Beschreibung der Beschaffung
Gegenstand der Ausschreibung sind Planungsleistungen der Gebäudeplanung nach HOAI 2021 für den Neubau eines Multifunktionsgebäudes in Freiburg.
- Ausgangslage:
Die Stadt Freiburg beabsichtigt, auf dem Güterbahnhofareal ein multifunktional nutzbares Gebäude mit Gemeinbedarfseinrichtungen, einer Gemeinschaftsunterkunft zur dauerhaften Unterbringung von bis zu 160 geflüchteten Menschen sowie öffentlich zugänglichen Sport- und Bewegungsflächen auf dem Dach zu errichten.
Das Planungsgrundstück für das Multifunktionsgebäude liegt im Westen des Güterbahnhofareals im Kreuzungsbereich der Neunlindenstraße / Paul-Ehrlich-Straße. Im Süden schließt an der Neunlindenstraße eine bestehende Wohnbebauung an, im Osten die Flächen für ein zukünftiges Mischgebiet.
Auf der Nordseite verläuft die Gleisachse 7 mit der Güterbahnlinie von Basel nach Karlsruhe, im Westen führt eine höher liegende Brückenanlage (Kaiserstuhlstraße) über die Neunlindenstraße und die Gleisanlagen und im Nord-Osten befindet sich die denkmalgeschützte Lokhalle.
Das Grundstück liegt im Bereich des Bebauungsplans „4. Änderung des 2. Teilbebauungsplans Güterbahnhof Nord“ und bildet dort das Baufeld D4 ab, aus dem die Projektbezeichnung resultiert.
Aus einem städtebaulichen Vertrag von Oktober 2020 besteht für das Baufeld „D4“ u. A. die Verpflichtung zur Errichtung und zum Betrieb eines Gebäudes mit den Nutzungen Quartierszentrum, Jugendtreff sowie Bolzplatz. Um das Baugrundstück entsprechend den baurechtlichen Möglichkeiten besser auszunutzen, wurden bereits seit 2018/19 verschiedene Nutzungsvarianten und -kombinationen geprüft.
Aufgrund des starken Anstiegs der Anzahl der Geflüchteten, vor allem durch den Krieg in der Ukraine, wurde 2022 entschieden, als weitere städtische Teilnutzung eine Kombination von Gemeinbedarfseinrichtungen mit einer Gemeinschaftsunterkunft für Geflüchtete zu prüfen.
Dazu wurde das Büro Weissenrieder Architekten 2022 mit der Erstellung einer Machbarkeitsstudie (Konzeptstudie) beauftragt. Dabei lag der Fokus zunächst auf dem Nachweis der technischen Machbarkeit der Kombination der verschiedenartigen Nutzungen, einer maximalen Grundstücksausnutzung sowie einer Kostenprognose. Im Ergebnis der Machbarkeitsstudie wurde zur Klärung der baurechtlichen Zulässigkeit durch das Büro Weissenrieder 2023 eine Bauvoranfrage vorbereitet.
Weitere (Fach-) Planungen wurden im Rahmen der Machbarkeitsstudie nicht erbracht.
- Konzeptstudie (Stand 1/2023):
Gemäß Konzeptstudie wird innerhalb des Baufensters ein sechsgeschossiger Baukörper auf rechteckigem Grundriss zentral auf dem Grundstück vorgesehen.
Im EG und 1. OG wird das Gebäude in Längsrichtung etwa mittig geteilt. Im umschlossenen östlichen Gebäudeteil befinden sich Quartiers- sowie Kinder- und Jugendtreff, im offenen westlichen Bereich befindet sich das zweigeschossige Spielfeld, das ab dem 2. OG überdacht ist.
Der Quartierstreff befindet sich im EG des Gebäudes und teilt sich mit dem Kinder- und Jugendtreff im 1. OG einen gemeinsamen Eingangsbereich mit Zugang von der Paul-Ehrlich-Straße aus. Der Zugang zum Treppenhaus mit Aufzugsanlage zur Gemeinschaftsunterkunft und zu den Bewegungsflächen auf dem Dach erfolgt von Norden.
Es gibt zwei Zufahrten auf das Grundstück, von der Neulindenstraße werden 5 Stellplätze erschlossen, von der der Paul-Ehrlich-Straße 2 Stellplätze.
Im 2. bis 5. Obergeschoss sind auf der gesamten Grundfläche des Gebäudes die Flächen für die Gemeinschaftsunterkunft angeordnet. Diese gruppieren sich um einen nach Norden geöffneten Lichthof, welcher im 2. OG als zusätzliche begehbare Außenfläche durch die Bewohner genutzt werden kann. Die Erschließung der Einheiten erfolgt über Flure und offene Laubengänge, die Unterbringungseinheiten bestehen in der Regel aus 2 Zimmern mit Bad und Küche, die jedoch bei Bedarf zu größeren Einheiten über Türen miteinander verbunden werden können.
Auf der Dachfläche entstehen Bewegungsflächen für leichte körperliche Betätigungen; diese sollen für Quartiersbewohner aller Altersklassen zur Verfügung stehen. Etwa die Hälfte der Dachfläche soll von einer Pergola mit aufgeständerten PV-Modulen überdeckt werden.
Die Gebäudekonzeption ist darauf ausgelegt, trotz eindeutiger baulicher Abgrenzung untereinander möglichst vielfältige Synergien zwischen den verschiedenen Nutzungen zu ermöglichen.
Das Gebäude erhält eine Teilunterkellerung im östlichen Bereich.
Es ist vorgesehen, das Gebäude vom Keller bis einschließlich 1. OG in Massivbauweise zu errichten, ab dem 2. OG soll die Gemeinschaftsunterkunft in Holz- bzw. Holzhybridbauweise ausgeführt werden.
- Energiestandard:
Neubauten sollen in Freiburg deutlich energieeffizienter werden, als es das bundesweit geltende Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt. Die aktuell geltenden energetischen Freiburger Gebäudestandards werden daher für Neubauten im städtebaulichen Vertrag verbindlich vereinbart.
Gemäß dem städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan „4. Änderung des 2. Teilbebauungsplans Güterbahnhof Nord“ sind Wohngebäude im Freiburger Effizienzhausstandard 55, alternativ als Passivhaus, zu errichten. Wegen der städtischen Vorbildfunktion ist deshalb vorgesehen, das neue Multifunktionsgebäude in seiner Gesamtheit im Passivhausstandard umzusetzen. Der Nachweis erfolgt nach dem Passivhaus-Projektierungspaket (PHPP).
- Strukturdaten:
Der Brutto-Rauminhalt umfasst insg. ca. 15.568 m³ (Bereiche Regel- und Sonderfall), die Brutto-Grundfläche UG bis 5. OG (BGF) beträgt ca. 2.955 m² zzgl. ca. 1.600 m² für das Ballspielfeld und die Nebenanlagen. Die Nutzungsfläche von Gemeinbedarfseinrichtung und Gemeinschaftsunterkunft (ohne Spielfeld, Dachgarten, Innenhof) beträgt ca. 2.163,6 m².
- Grobkostenrahmen:
Gemäß einer Grobkostenschätzung auf Basis der Machbarkeitsstudie wird von Gesamtbaukosten in Höhe von ca. 15,4 Mio. EUR brutto für KG 200 bis 700 (Stand 2. Quartal 2023) ausgegangen.
- Bauvoranfrage:
Auf Basis der Konzeptstudie, deren Fokus auf der technischen Machbarkeit der Kombination der vorgesehenen, verschiedenen Nutzungen lag, wird derzeit vorab zum Start der weiteren Planungen die baurechtliche Zulässigkeit des vorgesehenen Konzepts geklärt. Dies betrifft insbesondere die Genehmigungsfähigkeit der Gemeinschaftsunterkunft in den oberen Geschossen des Gebäudes, da gemäß rechtskräftigem Bebauungsplan eine herkömmliche Wohnnutzung für das Baufeld „D4“ nicht zulässig ist. Im Rahmen der Bauvoranfrage wurde eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt, in Teilbereichen ist mit erhöhten baulichen Schallschutzmaßnahmen zu rechnen.
Die Bauvoranfrage soll noch im Juni 2023 eingereicht werden, mit dem Bauvorbescheid wird im September / Oktober 2023 gerechnet. Im Falle von Verzögerungen im Rahmen des Verfahrens zum Bauvorbescheid verzögert sich der Planungsbeginn entsprechend.
Hinweis: wird die Gemeinschaftsunterkunft in den oberen Geschossen im Rahmen des Bauvorbescheids als nicht genehmigungsfähig erachtet, sind im Zuge der weiteren Planungen verschiedene Rückfallebenen angedacht. Minimallösung ist die Realisierung der Gemeinbedarfseinrichtungen, also Quartierstreff, Kinder- und Jugendtreff sowie Ballspielfläche.
- Förderprogramm:
Es ist beabsichtigt, für die Gemeinschaftsunterkunft Fördermittel zu beantragen.
- Vorläufige Zeitschiene:
Planungsbeginn nach Beauftragung
Spätester Baubeginn Mitte 6/2026
Baufertigstellung Mitte 12/2027
Durchgeführt wird ein zweistufiges Verhandlungsverfahren mit öffentlichem Teilnahmewettbewerb und Verhandlungsphase gem. gemäß §§ 14, 17 und 73 ff VgV für Leistungen der Gebäudeplanung nach HOAI Teil 3, Abschnitt 1, § 33 ff.
Das zweistufige Verfahren beinhaltet den öffentlichen Teilnahmewettbewerb (1. Stufe: Auswahlphase) und die Verhandlungsphase (2. Stufe: Angebotsabgabe und Verhandlungsgespräche).