Rahmenvertrag für Maklerdienstleistungen für den Verkauf von Immobilien der VBL | Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder AöR (VBL) | Öffentliches Auftragswesen in Deutschland

Datum	Dokument
2023-12-14	Auftragsbekanntmachung

Kurze Beschreibung

Die Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder (VBL) ist eine von Bund und Ländern gemeinsam getragene rechtsfähige Anstalt des öffentlichen Rechts. Ihr Zweck ist es, den Arbeitnehmern der bei ihrem beteiligten Arbeitgeber im Wege privatrechtlicher Versicherung eine zusätzliche Alters-, Erwerbsminderungs- und Hinterbliebenenversorgung zu gewähren. Die VBL ist einer der größten institutionellen Kapitalanleger in Deutschland. Ein Teil dieses Kapitalvermögens ist in Immobilien angelegt (Direktanlage). Die VBL hat die strategische Entscheidung getroffen, ihr direkt gehaltenes Immobilienportfolio neu auszurichten. Ziel ist es, im Rahmen einer Bestandsbereinigung das Portfolio strukturell neu aufzustellen. Die VBL beabsichtigt, voraussichtlich bis zu 60 Objekte, die über das gesamte Bundesgebiet verteilt sind (schwerpunktmäßig in den Regionen Hamburg, Hannover, Berlin, Düsseldorf, Köln, das Ruhrgebiet, Frankfurt, Karlsruhe, Stuttgart und München) zu veräußern. Der Schwerpunkt liegt überwiegend im Segment Wohnen, zum Teil mit kleineren Gewerbeeinheiten, mit einem geschätzten durchschnittlichen Transaktionsvolumen zwischen 1,0 und 5,0 Mio. Euro pro Objekt. Die Anzahl der Wohnungen je Objekt liegt zwischen zwei und 237 Einheiten. Es handelt sich dabei stets um Bestandsbauten, die in der Regel vermietet sind. Vereinzelt sollen auch Spezialimmobilien (Pflegeheime) veräußert werden. Die VBL benötigt für den Verkauf der Immobilien Maklerdienstleistungen. Hierfür sollen fünf Immobilienmaklerunternehmen einen Rahmenvertrag erhalten. Welche Objekte in welcher Form vermarktet werden, entscheidet die VBL im Rahmen von Einzelabrufen auf Grundlage des Rahmenvertrags. Der Verkauf der Immobilien soll grundsätzlich im Off-Market-Verfahren erfolgen. Weitere Details enthalten die Vergabeunterlagen, die nach Abschluss des Teilnahmewettbewerbs an die ausgewählten Bieter ausgegeben werden.

Beschreibung der Beschaffung

Es wurde eine potenzielle Verkaufsliste von Seiten der VBL erstellt, auf deren Grundlage nun der strukturierte Verkaufsprozess eingeleitet werden soll. Zum Verkauf stehen voraussichtlich bis zu 60 Objekte, die über das gesamte Bundesgebiet verteilt sind. Der Schwerpunkt liegt überwiegend im Segment Wohnen. Kleinere Gewerbeeinheiten sind ebenfalls enthalten. Die Anzahl der Wohnungen je Objekt liegt zwischen 2 und 237 Einheiten mit insgesamt 1.846 Wohneinheiten. In den 60 Objekten sind auch sechs Spezialimmobilien (Pflegeheime) enthalten, die ebenfalls verkauft werden sollen. Die VBL beabsichtigt, auf Grundlage des Rahmenvertrags Maklerdienstleistungen für den Verkauf der Immobilien zu beauftragen. Der Verkauf der Immobilien soll grundsätzlich im Off-Market Verfahren erfolgen. Für den Auftrag soll auf fünf Makler zurückgegriffen werden, die die Objekte im Rahmen eines einfachen Alleinauftrages vermarkten sollen. Welche Objekte in welcher Form vermarktet werden, entscheidet die VBL im Rahmen von Einzelabrufen auf Grundlage des Rahmenvertrags. Folgende Tätigkeiten sind im Rahmen der Maklertätigkeit für die VBL zu erbringen: - Unterstützung bei der Kaufpreisfindung durch eine unverbindliche Markteinschätzung (eine formelle Bewertung der Immobilie ist damit nicht verbunden). - Nach Abschluss der Markteinschätzung und nach enger Abstimmung mit der VBL bei Bedarf Erstellung eines ausführlichen Investment-Memorandums / Verkaufsexposees. - Nutzung des von der VBL verwendeten Datenraumes (externer Datenraumanbieter). Nach erfolgter Freigabe der jeweiligen Investoren, die gemäß Auswahlprozess Zugang zum Datenraum erhalten sollen, kann eine Weitergabe der Kontaktdaten an den Datenraumanbieter erfolgen; diese Koordination obliegt dem Makler unter Berücksichtigung der Datenschutzbestimmungen der VBL. - Abstimmung der Investoren mit der VBL, sowie zeitliche Festlegung des Verkaufsprozesses (Zeitpunkt Erstindikation, Prüfungszeitraum/ Due-Diligence Phase, Bestätigung finales Angebot). - Übersenden des Exposees sowie ggfs. des Investment Memorandums an vorgemerkte bzw. potentielle Kaufinteressenten, persönliche Präsentation bei Kaufinteressenten. - Objektbesichtigungen und Informationsgespräche mit Interessenten. - Regelmäßige Information der VBL über den Stand der Gespräche mit Kaufinteressenten sowie schriftliche Berichte über die Vermarktungsaktivitäten in ca. 14-tägigem Turnus in Listenform (z.B. Nachweis, welche Unterlagen dem potentiellen Käufer übermittelt wurden und Nachweis, dass dieser die Möglichkeit hatte, auf alle Unterlagen in dem Datenraum zuzugreifen). - Erledigung des anfallenden Schriftverkehrs mit Interessenten. - Beratung und Unterstützung der VBL bei Kaufvertragsverhandlungen. Sollte der Auftragnehmer ein Gemeinschaftsgeschäft mit einem weiteren Maklerunternehmen im Rahmen der Objektverkäufe durchführen, kann der Drittmakler das jeweilige Objekt mit Außenprovision anbieten. Weitere Einzelheiten zur Leistung enthalten die Vergabeunterlagen, die nach Abschluss des Teilnahmewettbewerbs an die ausgewählten Bieter ausgegeben werden. Zu den Vergabeunterlagen gehört auch das Vertragswerk. Zum Umfang der Auftragsvergabe: Die unter diesem Rahmenvertrag insgesamt geltende Maximalmenge beläuft sich auf 60 bundesweit verteilte Objekte mit jeweils zwischen 2 und 237 Einheiten mit insgesamt 1.846 Wohneinheiten. Der Wert der zu vergebenden Leistungen hängt maßgeblich von den noch nicht feststehenden Wertermittlungen für die Immobilien, dem Zuschnitt der einzelnen Portfolios und dem im Verhandlungsverfahren verhandelten Vergütungsmodell ab.

Liste und kurze Beschreibung der Regeln und Kriterien

Auswahlkriterien für den Teilnahmewettbewerb: Nach Prüfung der formellen Anforderungen, der vorzulegenden Angaben und Unterlagen zum Nichtvorliegen von Ausschlussgründen und der Eignung zur Berufsausübung, der Angaben und Unterlagen zur Feststellung der wirtschaftlichen und finanziellen Leistungsfähigkeit ist für die Bewertung der Eignung ausschließlich die technische und berufliche Leistungsfähigkeit entscheidend. Diese wird ausschließlich anhand der gemäß TL2 dieser Auftragsbekanntmachung vorzulegenden Referenzen bewertet, sofern die Mindestanforderungen erfüllt sind. Die Bewertung der Referenzen erfolgt auf der Grundlage der nachfolgenden Notenstufen. - 100 Punkte = sehr gut: Bewerber erfüllt in Bezug auf das Eignungskriterium die Anforderungen in allerhöchstem Maße, - 80 Punkte = gut: Bewerber erfüllt in Bezug auf das Eignungskriterium die Anforderungen in höchstem Maße, - 60 Punkte = vollbefriedigend: Bewerber erfüllt in Bezug auf das Eignungskriterium die Anforderungen in hohem Maße, - 40 Punkte = befriedigend: Bewerber erfüllt in Bezug auf das Eignungskriterium die Anforderungen in hinreichendem Maße, - 20 Punkte = ausreichend: Bewerber erfüllt in Bezug auf das Eignungskriterium die Anforderungen in gerade noch hinreichendem Maße. Im Bereich zwischen 0 und 100 Punkten können zur Berücksichtigung einer Tendenz zur jeweils höheren Notenstufe Zwischenwerte gebildet werden (in 5-Punkte-Schritten), die textlich der jeweiligen Notenstufe mit der darunterliegenden geraden Prozentzahl zugeordnet werden. Eine Bewertung der Referenzen mit 10 oder weniger Punkten würde einer völligen Nichterfüllung des Eignungskriteriums entsprechen, was den Ausschluss des Teilnahmeantrages zur Folge hat. Hierbei handelt es sich um Eignungs-, nicht um Zuschlagskriterien. Erreichen mehrere Bewerber dieselbe Gesamtpunktzahl und überschreitet die Bewerberzahl die geplante Anzahl der zur Verhandlung aufzufordernden Bewerber, behält sich die VBL vor, die Bieter für die Angebotsphase unter den verbliebenen punktgleichen Bewerbern auszulosen.

Liste und kurze Beschreibung der Bedingungen

Eignung zur Berufsausübung (PL1 bis PL4): Nachfolgend sind die Erklärungen und Nachweise genannt, die der Bewerber seinem Teilnahmeantrag beizufügen hat. Hierzu hat er die von der VBL über die Vergabeplattform bereitgestellten Vordrucke und Formulare (Bewerbungsunterlagen) zu verwenden. Eingereichte Nachweise müssen noch gültig sein; soweit Anforderungen an die Aktualität gestellt werden, bezieht sich der Zeitpunkt auf den Tag der Veröffentlichung dieser Bekanntmachung. Mit ihrem Teilnahmeantrag haben die Bewerber folgende Dokumente bzw. Unterlagen vorzulegen: PL1. Eigenerklärung zum Nichtvorliegen von Ausschlussgründen gemäß §§ 123, 124 GWB. Ein Formblatt ist in den Bewerbungsunterlagen enthalten. PL2. Eigenerklärung zum Unternehmen mit Rechtsform, Sitz, Gegenstand, Geschäftsleitung des Unternehmens, Unternehmensstruktur (z. B. Muttergesellschaften, Konzernzugehörigkeit, Niederlassungen, Organigramm), mit Darstellung der Gesellschafts- und Kapitalverhältnisse des Bewerbers sowie ggf. zur zuständigen Niederlassung. Ein Formblatt ist in den Bewerbungsunterlagen enthalten. PL3. Bescheinigung über das Bestehen einer Haftpflichtversicherung für Personen-, Sach-, Vermögens- und Umweltschäden mit einer handelsüblichen Deckungssumme oder Eigenerklärung, dass eine solche Versicherung im Auftragsfall abgeschlossen wird. Ein Formblatt ist in den Bewerbungsunterlagen enthalten. Einzelheiten zur für den Vertrag erforderlichen Versicherung enthalten die Vergabeunterlagen, die nach Abschluss des Teilnahmewettbewerbs ausgegeben werden. PL4. Eigenerklärung zum 5. EU-Sanktionspaket ("RUS-Sanktionen"). Ein Formblatt ist in den Bewerbungsunterlagen enthalten. Im Fall von Bewerbergemeinschaften gelten die hier aufgeführten Eignungsanforderungen entsprechend für jedes einzelne Mitglied der Bewerbergemeinschaft. Kann ein Bewerber aus einem stichhaltigen Grund einen geforderten Nachweis nicht beibringen, so kann er seine Leistungsfähigkeit durch Vorlage anderer geeigneter Belege nachweisen. Die Anforderung weiterer Eigenerklärungen und Bescheinigungen behält sich die VBL für am Ende des Teilnahmewettbewerbs ausgewählte Bieter und etwaige Nachunternehmer mit der Angebotsabgabe auf gesondertes Verlangen vor.

Liste und kurze Beschreibung der Auswahlkriterien

Technische und berufliche Leistungsfähigkeit (TL1 und TL2): TL1. Angabe der jahresdurchschnittlich beschäftigten Arbeitskräfte entsprechend der Definition des § 267 HGB (Eigenerklärung; gegliedert nach Aufgabenfeldern/ Qualifikationen gemäß Formblatt der letzten 3 abgeschlossenen Geschäftsjahre). Bei Bewerbergemeinschaften ist die Eigenerklärung von jedem Mitglied der Bewerbergemeinschaft abzugeben. Ein Formblatt ist in den Vergabeunterlagen enthalten. TL2. Umfangreiche Erfahrungen bei der Erbringung von vergleichbaren Leistungen, belegt durch Referenzen (Eigenerklärungen) im Bereich des Verkaufs von Mehrfamilienhäusern/ Anlageimmobilien mit Schwerpunkt Wohnen ab drei Wohneinheiten ggfs. mit kleineren Gewerbeeinheiten) als Immobilienmakler im Bereich Objekt-, Teilportfolio-, Portfolioverkauf für Private Investoren, Family Offices und institutionelle Investoren. Die Referenzprojekte müssen abgeschlossen sein. Die Referenzprojekte dürfen nicht vor mehr als fünf Jahren nach Veröffentlichung dieser Bekanntmachung abgeschlossen worden sein. Die Referenzen sind gemäß Formblatt aus den Bewerbungsunterlagen mit den dort genannten Angaben einzureichen. Im Fall von Bewerbergemeinschaften können entsprechende Angaben für die Bewerbergemeinschaft insgesamt abgegeben werden. Der Auftraggeber kann in Einzelfällen die Vorlage von Referenzbescheinigungen des Referenzauftraggebers verlangen. Mindestanforderungen: Zu TL2: Der Bewerber muss mindestens 6 abgeschlossene, mit den ausgeschriebenen Leistungen vergleichbare Referenzen einreichen, davon mindestens 2 mit jeweils einem Transaktionsvolumen in Höhe von mindestens EUR 5 Mio. Die einzelnen Transaktionen müssen ausschließlich als Asset-Deal durchgeführt worden sein. Die Vermittlungsleistung muss insbesondere auch die eigenständige Akquise des Käufers beinhalten. Die VBL weist darauf hin, ggf. die jeweiligen Referenzen zu verifizieren. Sollte eine inhaltliche Prüfung der Referenzen nicht möglich sein, wird diese ggf. nicht gewertet.

Bekanntmachungs-ID: CXP4YMGH6NE

1. Die Bewerbungsunterlagen (Vordrucke und Formulare) können über die Vergabeplattform abgerufen werden. Die Verwendung der Bewerbungsunterlagen ist verbindlich. Sofern im Laufe des Vergabeverfahrens weitere Informationen oder Präzisierungen seitens der VBL erforderlich werden sollten, werden diese Zusatzinformationen ebenfalls unter der dort genannten Internetadresse veröffentlicht. Die Bewerber müssen daher regelmäßig prüfen, ob unter der dort genannten Internetadresse weitere Informationen veröffentlicht wurden. Eine Registrierung bei der Vergabeplattform erleichtert den Zugang und ermöglicht Benachrichtigungen bei Bewerberinformationen. 2. Fragen zu den Anforderungen dieser Bekanntmachung und den Bewerbungsunterlagen sind umgehend, jedoch spätestens bis zum 17.01.2024 an die VBL über die Kommunikationsfunktion der Vergabeplattform zu richten. Die VBL behält sich vor, später eingehende Fragen nicht zu beantworten. 3. Die in der Bekanntmachung enthaltenen Informationen dienen allein dem Zweck, Interessenten einen Eindruck zu verschaffen und eine Entscheidung über die Teilnahme am Verfahren zu ermöglichen. Abweichungen und Spezifizierungen im Laufe des Verfahrens bleiben vorbehalten. 4. Teilnahmeanträge (und später auch die Angebote) sind elektronisch an die in Ziffer I.3) benannte Stelle über die Vergabeplattform zu übermitteln. Bis zum Ablauf der Bewerbungsfrist (bzw. später Angebotsfrist) sind die Teilnahmeanträge (bzw. später Angebote) verschlüsselt, so dass die VBL keinen Zugriff auf sie hat. Dem Bieter steht es jedoch frei, seinen Teilnahmeantrag (bzw. später sein Angebot) bis zum Ablauf der Frist zu bearbeiten und neu hochzuladen oder zurückzuziehen. 5. Fremdsprachige Bescheinigungen oder Erklärungen sind in der Regel nur zu berücksichtigen, wenn sie mit Übersetzung in die deutsche Sprache vorgelegt worden sind. Die Vergabestelle kann Ausnahmen zulassen. 6. Die VBL behält sich vor, das Verfahren aus sachlichen Gründen, z.B. mangels Wirtschaftlichkeit, aufzuheben. Ersatz- oder Entschädigungsansprüche der Bewerber bzw. Bieter sind - soweit rechtlich zulässig - ausgeschlossen. Mit Einreichung seines Teilnahmeantrags stimmt der Bewerber dem zu. 7. Weitere Vergabeunterlagen einschließlich des Vertragswerks sowie der Zuschlagskriterien werden erst nach Abschluss des Teilnahmewettbewerbs an die ausgewählten Bieter ausgegeben. 8. Nach Eingang der Teilnahmeanträge und deren Auswertung erhalten die ausgewählten Bewerber die Vergabeunterlagen mit einer Einladung zu den Verhandlungsgesprächen zugesandt. Die Termine für die Verhandlungsgespräche werden gesondert mitgeteilt. Sie werden ggf. per Videokonferenz oder in Karlsruhe stattfinden. 9. Durch die Stellung des Teilnahmeantrags verpflichtet sich der Bewerber, alle ihm ggf. übersandten Unterlagen vertraulich zu behandeln und den Geheimwettbewerb auch ansonsten zu wahren; dies gilt auch im Hinblick auf sein jeweiliges Angebot. Die VBL ihrerseits wird Unterlagen der Bewerber nur für die Zwecke des Verfahrens verwenden. Die Bewerber haben mit ihrem Teilnahmeantrag eine diesbezügliche Vertraulichkeitserklärung abzugeben, die in den Bewerbungsunterlagen enthalten ist. 10. Bewerbergemeinschaften haben mit ihrem Teilnahmeantrag eine von allen Mitgliedern unterschriebene rechtsverbindliche Erklärung gemäß dem entsprechenden Formblatt der Bewerbungsunterlagen abzugeben und die dort genannten Anforderungen zu beachten. Sollte im Laufe des Verfahrens eine bestehende Bewerber-/ Bietergemeinschaft ihre Zusammensetzung verändern oder ein Einzelbewerber/ Einzelbieter das Verfahren in Bewerber-/ Bietergemeinschaft fortsetzen wollen, so ist dies nur mit ausdrücklicher schriftlicher Einwilligung des Kreises zulässig. Die Einwilligung wird jedenfalls nicht erteilt, wenn durch die Veränderung der Wettbewerb wesentlich beeinträchtigt wird oder die Veränderung Auswirkungen auf die Fachkunde und Leistungsfähigkeit hat. Dies gilt entsprechend für Nachunternehmer. 11. Die VBL behält sich vor, die Bewerber oder Bieter unter Einhaltung der Grundsätze der Transparenz und der Gleichbehandlung aufzufordern, fehlende, unvollständige oder fehlerhafte unternehmensbezogene Unterlagen, insbesondere Eigenerklärungen, Angaben, Bescheinigungen oder sonstige Nachweise, nachzureichen, zu vervollständigen oder zu korrigieren, oder fehlende oder unvollständige leistungsbezogene Unterlagen nachzureichen oder zu vervollständigen. 12. Die Bewerber bzw. Bieter werden aufgefordert, die Teile ihres Teilnahmeantrags bzw. ihres Angebots, die berechtigterweise Betriebs- oder Geschäftsgeheimnisse beinhalten, auf jeder betreffenden Seite deutlich zu kennzeichnen (§ 165 Abs. 2, 3 GWB). Geschieht dies nicht, kann die Vergabekammer/ die Rechtsbehelfsinstanz im Falle eines Vergabenachprüfungsverfahrens von der Zustimmung des jeweiligen Bewerbers bzw. Bieters auf Einsicht durch andere Verfahrensbeteiligte ausgehen. 13. Die VBL wird sich im Laufe des Verfahrens vorbehalten, anhand der Zuschlagskriterien eine Zwischenauswahl derjenigen Bieter vorzunehmen, mit denen das Verfahren fortgesetzt werden soll. Für diese Zwischenauswahl muss es hinreichend wahrscheinlich sein, dass die Verhandlungen nach Maßgabe der Zuschlagskriterien und nach den vorgegebenen Anforderungen mit Blick auf eine etwaige Zuschlagserteilung aussichtsreich erscheinen; die übrigen Bieter werden - nach Wahl der VBL - zurückgestellt oder scheiden aus. Die VBL behält sich in jedem Verfahrensstadium auch ausdrücklich vor, einen oder mehrere "bevorzugte(n) Bieter" auszuwählen und mit diesem/ diesen exklusiv zu verhandeln. Weitere Einzelheiten hierzu wird der Verfahrensbrief 1 enthalten, der nach Abschluss des Teilnahmewettbewerbs ausgegeben wird.