verfügung gestellt wurde, bevor die Mitteilung über die Zuschlagsentscheidung an die betroffenen Bieter ergangen ist.
Ein Vertrag darf erst 15 Kalendertage nach Absendung dieser Information durch den Auftraggeber geschlossen werden; bei Übermittlung per Telefax oder auf elektronischem Wege beträgt diese Frist 10 Kalendertage.