Investorenwettbewerb Oberer Brühl

Kurze Beschreibung

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die Auswahl eines Investors für Teile des ehemaligen Kasernenareals "Oberer Brühl" (vormals Mangin) in Villingen-Schwenningen im Rahmen einer Konzeptvergabe. Der im vorliegenden Verfahren auszuwählende Investor soll die Fläche von der Stadt Villingen-Schwenningen im Kauf übernehmen und nach näherer Maßgabe seines Konzepts und den Vorgaben der Stadt Villingen-Schwenningen bebauen. Mit dem Ausschreibungsverfahren soll ein Erwerber (lnvestor) gefunden werden, der einen preisgünstigen, sozial orientierten, individuellen und qualitativ ansprechenden Wohnungsbau (hauptsächlich Mietwohnungsbau) ermöglicht.

Beschreibung der Beschaffung

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die Auswahl eines Investors für Teile des ehemaligen Kasernenareals Oberer Brühl (vormals Mangin) in Villingen-Schwenningen im Rahmen einer Konzeptvergabe. Der im vorliegenden Verfahren auszuwählende Investor soll die Fläche von der Stadt Villingen-Schwenningen im Kauf übernehmen und nach näherer Maßgabe seines Konzepts und den Vorgaben der Stadt Villingen-Schwenningen bebauen.
Die zu erwerbenden Flächen des Areals Oberer Brühl sind - vorbehaltlich einer abschließenden Vermessung - insgesamt ca. 32.900 m² groß.
Die Stadt Villingen-Schwenningen hat die Grundstücke mit Grundstückskaufvertrag vom 29.10.2020 von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben erworben. Der Grundstückskaufvertrag sieht u.a. die Errichtung von 126 Wohneinheiten im sozialen Wohnungsbau innerhalb von 5 Jahren ab Eigentumsübergang an die Stadt Villingen-Schwenningen vor. Die Erstellung dieser Wohnbebauung muss bis zum 20. Januar 2026 erfolgen.
Mit dem Ausschreibungsverfahren soll erreicht werden, dass ein Erwerber (lnvestor) gefunden wird, der einen preisgünstigen, sozial orientierten, individuellen und qualitativ ansprechenden Wohnungsbau (hauptsächlich Mietwohnungsbau) ermöglicht, der den Vorgaben des Kaufvertrags mit der BImA entspricht. Daneben muss der Erwerber eine Kita, eine Hochgarage, ein Café oder eine Bäckerei mit Sitzmöglichkeit und einen Quartierstreff errichten. Seitens der Stadt Villingen-Schwenningen wird angestrebt, dass auf dem Grundstück ein Wohnungsbauprojekt mit voraussichtlich 650 - 700 Wohneinheiten bzw. bis zu ca. 45.000 m² Wohnfläche, davon mindestens 250 Wohneinheiten im geförderten Wohnungsbau entstehen wird. Mindestens 90 % der gesamten Wohneinheiten sind als Mietwohnungsbau vorzusehen, maximal 10 % der Wohneinheiten können als Eigentumswohnungen zur Eigennutzung (Neubau) verkauft werden. Die nicht geförderten Mietwohnungen sind als mietpreisreduzierte Wohnungen anzubieten. Sie sind mit einem Mietpreis von mindestens 10% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete für einen Zeitraum von mindestens 30 Jahren Preisbindung zu vermieten.
Es wird zudem besonderes Augenmerk auf eine qualitativ gute und innerhalb des Quartiers wiedererkennbare Gestaltung gelegt.
Die näheren Einzelheiten, die Grundlage der Angebotserstellung und der anschließenden Verhandlungen sind, ergeben sich aus den Unterlagen für den Teilnahmewettbewerb und den weiteren Angebotsunterlagen, die den im Rahmen des nun stattfindenden Teilnahmewettbewerbs ausgewählten Bewerbern mit Aufforderung zur Angebotsabgabe zugehen.

Objektive Kriterien für die Auswahl der begrenzten Anzahl von Bewerbern

Die Bewertung der Teilnahmeanträge und somit die Auswahl der Bewerber, die zur Abgabe eines ersten Angebots aufgefordert werden, erfolgt in einem dreistufigen Verfahren.
Stufe 1:
Zunächst wird geprüft, ob die Teilnahmeanträge den formalen Anforderungen genügen. Unvollständige Teilnahmeanträge, die trotz ggf. erfolgter Nachforderung von Unterlagen weiterhin unvollständig bleiben, können nicht berücksichtigt werden.
Stufe 2:
Anschließend wird beurteilt, ob der Bewerber nach den vorgelegten Angaben und Nachweisen grundsätzlich geeignet erscheint, die verfahrensgegenständlichen Leistungen ordnungsgemäß zu erbringen.
Stufe 3:
Schließlich wird für den Fall, dass mehr als drei grundsätzlich geeignete Bewerbungen vorliegen, unter den Bewerbern anhand der Referenzen gem. Ziffer III.1.3 der EU-Auftragsbekanntmachung beurteilt, wer unter den als grundsätzlich geeignet eingestuften Bewerbern im Vergleich zu den Mitbewerbern besonders geeignet erscheint und daher am weiteren Verfahren beteiligt werden soll.
Die nachzuweisende Mindestreferenz wird wie folgt bepunktet:
Kriterium 1 "Aktualität"
Fertigstellung ab 01.01.2020 1 Punkt
Kriterium 2 "Wohnfläche"
mehr als 8.000 - 10.000 m² Wohnfläche:
1 Punkt
oder
mehr als 10.000 m² Wohnfläche:
2 Punkte
Die Mindestreferenz sowie bis zu zwei weitere Referenzen werden darüber hinaus anhand folgender Kriterien bepunktet:
Kriterium 3 "Anforderungsmix"
Das Referenzprojekt umfasste:
- Preisgedämpfter Wohnungsbau
Sozialer Mietwohnungsbau (Vermietung an Personen mit Wohnberechtigungsschein) im Umfang 1% bis 30% der Wohnfläche des Projekts:
1 Punkt
oder
Sozialer Mietwohnungsbau (Vermietung an Personen mit Wohnberechtigungsschein) im Umfang > 30 % der Wohnfläche des Projekts:
2 Punkte
- Sonstiger preisgedämpfter Wohnungsbau
1 Punkt
- Neues Wohnen
Wohnflächenmix (mind. 4 Wohnungstypen (Anzahl Zimmer) oder mind. 3 Gebäudetypen (Höhe, Struktur)
1 Punkt
- Besonderes Quartierkonzept
- Quartiermanagement 1 Punkt
- Gemeinschaftsflächen (z.B. Urban Gardening, gemeinschaftliche Freiflächen für die Interaktion der Bewohnerschaft, Gemeinschaftsräume) 1 Punkt
- Besonderes Mobilitätskonzept
- Integration von Carsharing 1 Punkt
- Besondere Berücksichtigung von Radverkehr (z.B. Lastenradstellplätze, Radsharing, gute Erreichbarkeit Fahrradstellplatz, e-Bike-Ladestation) 1 Punkt
- Besonderes ökologisches Konzept
- Umfangreiche erneuerbare Energieversorgung (z.B. Solar, Photovoltaik, Wasser, Wind, Biogas, Erdwärme, Nahwärme) 1 Punkt
- umfangreiche Berücksichtigung ökologischer Baustoffe 1 Punkt
- besonderes Begrünungskonzept für die Gebäude (Fassadenbegrünung oder intensive Dachbegrünung) 1 Punkt.
Die vorstehenden Unterkriterien können durch eine Referenz erfüllt werden oder kumuliert durch bis zu drei Referenzen. Bei Bewerbergemeinschaften können die drei Referenzen von verschiedenen Mitgliedern der Bewerbergemeinschaft stammen. Wird eines der vorstehenden Unterkriterien durch mehr als eine Referenz erfüllt, führt dies nicht zur mehrfachen Bepunktung, d.h. der vorstehend dargestellte Punktwert ist der Maximalwert je Unterkriterium.
Somit können durch die Bepunktung von bis zu drei Referenzen maximal 14 Punkte erlangt werden.
Es wird darauf hingewiesen, dass es sich bei den vorstehenden Kriterien nicht um Mindestanforderungen handelt und im Rahmen der Bewerberauswahl kein "Mindestpunktwert" erzielt werden muss. Vielmehr werden anhand der vorstehend dargestellten Bepunktung die drei Bewerber mit den meisten Punkten für die Angebotsphase ausgewählt.
Für den Fall, dass nach der vorstehend beschriebenen Vorgehensweise durch Punktegleichstand die vorgesehene Anzahl der zur Angebotsabgabe aufzufordernden Bewerber überschritten wird, führt eine jüngere Mindestreferenz zur Bevorzugung eines Bewerbers. Bei gleichen Fertigstellungszeitpunkten entscheidet das Los. Der Bewerber muss klar markieren, welches die Mindestreferenz ist. Reicht ein Bewerber mehr als die drei zu bewertenden Referenzen ein, muss eindeutig markiert sein, welche drei Referenzen in die Bewertung eingehen sollen. Nimmt der Bewerber die geforderte Markierung nicht vor, werden die ersten drei Referenzen entsprechend der Reihenfolge ihrer Einreichung zur Bewertung herangezogen.

Liste und kurze Beschreibung der Bedingungen

1) Die Eignung ist im Fall einer Bewerbergemeinschaft für jedes Mitglied einer Bewerbergemeinschaft gesondert nachzuweisen. Soweit nachfolgend nichts Abweichendes geregelt wird, sind daher alle Eignungsnachweise von jedem Mitglied einer
Bewerbergemeinschaft vorzulegen. Ein Bewerber kann sich zum Nachweis seiner Eignung auf andere
Unternehmen stützen, ungeachtet des rechtlichen Charakters der zwischen ihm und diesem Unternehmen bestehenden Verbindungen (Eignungsleihe). Diese Möglichkeit besteht unabhängig von der Rechtsnatur der zwischen dem Bewerber und den anderen Unternehmen bestehenden Verbindungen. In diesem Fall ist der
Vergabestelle nachzuweisen, dass dem Bewerber die erforderlichen Mittel tatsächlich zur Verfügung stehen
werden, indem beispielsweise eine entsprechende Verpflichtungserklärung dieses Unternehmens vorlegt wird.
Die Unternehmen, auf die sich ein Bewerber zum Nachweis seiner Eignung stützt, müssen die Eignung nach
Ziffer III.1.1) bis III.1.3) hinsichtlich derjenigen Eignungskriterien erfüllen, zu deren Nachweis sich der Bewerber
auf die Eignung des Unternehmens stützt. Zudem sind für dieses Unternehmen die Erklärungen über das Vorliegen von Ausschlussgründen nach § 123 GWB bzw. § 6e EU Abs. 1 bis Abs. 4 VOB/A und § 124 GWB bzw. § 6e EU Abs. 6 VOB/A sowie § 19 Abs. 3 MiLoG vorzulegen. Vorstehende Ausführungen gelten für die Nachweise nach III.1.2) und III.1.3) entsprechend.
2) vorzulegende Nachweise, Erklärungen und Dokumente:
- Eigenerklärung zu Ausschlussgründen gem. § 123 GWB / § 6e EU Abs. 1 bis Abs. 4 VOB/A
- Eigenerklärung zu Ausschlussgründen gem. § 124 GWB / § 6e EU Abs. 6 VOB/A
- Eigenerklärung gemäß § 19 Abs. 3 Mindestlohngesetz (MiLoG)
- Eigenerklärung zu Artikel 5 k) Absatz 1 der Verordnung (EU) Nr. 833/2014
- Aktueller Auszug (nicht vor dem 1. November 2022; Kopie ist ausreichend) der Eintragung des Unternehmens in das Berufs- oder Handelsregister (bei GmbH & Co. KG auch der Komplementär-GmbH) nach Maßgabe der Rechtsvorschriften des Staates, in dem das Unternehmen ansässig ist. Bei gemeinnützigen Vereinen ist anstelle der o.g. Unterlagen ein Auszug aus dem Vereinsregister vorzulegen. Falls keine Eintragungspflicht im Handelsregister besteht, ist eine formlose Erklärung beizufügen, aus der hervorgeht, weshalb für den Bieter keine Eintragungspflicht besteht und darüber, wer die vertretungsberechtigten Personen sind.

Liste und kurze Beschreibung der Auswahlkriterien

- Eigenerklärung über den Umsatz des Unternehmens bezogen auf die letzten drei abgeschlossenen Geschäftsjahre inkl. Ausweisung des Umsatzes im Bereich "Projektentwicklung Wohnungsbau" (Jahre 2020, 2021 und 2022).
- Unverbindliche Auskunft eines dem Einlagensicherungsfonds angehörenden Kreditinstituts mit Sitz in der EU zur finanziellen Leistungsfähigkeit bezogen auf das vorliegende Projekt.

Liste und kurze Beschreibung der Auswahlkriterien

- Eigenerklärungen zu Referenzen über vergleichbare Immobilienprojektentwicklungsleistungen aus den letzten fünf Jahren
Die Vorlage von mehr als drei Referenzen ist nicht gewünscht.

Bedingungen für die Teilnahme (technische und berufliche Fähigkeiten)

Angabe von mindestens einer Referenz über die im eigenen Namen und auf eigene Rechnung realisierte (fertiggestellte) Projektentwicklung im Geschosswohnungsbau in baulicher Einheit mit einer Wohnfläche von insgesamt mind. 8000 m² in den zurückliegenden fünf Jahren (Inbezugnahme nach dem 01.01.2018).
Bei Bewerbergemeinschaften ist es ausreichend, wenn ein Mitglied der Bewerbergemeinschaft die Mindestreferenz erfüllt.

Enthalten die Vergabeunterlagen nach Auffassung des Bewerbers Unklarheiten, so hat der Bewerber die Vergabestelle umgehend darauf hinzuweisen.
Der Bewerber hat den Auftraggeber auf evtl. Widersprüche in den Ausschreibungsunterlagen unverzüglich aufmerksam zu machen.
Die Bewerber haben die Möglichkeit, das Vergabeverfahren und den Leistungsgegenstand betreffende Fragen zu stellen.
Die Teilnahmeformulare sind unter der in Ziffer I.3. angegebenen Internetadresse abrufbar. Ebenfalls dort
abrufbar ist ein Bewerbermemorandum.
Unter der in Ziffer I.3. angegebenen Internetadresse werden auch Antworten auf Bewerberfragen sowie aktualisierte oder weitere Informationen und Unterlagen zu dem Verfahren zur Verfügung gestellt. Bitte beachten Sie: Es obliegt den Interessenten/Bewerbern sicherzustellen, dass sie vor Abgabe des Teilnahmeantrags mögliche
zusätzliche Informationen auf dem oben genannten Vergabeportal abgerufen haben bzw. das Portal auf solche
Informationen geprüft haben. Die vor Ende der Teilnahmefrist dort veröffentlichten Antworten und Informationen sind im Rahmen
der Abgabe des Teilnahmeantrags von den Bewerbern zu beachten und werden Bestandteil der Vergabeunterlagen.
Bekanntmachungs-ID: CXP4YMZ6F3G

Genaue Informationen über Fristen für Überprüfungsverfahren

Es gelten die Bestimmungen des Gesetzes gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB).
Hinsichtlich der Einleitung von Nachprüfungsverfahren wird auf § 160 GWB verwiesen. Dieser lautet:
(1) Die Vergabekammer leitet ein Nachprüfungsverfahren nur auf Antrag ein.
(2) Antragsbefugt ist jedes Unternehmen, das ein Interesse an dem öffentlichen Auftrag oder der Konzession hat und eine Verletzung in seinen Rechten nach § 97 Absatz 6 durch Nichtbeachtung von Vergabevorschriften geltend macht. Dabei ist darzulegen dass dem Unternehmen durch die behauptete Verletzung der Vergabevorschriften ein Schaden entstanden ist oder zu entstehen droht.
(3) Der Antrag ist unzulässig, soweit
1. Der Antragsteller den geltend gemachten Verstoß gegen Vergabevorschriften vor Einreichen des Nachprüfungsantrags erkannt und gegenüber dem Auftraggeber nicht innerhalb einer Frist von zehn Kalendertagen gerügt hat;
2. Verstöße gegen Vergabevorschriften, die aufgrund der Bekanntmachung erkennbar sind, nicht spätestens bis zum Ablauf der in der Bekanntmachung benannten Frist zur Bewerbung oder zur Angebotsabgabe gegenüber dem Auftraggeber gerügt werden,
3. Verstöße gegen Vergabevorschriften, die erst in den Vergabeunterlagen erkennbar sind, nicht spätestens bis zum Ablauf der Frist zur Bewerbung oder zur Angebotsabgabe gegenüber dem Auftraggeber gerügt werden,
4. mehr als 15 Kalendertage nach Eingang der Mitteilung des Auftraggebers, einer Rüge nicht abhelfen zu wollen, vergangen sind.
Hinsichtlich der Information nicht berücksichtigter Bieter und Bewerber gelten die §§ 134, 135 GWB. Insbesondere gilt: Bieter deren Angebote für den Zuschlag nicht berücksichtigt werden sollen, werden vor dem Zuschlag gemäß § 134 GWB darüber informiert. Das gilt auch für Bewerber, denen keine Information über die Ablehnung ihrer Bewerbung zur Verfügung gestellt wurde, bevor die Mitteilung über die Zuschlagsentscheidung an die betroffenen Bieter ergangen ist.
Ein Vertrag darf erst 15 Kalendertage nach Absendung dieser Information durch den Auftraggeber geschlossen werden; bei Übermittlung per Telefax oder auf elektronischem Wege beträgt diese Frist 10 Kalendertage.