Suche eines strategischen Partners zur Sanierung und Modernisierung, Instandhaltung und Verwaltung des städtischen Wohnungsbestandes

Kurze Beschreibung

Die Stadt Trier beabsichtigt, ihren überalterten Wohnungsbestand von rund 460 Wohnungen schrittweise zu sanieren und zu modernisieren. Die hierzu erforderlichen Bauarbeiten sollen in Zusammenarbeit mit einem privatwirtschaftlichen Kooperationspartner erfolgen. Die Stadt Trier plant, mit dem Kooperationspartner eine Projektgesellschaft zu gründen, die die Sanierung und Modernisierung des städtischen Wohnungsbestandes durchführen soll. Weiterhin soll diese Gesellschaft die Wohnungen (ca. 800 Wohneinheiten) im Auftrag der Stadt Trier verwalten. Ebenso soll die Gesellschaft ca. 680 Wohnungen instand halten.

Beschreibung der Beschaffung

Die Stadt Trier beabsichtigt, ihren städt. Wohnungsbestand schrittweise durch eine Projektgesellschaft zu sanieren und zu modernisieren. Weiterhin soll die Projektges. im Auftrag der Stadt Trier den Wohnbestand für die Stadt Trier verwalten. Hierzu sucht die Stadt Trier einen Kooperationspartner, der gemeinsam mit ihr die Projektges. gründet. Geplant ist, dass sich der Kooperationspartner an der Projektges. mit 51 % der Anteile beteiligt und die Stadt Trier die übrigen 49 %-Anteile hält. Im Gesellschaftsvertrag der Projektgesellschaft soll zugunsten der Stadt Trier das Recht vereinbart werden, im Falle von Schlechterfüllung durch den Kooperationspartner mit rechtlichen Sanktionen (Kündigung der schuldrechtlichen Verträge und Einziehung der Gesellschaftsanteile) handeln zu können. Es ist darüber hinaus vorgesehen, dass die Projektges. über einen Aufsichtsrat verfügt, der entsprechend der Beteiligungsverhältnisse besetzt ist. Die Stadt Trier plant, die Bautätigkeit der zu gründenden Projektges. auf ein entgeltliches Nießbrauchrecht zu stützen. Danach soll die Projektgesellschaft für eine Laufzeit von 24 Jahren (1.1.2020 bis zum 31.12.2043) ein Nießbrauchrecht an den städtischen Wohnungen erhalten und dafür der Stadt Trier ein jährliches Nießbrauchentgelt zahlen. Die Höhe des Nießbrauchentgelts wird durch die Stadt Trier vorgeschrieben und ist durch Indexierung wertgesichert. Dabei sollen die Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten im Zeitraum vom 1.1.2020 bis zum 31.12.2034 sowie Instandhaltungsmaßnahmen vom 1.1.2020 bis 31.12.2043 durchgeführt werden. Die Projektgesellschaft saniert und modernisiert die Wohnungen während der Laufzeit des Mietvertrags. Die Rücküberlassung der städtischen Wohnungen soll auf der Grundlage eines Generalmiet- und Kooperationsvertrages zwischen der Stadt Trier und der Projektgesellschaft erfolgen. Die Stadt Trier wird die Wohnungen über ihre Wohnungsberatungsstelle überwiegend nach sozialen Auswahlkriterien vermieten. Nach dem Generalmiet- und Kooperationsvertrag soll die Stadt Trier der Projektgesellschaft für die Überlassung der Wohnungen ein Entgelt zahlen, das sich aus der Summe sämtlicher jährlicher Aufwendungen der Projektgesellschaft für die Sanierungsmaßnahmen und die Instandhaltung und einem im Vergabeverfahren zu vereinbarenden Gewinnzuschlag zusammensetzt. Die Projektges. soll zudem die Verwaltung der städtischen Wohnungen übernehmen, für die sie eine Verwaltungsvergütung von der Stadt Trier erhalten wird. Die Verwaltungstätigkeit beinhaltet auch das Forderungsinkasso sowie das Management von Mieterwechsel und die Betreuung der Mieter bei der Bereitstellung von Ersatz-/Interimswohnungen während der Modernisierungsmaßnahmen. Eigentümerin der städtischen Wohnungen bleibt die Stadt Trier. Die Projektgesellschaft soll aber berechtigt sein, die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen nach den Regelungen für Mietereinbauten als wirtschaftliches Eigentum zu bilanzieren und planmäßig mit 2 % pro Jahr abzuschreiben. Die nicht- umlagefähigen Betriebskosten wird die Projektgesellschaft tragen. Der bei der Projektgesellschaft nicht aktivierungsfähige Instandhaltungsaufwand wird in die Berechnung des Entgelts nach dem Generalmietvertrag einfließen. Nach Beendigung des Nießbrauchrechts wird die Stadt Trier der Projektgesellschaft die aktivierten Modernisierungen zum Restbuchwert erstatten, wobei der zum Erstattungszeitpunkt ungetilgte Darlehensbetrag verrechnet werden wird.
Für die Durchführung der Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten geht die Stadt Trier von einem voraussichtlichen Investitionsbedarf von rund 54,6 Mio. EUR sowie einem weiteren Finanzbedarf von rund 14,5 Mio. EUR für Instandhaltungsmaßnahmen aus. Diese Investitionssumme soll über Darlehen der Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz und der Stadt Trier finanziert werden. Vorgesehen ist, dass die Darlehen der Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz nach Ende der Laufzeit durch ein Darlehen der Stadt Trier abgelöst werden.

Objektive Kriterien für die Auswahl der begrenzten Anzahl von Bewerbern

Der Auftrag weist aufgrund seines Umfangs (Sanierung und Modernisierung von ca. 460 Wohnungen), seiner Laufzeit (24 Jahre) und dem voraussichtlichen Aufwand (ca. 76 Mio. EUR) bereits eine Größe auf, der nur ein begrenzter Kreis von Bauunternehmen gewachsen sein dürfte. Darüber hinaus spricht für die Begrenzung der Anzahl der Bewerber die erhebliche Komplexität des Projekts. Der Auftrag zielt auf die Beschaffung von Bauleistungen ab, die konzeptionelle und innovative Lösungen beinhalten. Diese Leistungen soll die Projektgesellschaft erbringen, die gemeinsam mit dem zu ermittelnden Kooperationspartner gegründet werden soll. Neben dieser atypischen Konstellation sind auch weitere Komplexitäten zu berücksichtigen, deren Bewältigung einen erheblichen Organisations-, sowie personellen und finanziellen Aufwand verursachen dürfte. Dies gilt für das Nießbrauchsmodell, innerhalb dessen eine Vielzahl von zivilrechtlichen Verträgen geschlossen und erfüllt werden müssen (Nießbrauchsvertrag, Gesellschaftsvertrag, Generalmiet- und Kooperationsvertrag, Finanzierungsverträge etc.).

Liste und kurze Beschreibung der Bedingungen

— Auszug aus dem Handelsregister,
— Auszug aus dem Gewerbezentralregister,
— Nachweise hinsichtlich der Tätigkeit als Immobilienverwalter:
Jeder Bewerber muss nachweisen, dass er über eine einschlägige Erfahrung als Immobilienverwalter von mindestens 5 Jahren verfügt. Die Erfahrung muss sich auf mindestens 1 000 Wohneinheiten beziehen.
— Nachweise hinsichtlich der Tätigkeit auf dem Gebiet der Projektsteuerung/Baustellenmanagements/ ingenieurtechnische Befähigung:
Jeder Bewerber muss Nachweise darüber vorlegen, dass er in der Vergangenheit Erfahrungen in vergleichbaren Projekten auf der Ebene der Steuerung und Management von Baustellen in einer vergleichbaren Größenordnung und über die hierfür erforderliche ingenieurtechnische Befähigung verfügt.
— Nachweise über Erfahrungen auf dem Gebiet der Einwerbung von Fördermitteln:
Jeder Bewerber hat nachzuweisen, dass er Erfahrungen im Zusammenhang mit der Einwerbung von Mitteln zur Förderung von Bauleistungen gesammelt hat.
— Nachweis über die Erfahrungen mit der Beschaffung von Bauleistungen außerhalb des öffentlichen Beschaffungswesen: Jeder Bewerber hat nachzuweisen, dass er in den letzten 5 Jahren Beschaffungen (Abschluss von Verträgen über Bauleistungen) in Höhe von 20 Mio. EUR durchgeführt hat.

Liste und kurze Beschreibung der Auswahlkriterien

Jeder Bewerber hat die wirtschaftlichen Kennzahlen des Unternehmens unter Vorlage der Unternehmensbilanzen der letzten 3 Geschäftsjahre (2015 bis 2017) und dabei insbesondere Folgendes darzulegen:
— Gesamtumsatz des Unternehmens,
— Umsatz, der durch Leistungen erzielt wurde, die mit dem Ausschreibungsgegenstand (insbesondere im Bereich der Sanierung von Altbauten, Immobilienverwaltung, Projektsteuerung) vergleichbar sind,
— Nachweis über das Bestehen einer unternehmensbezogenen Haftpflichtversicherung unter Angabe der Deckungssumme und Angaben zu den Möglichkeiten diese Deckungssumme zu erhöhen.

Liste und kurze Beschreibung der Auswahlkriterien

Jeder Bewerber muss darlegen, dass er über Erfahrung mit Leistungen verfügt, die mit dem Ausschreibungsgegenstand nach ihrem Volumen oder nach ihrer Art in einem oder mehreren Punkten vergleichbar sind und deren Erbringung nicht mehr als 5 Jahre zurückliegt, insbesondere in den Bereichen:
— Sanierung von Altbauten,
— Immobilienverwaltung, Vermietungs-/Mietermanagement,
— Projektsteuerung/Baustellenmanagement.