Kauf und Verkauf von Immobilien

Kreisstadt Bergheim, Die Bürgermeisterin

Bezeichnung des Auftrags durch den Auftraggeber: Projektmanagement und Konzeptumsetzung zur Lösung städtebaulicher Missstände und Funktionsverluste einer Wohnungseigentumsanlage. Ausgangssituation, Problemdarstellung und Aufgabenstellung: Die Kreisstadt Bergheim in NRW (Auftraggeber) beabsichtigt im Rahmen des Bund-/ Länderförderprogrammes ´Soziale Stadt´ mit finanzieller Unterstützung der Bundesrepublik Deutschland sowie des Landes Nordrhein-Westfalen die Vergabe eines Dienstleistungsauftrages an ein Planungsbüro, einen Sanierungsträger, einer Entwicklungsgesellschaft oder an ein vergleichbares Unternehmen (Auftragnehmer). Inhalt des Auftrages ist die inhaltliche Umsetzung eines Konzeptes zum Aufkauf eines bestimmten Anteiles von Wohnungen einer bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft zu Gunsten eines Investors bei ungewisser Veräußerungsbereitschaft der rd. 170 Teileigentümer, Auflösung der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie Gründung einer neuen Wohnungseigentümergemeinschaft für den Restbestand. Bei der städtebaulichen Problemanlage handelt es sich um die Wohnanlage Berliner Ring 41-45, Dresdener Straße 4-8 mit 275 Wohnungen, die aus fünf miteinander verbundenen Gebäudekörpern und einem freistehenden Gebäudeteil besteht. Drei der Gebäude (Dresdener Straße 4-8, im folgenden Restbestand genannt) sind sowohl von der Vermietungssituation, als auch vom Gebäudezustand her in einem vertretbaren Zustand. Die anderen drei Gebäude (Berliner Ring 41-45, im folgenden Zielbestand genannt) sind aus architektonischer, städtebaulicher sowie wohnungswirtschaftlicher Sicht her problematisch. Architektonische Missstände, ein Sanierungsstau, soziale Konfliktlagen sowie wirtschaftliche Probleme prägen das Gesamtbild der Wohnanlage. Bisherige Sanierungsbemühungen der Eigentümer waren bisher ohne Erfolg. Architektonische, städtebauliche und wohnungswirtschaftliche Machbarkeitsstudien und Untersuchungen incl. Plausibilitätsprüfungen sowie einer kleinräumigen Sozialraumanalyse kommen zu dem übereinstimmenden Ergebnis, dass sich als die wirtschaftlich und städtebaulich sinnvollste Lösung der Abriss der Gebäude am Berliner Ring, die Sanierung der Gebäude an der Dresdener Straße sowie die städtebauliche Neuordnung des dann freiwerdenden Grundstücks am Berliner Ring darstellt. Im Zielbestand am Berliner Ring stehen viele Wohnungen leer oder befinden sich in der Zwangsverwaltung und/ oder Zwangsversteigerung. Viele Wohnungen sind kaum noch vermietbar, Zwangsversteigerungen sind ohne Erfolg. Großeigentümer haben Verkaufsbereitschaft gezeigt. Zur Zielerreichung erscheint es nach derzeitiger Sachlage erforderlich, alle Wohnungen des Zielbestandes (ca. 225 WE) sowie die zu den Wohnungen zugehörigen oder separaten Stellplätze zeitnah und zügig aufzukaufen, die Trennung der drei Gebäudeteile des Zielbestandes von den restlichen Wohneinheiten des Restbestandes gemäß Wohnungseigentumsgesetz zu erreichen, wobei die Wohnungen des Restbestandes in einer neuen Wohnungseigentümergemeinschaft zusammen gefasst werden sollen. Zu einem späteren Zeitpunkt ist der Rückbau des Zielbestandes außerhalb des hier zu vergebenen Auftrages vorgesehen. Das Gesamtprojekt ist in folgende Phasen eingeteilt: I. Ankaufs- und Trennungsphase II. Entmietungsphase III. Rückbauphase Mit dieser Ausschreibung sollen die notwendigen Leistungen der Phase I -Vorbereitung des Ankaufs von Wohnungen des Zielbestandes zu Gunsten eines Investors und Auflösung der bestehenden sowie Neugründung einer neuen Wohnungseigentümergemeinschaft für den Restbestand- vergeben werden. Die Leistungen der Phasen II und III werden zu einem späteren Zeitpunkt vergeben. Das vorliegende Konzept sieht vor, innerhalb eines Zeitraumes von ca. einem Jahr von allen Eigentümern des Zielbestandes ein rechtsverbindliches Kaufangebot zu erlangen (Optionskauf) und somit die Entscheidung über einen Kauf der Wohnungen des Zielbestandes durch einen Dritten fundiert vorzubereiten. Der Kaufpreis richtet sich nach dem gutachterlich festgestellten Verkehrswert. Kurz vor Ablauf des Jahres ist festzustellen, wie viele Eigentümer bereit sind, ihre Wohnung zu verkaufen. Sodann kann auch abgeschätzt werden, ob das Ziel, 100 % der Wohnungen des Zielbestandes zu erwerben, erreicht werden kann bzw. was noch getan werden muss, um das Ziel zu erreichen. Der Auftraggeber unterhält im Objekt ein Büro für Gemeinwesenarbeit, das mit pädagogisch geschulten Fachkräften besetzt ist und bei der Projektumsetzung beteiligt wird. Die Aufgaben des Projektmanagements sind im Wesentlichen: — Mitwirkung an der Konkretisierung von Strategie und Bearbeitungsschritten, Abstimmung mit dem Auftraggeber, — Erarbeitung und Bearbeitung von Kaufangeboten sowie der damit zusammenhängenden Korrespondenz, — Verhandlungen mit den Eigentümern des Zielbestandes, — Verhandlungen mit den finanzierenden Instituten über die Freigabe von Grundpfandrechten, — Vorbereiten und Durchführen der Notartermine, — Verantwortliches Projektcontrolling, — Verhandlungen mit den Eigentümern der Wohnungen des Restbestandes über eine Trennung der Gemeinschaft, Einholung der notariell zu beurkundenen Zustimmung zur Trennung sowie zu einer vom Auftraggeber außerhalb dieser Leistungsbeschreibung separat zu beauftragenden neuen Teilungserklärung, — Bericht über die Bewertung des Projektstandes, — Teilnahme an regelmäßigen Rückkopplungen mit Protagonisten des Projektes, — Regelmäßige vierteljährige Berichterstattung und Abstimmung mit dem Auftraggeber, abschließende Projektdokumenation. Die Notarkosten sind nicht Bestandteil dieser Leistungsbeschreibung. Einen Monat vor Ablauf des Jahres legt der Auftragnehmer dem Auftraggeber eine umfassende Bewertung des Projektstandes vor. Zu diesem Zeitpunkt muss zu beurteilen sein, unter welchen Konditionen und mit welchem Risiko ein Dritter die möglicherweise noch ausstehenden Eigentumsanteile erwerben kann.

Die Frist für den Eingang der Angebote war 2009-12-31. Die Ausschreibung wurde veröffentlicht am 2009-11-12.

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