Beschreibung der Beschaffung
In Köln, im Stadtteil Mülheim besteht der Bedarf für eine fünfzügige Grundschule nebst 2-Feld Sporthalle und eine in der Sekundarstufe I als auch Sekundarstufe II vierzügigen Gesamtschule mit einer 3-Feld Sporthalle. Da die Stadt Köln im Stadtteil Köln-Mülheim derzeit nicht über entsprechende, geeignete städtische Flächen verfügt, sucht sie ein/e Investor*in mit entsprechenden Flächen, der oder die sodann mit der Planung und Errichtung einer entsprechenden Grundschule und Gesamtschule beauftragt werden soll. Diese werden dann über einen langfristigen Mietvertrag durch die Stadt Köln angemietet.
Im Rahmen der Angebotswertung (2. Stufe des Verhandlungsverfahrens) wird Berücksichtigung finden, ob sich Synergien zwischen beiden Schulen ergeben.
Die Flächen müssen sich im Bereich der markierten Fläche im beigefügtem Plan befinden (Anlage).
Interessierte Investor*innen werden hiermit gebeten, einen Teilnahmeantrag einzureichen, wenn sie über entsprechende Flächen verfügen und grundsätzlich bereit sind, auf diesen Flächen eine Grundschule und eine Gesamtschule zu errichten.
1) Gegenstand der Vergabe.
Zu realisieren sind innovative, qualitativ hochwertige Schulkomplexe, welche insbesondere den neuen Planungsrahmen für pädagogische Raumkonzepte an Kölner Schulen (Anlage), und die Schulbauleitlinie der Stadt Köln (Anlage) berücksichtigen und in eine moderne und ästhetische Architektursprache umsetzen. Die Schulen sind als Clusterschulen zu realisieren, energetisch sind die Schulen in Anlehnung an den Passivhausstandard zu planen. Die Gebäude sollen über extensive Gründächer und Photovoltaikanlagen verfügen.
Insbesondere ist nach jetzigen Planungen vorgesehen, dass auch die Dienstleistungen wie die Gestellung eines Schulhausmeisters, die Reinigung und der Winterdienst durch den/die Auftragnehmer*in (nachfolgend Vermieter*in genannt) erbracht werden.
Nähere Informationen enthalten die in der zweiten Stufe des Verhandlungsverfahrens zur Verfügung gestellten Vergabeunterlagen.
Von dem/der Vermieter*in werden die vollständige sowie die schlüsselfertige und betriebsbereite Errichtung der neuen Grundschule mit 2-Feld Sporthalle und Gesamtschule mit 3-Feld-Sporthalle jeweils nebst Außenanlagen und deren Anbindung an die verkehrliche und technische Infrastruktur auf Grundlage einer funktionalen Leistungsbeschreibung in Köln-Mülheim erwartet.
Die funktionale Leistungsbeschreibung, inklusive sämtlicher Anlagen werden den im Teilnahmewettbewerb ausgewählten Bietern*innen zur Verfügung gestellt.
Sämtliche Gebäude und Anlagen sollen hierbei auf eine/m vom/von Vermieter*in beizubringenden zusammenhängendem Grundstück errichtet werden.
Die Leistungen des/der Vermieters*in umfassen alle Planungs- und Bauleistungen, einschließlich Schaffung von Baurecht, sowie die Finanzierung des Projekts. Die Schulen müssen von dem/der Vermieter*in voll erschlossen, an die bestehende bzw. zu erschließende Infrastruktur angeschlossen sowie schlüsselfertig und betriebsbereit errichtet werden. Der gesamte Bauinvestitions-, Bauunterhaltungs- und Baubetriebsaufwand für das Projekt muss im Gesamtkonzept berücksichtigt werden.
Der/Die Vermieter*in hat die Übergabe zweier vollfunktionstüchtiger und betriebsbereiter Schulen mit Außenanlagen und deren infrastrukturellen und verkehrlichen Anbindungen sicherzustellen, um den Betriebsbeginn zum Schuljahr 2025/2026 zu ermöglichen. Vor diesem Hintergrund stellt die Stadt Köln dem/der Bieter*in frei, die Schule in Modulbauweise zu errichten. Die Stadt Köln weist schon jetzt darauf hin, dass eine Verschiebung des Betriebsbeginns bei der Gesamtschule auf das Schuljahr 2026/2027 grds. möglich wäre.
Aufgrund des hohen Bedarfes an Schulen ist für die Stadt Köln (nachfolgend auch Mieterin) von besonderer Bedeutung, dass die vertraglich vereinbarten Termine zur Übergabe der Gebäude und zur Aufnahme des Schulbetriebs eingehalten werden.
Für den Fall, dass die vertraglich zugesicherten Termin für den Beginn des Schulbetriebs nicht sichergestellt werden können, muss zumindest eine hinreichende Funktionsfähigkeit für den jeweiligen Startjahrgang gegeben sein, gegebenenfalls durch Stellung eines (Teil)Interims. Während des Anmietungszeitraums hat der/die Vermieter*in jederzeit die volle Funktionsfähigkeit der Schulen zu gewährleisten.
Die Mieterin mietet die Objekte für einen Zeitraum von 20 Jahren mit einer zweimaligen Verlängerungsoption über jeweils 5 Jahre an. Grundsätzlich ist vorgesehen, dass der Stadt Köln ein Vorkaufsrecht eingeräumt wird; dies, genau wie das Verhältnis von Miete zu Vorkaufsrecht wird Gegenstand der Mietvertragsverhandlungen sein. Eine anschließende notarielle Beurkundung ist vorgesehen. Der Mietvertragsentwurf sowie die funktionale Leistungsbeschreibung (FLB) werden den im Teilnahmewettbewerb ausgewählten Bieter*innen zur Verfügung gestellt.
Der/Die Vermieter*in ist verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Ihm/Ihr obliegt damit die Betreiberverantwortung für die Gebäude.
Der Flächenbedarf ist dem beispielhaft beigefügten Raumprogramm für eine Grundschule mit 5 Zügen und einer 2-Feld Sporthalle (Anlage) sowie einer Gesamtschule mit 4 Zügen in Sekundarstufe 1 und 2 (Anlage) sowie einer 3-fach-Sporthalle zu entnehmen.
Insgesamt muss pro Schülerin und Schüler eine Fläche von mindestens 15 qm zur Verfügung stehen. In der Grundschule sollen ca. 500 Schüler*innen unterrichtet werden. Die Anzahl der Schülerinnen und Schüler in der Gesamtschule beträgt in der Sekundarstufe 1 je 648 und in der Sekundarstufe 2 240 Schüler*innen.
Hinzu kommen jeweils noch weitere Flächen, wie z.B. Verkehrsflächen, Flächen für Technische Gebäudeausrüstung, Flächen für Sportübungseinheiten u.a. Für diese Funktions- und Verkehrsflächen kann in einer ersten groben Flächenschätzung je Schulgebäude von einem Zuschlag von 40% ausgegangen werden. Das Raumprogramm ist darauf abgestimmt, dass auch Schüler*innen mit Behinderungen unterrichtet und gefördert werden können (inklusionsbedingter Bereich).
Im Außenbereich der Schulen sind ausreichend große und zusammenhängende Schulhofflächen einzuplanen. Dabei ist von einem Richtwert von 5 qm pro Schüler*in auszugehen; diese 5 qm sind in dem zuvor genannten Bedarf von insgesamt 15 qm pro Schüler*in enthalten.
Darüber hinaus sind Stellplätze für PKWs, Busse und Fahrräder und Bereiche für den Hol- und Bring Verkehr der Schüler*innen vorzusehen. Die Anforderungen werden in der funktionalen Leistungsbeschreibung konkretisiert.
Die Gebäude und die Außenanlagen sind unter Berücksichtigung der Barrierefreiheit zu errichten.
Sämtliche Gebäude und Anlagen sollen hierbei auf einem vom/von der Vermieter*in beizubringenden Grundstück errichtet werden. Als Mindestanforderung ist festzuhalten, dass Schulhof- und Pausenflächen unmittelbar an die Unterrichtsgebäude anschließen müssen.
Die Sporthallen sollten, sofern baurechtlich möglich, auch außerhalb der Schulzeiten für Vereinssport nutzbar sein.